Kaufen oder mieten – eine Frage der Güterabwägung

Ein Volk von Mietern sind wir Schweizer noch immer. Doch der Traum vom Eigenheim ist real und weitverbreitet. Wer sich bei der Frage «kaufen oder mieten?» richtig entscheiden will, muss ehrlich zu sich selbst sein, seine Lebenssituation eingehend analysieren und vor allem scharf rechnen.

Die anhaltend tiefen Zinsen führen dazu, dass viele Menschen über den Kauf von Wohneigentum nachdenken. Der Wind auf dem Immobilienmarkt dreht jedoch allmählich. Erstmals seit Jahren sind sich Analysten heute einig, dass die Mietpreise für Wohnraum in der Schweiz in den nächsten Jahren sinken sollten. Der Hauptgrund: Das ungebremst wachsende Angebot übersteigt die stagnierende Nachfrage. Trotz dieser Entwicklung bleibt Wohneigentum für zahlreiche Schweizerinnen und Schweizer ein Lebenstraum. Laut einer aktuellen Studie der ETH Lausanne träumen hohe 82 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer von den «eigenen vier Wänden».

Die Entscheidung, die gemietete Wohnung zugunsten eines Eigenheims aufzugeben, sollte indes nicht aus einer Laune heraus oder über Nacht gefällt werden. «Neben einer umfassenden Analyse der individuellen Bedürfnisse und der persönlichen Lebenssituation müssen auch finanzielle Aspekte und Möglichkeiten vor einem solchen Entscheid sehr detailliert geprüft werden», sagt Lukas Seger, Immobilienexperte bei Raiffeisen Schweiz und Mitverfasser der vierteljährlich erscheinenden Studie Wohnimmobilien Schweiz Q1 2018.

Grundsätzlich gehe es im Rahmen dieser Gesamtanalyse um die schlüssige Beantwortung dieser Frage: Bin ich der Kauf- oder Miettyp? Denn ob kaufen wirklich besser als mieten ist, hängt schliesslich von vielen Faktoren ab: Dem eigenen finanziellen Polster und dem persönlichen Einkommen, dem Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort, den persönlichen Zukunftsplänen, und nicht zuletzt den Erwartungen in Bezug auf die künftige Zins- und Wertentwicklung. Die jeweiligen Vor- und Nachteile müssen sauber abgewogen und diverse Fragen zur mittelfristigen Lebensplanung wie auch zu finanziellen Rahmenbedingungen müssen ehrlich beantwortet werden. Andererseits sollte man sich umfassend über die Fakten informieren. Nachfolgend eine kurze Anleitung:

 

Raiffeisen Kaufen-oder-Mieten-Rechner

Es ist die Summe zahlreicher weicher Faktoren wie auch nackter Zahlen, die letztlich zur individuell richtigen Entscheidung in der Frage «kaufen oder mieten?» führt. Dass die Kostenfrage hierbei keine kleine Rolle spielt, ist nicht von der Hand zu weisen. Einen ersten umfassenden Kostenvergleich ermöglicht daher der Raiffeisen Kaufen-oder-Mietenrechner.

Jetzt rechnen lassen

Finanzierung: Eigenmittel oder laufende Kosten?

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht verfügbare Eigenmittel – und zwar mindestens 20 Prozent des Kaufpreises werden von den Banken verlangt. Ein Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 800'000 Franken bedeutet dies 160'000 Franken Eigenkapital. Damit eine Hypothek in der Höhe von maximal 80 Prozent (in diesem Fall 640'000 Franken) tragbar ist, dürfen die gesamten Wohnkosten inklusive Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Die Hypothekarzinsbelastung zur Ermittlung dieser Tragbarkeit wird jedoch aus Sicherheitsüberlegungen höher angesetzt, als sie es im gegenwärtigen Tiefzinsumfeld gerade sein mag. Die Finanzbranche rechnet mit einem langjährigen durchschnittlichen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. «So stellen wir sicher, dass sämtliche Wohnkosten auch bei steigenden Zinsen noch im Budget eines potenziellen Käufers liegen», sagt Roland Altwegg, Leiter Produkte & Kooperationen bei Raiffeisen Schweiz. Als Faustregel gilt daher: Das Haus oder die Wohnung darf bei 80 Prozent Belehnung 5,55-mal so viel kosten, wie Sie verdienen. Ausserdem wichtig zu wissen: Hypothekarschulden müssen innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden. Eine Karenzfrist zu Beginn des Kredits, in der keine Amortisation vorgeschrieben ist, gibt es seit 2014 nicht mehr. Zusätzlich zum Eigenkapitalanteil von 20 Prozent fallen für Käufer Kaufnebenkosten wie Handänderungssteuer, Notariatskosten und allenfalls Maklerprovision an. Zentral, so Roland Altwegg, sei auch der konsequente Hinweis der Raiffeisen-Berater, dass nach einem Immobilienkauf allenfalls versteckte Kostenfallen auftauchen könnten, beispielsweise Investitionsbedarf in Bezug auf die Energieeffizienz einer Liegenschaft.

 

Wohnkostenvergleich zwischen Miete und Eigentum

Mieter von Wohnungen zahlten in den letzten Jahren einiges mehr für Wohnkosten als Wohneigentümer, besagt die von Ihnen mitverfasste Studie „Wohnimmobilien Schweiz“. Worauf stützen Sie diese Aussage?

Lukas Seger: Wir rechnen - basierend auf Marktdaten - einen Indikator für eine 100m2 grosse Wohnung und fragen uns: Wie viel bezahlt ein Mieter und wie viel muss ein Eigentümer für Hypothek, Steuern und Unterhalt berappen? Die Differenz liegt seit einigen Jahren für diese typische Wohnung bei monatlich rund 300 Franken. 

 

Ist das wirklich seriös gerechnet oder will die Bank nicht einfach nur Hypotheken verkaufen?

Lukas Seger: Natürlich verkauft eine Bank gerne Hypotheken, das ist ein wichtiger Bestandteil ihres Geschäfts. Die Differenz besteht jedoch unbestritten. Es ist ganz normal, dass sich Menschen rational verhalten und ihr Budget optimieren wollen. Wenn man sparen kann, tut man das. Obwohl die Eigentumspreise sehr hoch sind, ist die Nachfrage stark. Aufgrund der tiefen Zinsen fahren Schweizer im Durchschnitt immer noch günstiger mit einer Eigentumswohnung. Das widerspiegelt sich in einer starken Nachfrage und folglich anhaltend steigenden Preisen.

 

Wie sehen nun die finanziellen Vorteile eines Immobilienkaufs gegenüber monatlichen Mietzinszahlungen aus? Die tatsächlich anfallenden Wohnkosten für Kauf bzw. Miete lassen sich leicht mit folgendem Rechenbeispiel veranschaulichen. Es wurden hierfür – basierend auf Marktdaten – die durchschnittlichen monatlichen Kosten in CHF für eine Wohnung im Stockwerkeigentum mit 3 - 4.5 Zimmern und 100m2 mit einer entsprechend gleichwertigen Mietwohnung mit 100m2 verglichen:

 

Die Rechnung zeigt: Die monatliche Kostenbelastung ist nach dem Erwerb von Wohneigentum tendenziell geringer als beim Wohnen zur Miete. Im konkreten Beispiel macht die Einsparung des Käufers gegenüber dem Mieter ganze 265 Franken pro Monat aus. Dafür müssen Eigenmittel eingebracht werden. Falls diese Mittel vorhanden und verfügbar sind, ergeben sich im aktuell vorteilhaften Tiefzinsumfeld aus finanzieller Warte durchaus attraktive Möglichkeiten zur Erfüllung des Eigenheimtraums.

Neben möglichen finanziellen Vorteilen hat eine eigene Immobilie jedoch noch mehr zu bieten. «Neben einer freien und unabhängigen Gestaltung der eigenen vier Wände erzielen Eigenheimbesitzer durch die schrittweise Amortisation ihrer Hypothek einen automatischen Vorsorgeeffekt. Dazu ist Wohneigentum eine wertbeständige Anlage, die nachweislich steuerliche Vorteile bringt», fasst Roland Altwegg zusammen.

 

Durchschnittliche Einfamilienhäuser-Preise in den Regionen

Gelten diese tieferen Wohnkosten auch für Besitzer von Einfamilienhäusern?

Lukas Seger: Ja, wenn auch etwas schwächer. Ein Einfamilienhaus ist aber nicht direkt mit einer Wohnung vergleichbar, man hat z.B. deutlich mehr Land. Daher vergleichen wir Eigentums- mit Mietwohnungen.

 

Ob man sich Immobilien leisten will, hängt stark vom Hypothekarzins ab. Wie sehen Sie die Entwicklung in naher Zukunft?

Lukas Seger: Wir gehen von anhaltend tiefen Zinsen aus, wenn auch Hypotheken mit langer Laufzeit etwas ansteigen dürften. 

 

Die kalkulatorische Tragbarkeit liegt bei einem Drittel des Einkommens. Wer kann sich unter diesen Umständen noch Wohneigentum leisten?

Lukas Seger: Grundsätzlich sehr viele Haushalte, die entscheidende Frage ist, wo. In begehrten Lagen wie Genf oder Zug können sich dies nur noch wenige leisten, allenfalls mit Hilfe der Eltern. In weniger begehrten sehr peripheren Lagen ist Eigentum immer noch für weite Teile der Bevölkerung erschwinglich. Nur ist das mit einem langen Arbeitsweg und/oder höheren Steuern verknüpft. 

 

Chancen und Risiken betreffend Kosten?

