Kaufen oder mieten: Warum sich der Eigenheimkauf meistens lohnt

Ein Volk von Mietern sind wir Schweizer noch immer. Doch der Traum vom Eigenheim ist real und weitverbreitet. Wer sich bei der Frage «Immobilie kaufen oder mieten?» richtig entscheiden will, muss seine Lebenssituation eingehend analysieren und vor allem scharf rechnen.

Die anhaltend tiefen Zinsen führen dazu, dass viele Menschen über den Kauf von Wohneigentum nachdenken. Der Wind auf dem Immobilienmarkt dreht jedoch allmählich. Erstmals seit Jahren sind sich Analysten heute einig, dass die Mietpreise für Wohnraum in der Schweiz in den nächsten Jahren sinken sollten. Der Hauptgrund: Das ungebremst wachsende Angebot übersteigt die stagnierende Nachfrage.  Doch was ist jetzt günstiger - mieten oder kaufen? Die Studie «Wohnimmobilien Schweiz» von Raiffeisen zeigt auf, dass Mieter von Wohnungen in den letzten Jahren einiges mehr für Wohnkosten bezahlt haben als Wohneigentümer. Dennoch lässt sich die Frage «Bin ich der Kauf- oder Miettyp?» nicht einfach pauschal beantworten, sondern ist von folgenden finanziellen und persönlichen Faktoren abhängig: 

  • Persönliche Zukunftspläne
  • Eigenes finanzielles Polster und persönliches Einkommen
  • Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort
  • Erwartungen in Bezug auf die künftige Zins- und Wertentwicklung

 

 

Ist Kaufen günstiger als Mieten - ein Rechenbeispiel

Wie sehen die finanziellen Vorteile eines Immobilienkaufs gegenüber monatlichen Mietzinszahlungen aus? Die tatsächlich anfallenden Wohnkosten für Kauf bzw. Miete lassen sich leicht mit folgendem Rechenbeispiel veranschaulichen. Es wurden hierfür – basierend auf Marktdaten – die durchschnittlichen monatlichen Kosten in CHF für eine Wohnung im Stockwerkeigentum mit 3 - 4.5 Zