Die Alterung der Bevölkerung gilt als bedeutender Megatrend – auch für den Schweizer Immobilienmarkt. Entgegen der Befürchtung eines «Silver Tsunami», also einer Verkaufswelle durch pensionierte Babyboomer, zeigt eine Analyse von Raiffeisen Schweiz: Die meisten Eigentümer bleiben auch im Ruhestand in ihrem Eigenheim. Eine erhöhte Verkaufsneigung im Alter ist nicht erkennbar.

Pensionierte bleiben gerne im Eigenheim

Viele Pensionierte fühlen sich in ihrem Eigenheim sehr wohl – das zeigt sich auch daran, dass sie kaum umziehen. Nur etwa 1,5 % der Wohneigentümer im Rentenalter wechseln jährlich ihren Wohnort, egal ob sie in einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung leben. Zum Vergleich: Bei Mietern im gleichen Alter liegt die Umzugsquote bei 4,1 %.

Auch im hohen Alter bleibt die Umzugsbereitschaft tief. Selbst über 75-jährige Eigenheimbesitzer ziehen kaum häufiger um. Zudem zeigt eine Kundenbefragung von Raiffeisen: Je näher das Rentenalter rückt, desto seltener wird Wohneigentum verkauft oder innerhalb der Familie weitergegeben. Ein Umzug in eine Mietwohnung bleibt ebenfalls die Ausnahme.

Der ab 2023 beobachtete Anstieg der Leerstände im Wohneigentum hat nichts mit der Alterung der Bevölkerung zu tun. Vielmehr sind höhere Zinsen und der damit vorübergehend verlorene Kostenvorteil beim Eigentum die Ursache.

Demografischer Wandel beeinflusst Immobilienpreise nur gering

Der demografische Wandel wirkt sich zwar auf den Immobilienmarkt aus, doch die Folgen bleiben überschaubar. In demografisch jungen Gemeinden steigen die Immobilienpreise etwas stärker – rund 0,75 Prozentpunkte pro Jahr mehr als in älteren Gemeinden. Trotzdem sind andere Faktoren wie die starke Nachfrage, das begrenzte Angebot und die Zuwanderung deutlich wichtiger für die Preisentwicklung.

Die Schweiz bleibt für Zuwanderung attraktiv, unter anderem wegen des Lohngefälles zum Ausland. Gleichzeitig führt die wachsende Zahl älterer Haushalte dazu, dass Wohnraum oft nicht effizient genutzt wird – was die Knappheit weiter verstärkt.

Wer auf sinkende Immobilienpreise wegen der Alterung der Bevölkerung hofft, wird enttäuscht. Es ist nicht mit einem Preisrückgang zu rechnen. Vielmehr könnte der demografische Wandel helfen, die Wohnraumknappheit etwas zu entschärfen – ohne das Preisniveau grundlegend zu verändern.

Wohnraum bleibt knapp – auch bei Mietwohnungen

Die Wohnungsnot zeigt sich auch auf dem Mietmarkt. Zwar hat sich der Druck auf die Mietpreise durch etwas weniger Zuwanderung und ein leicht grösseres Angebot zuletzt etwas abgeschwächt. Doch insgesamt bleibt die Lage angespannt.

Trotz öffentlicher Diskussionen über fehlenden Wohnraum hat sich der Wohnungsbau kaum beschleunigt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich. Wohnungen, die neu zur Vermietung ausgeschrieben werden, sind meist sofort vergeben.

Im letzten Jahr gehegte Hoffnungen auf eine anhaltend höhere Planungstätigkeit scheinen sich nicht zu bewahrheiten und dem Anstieg der Baubewilligungen dürfte mit Blick auf die aktuell bereits wieder rückläufige Zahl der Baugesuche schon bald die Luft ausgehen. Dieser jüngste Anstieg scheint in erster Linie regional begründet zu sein und steht hauptsächlich im Zusammenhang mit städteplanerischen Grossprojekten in Genf, die endlich baureif werden.

Laut Mathias Buchs ist deshalb auch künftig mit steigenden Mieten und Rückgängen der Leerständen zu rechnen.