Verschiedene Grundparameter und Rahmenbedingungen, aber auch unvorhersehbare Entwicklungen und Ereignisse können sich positiv oder negativ auf die laufenden Kosten und Finanzen sowie die Wertentwicklung einer Immobilie auswirken. Dies betrifft sowohl Käufer als auch Mieter. Nachfolgend die wichtigsten Punkte:

Lebenssituation und Lebensstil: Bin ich sesshaft und wie stabil sind meine Verhältnisse?

Der Entscheid «kaufen oder mieten» geht in der Regel weit über rein finanzielle Überlegungen hinaus. Er wird zudem wesentlich von persönlichen Grundsätzen, dem persönlichen Lebensstil und -plan sowie weiteren Komponenten bestimmt. Dabei stellen sich unter anderem diese Fragen: Wie sehen meine beruflichen und privaten Perspektiven (etwa Auslandsaufenthalt oder Kinderwunsch) in den nächsten fünf bis acht Jahren aus? Kann ich mir Wohneigentum langfristig leisten oder sind Weiterbildungen, Umschulungen oder ein Sabbatical in Planung? Möchte ich für die nächsten acht Jahre überhaupt am gleichen Ort wohnen oder brauche ich diesbezüglich Flexibilität? Habe ich schon konkrete Vorstellungen vom Wohnen im Alter?

 

 Die Babyboom-Generation könnte in den nächsten Jahren zahlreiche Wohnungen und Häuser auf den Markt bringen.

Demnächst gehen Babyboomer in Pension und viele von ihnen suchen nach neuen Wohnformen. Kommen damit vermehrt Einfamilienhäuser auf den Markt?

Lukas Seger: Bei den Babyboomern ziehen die Kinder aus, womit das Einfamilienhaus zu gross wird. Dadurch dürften in den nächsten Jahren relativ viele Immobilien auf den Markt kommen. Das ist gut, denn diese sind speziell bei jungen Familien stark begehrt. Daher gehen wir auch nicht von einem Preiszerfall aus. Wie attraktiv ein Kaufpreis schlussendlich ist, muss jeder selbst entscheiden. Ist man sich nicht sicher, ob das Objekt passt oder der Preis fair ist, lohnt sich eine Beratung bei einer Raiffeisenbank. Dort sind Experten, die den lokalen Immobilienmarkt exzellent kennen.

 

Zudem sind unsere Berater sehr gerne für Sie da und unterstützen Sie bei der Prüfung des Kaufpreises anhand von Lage- und Objektdaten und vergleichen mit Ihnen das potenzielle Kaufobjekt mit Referenzobjekten aus der eigenen Datenbank. Ausserdem stellen wir Ihnen gerne umfassende Gemeindeinformationen zu Preisniveau, Infrastruktur und Steuersatz zur Verfügung. Auch bei der Ausarbeitung einer für Sie individuell abgestimmten Finanzierungsstrategie sowie der energetischen Bewertung des Kaufobjekts mittels Raiffeisen eValo zur Ermittlung der Energieeffizienz und zur Abklärung eines möglichen Sanierungsstaus stehen wir Ihnen beratend zur Seite.

 

Kurz zusammengefasst: Vor- und Nachteile des Kaufens bzw. Mietens

 

Kaufen

Mieten

Vorteile

+ Inflationssicherheit bei langjährig fixiertem Hypothekarzins

+ Vorsorge: Haus als solide und sichere Anlage

+ Gestaltungsfreiheit in den «eigenen vier Wänden»

+ geringere Wohnkosten

+ kein Kündigungsrisiko

+ steuerliche Vorteile, insbesondere bei Renovationen

+ Immobilie als Sicherheit für andere Kredite

+ Flexibilität bezüglich Ortswechseln

+ Weniger Verantwortung und Arbeitseinsatz

+ keine Renovationskosten respektive Anlegen eines Erneuerungsfonds

+ mehr frei verfügbares Kapital

+ niedrige Unterhaltskosten

+ kein Eigenmietwert

Nachteile

˗ Zinsanstieg bei Verlängerung einer Hypothek respektive Anschlussfinanzierung

˗ Risiken wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, Invalidität

˗ Risiko der negativen Wertentwicklung der Immobilie

˗ Erbvorgang bei mehreren Erben eventuell kompliziert

- eingeschränkte Mobilität bei Orts- oder Arbeitgeberwechsel

˗ in der Regel höhere Wohnkosten

˗ weniger Gestaltungsfreiheit

˗ Einhaltung von Hausordnungen und Vorgaben seitens des Vermieters

˗ Gefahr der Mietvertragskündigung

Raiffeisen Kaufen-oder-Mieten-Rechner

Es ist die Summe zahlreicher weicher Faktoren wie auch nackter Zahlen, die letztlich zur individuell richtigen Entscheidung in der Frage «kaufen oder mieten?» führt. Dass die Kostenfrage hierbei keine kleine Rolle spielt, ist nicht von der Hand zu weisen. Einen ersten umfassenden Kostenvergleich ermöglicht daher der Raiffeisen Kaufen-oder-Mietenrechner.

Jetzt rechnen lassen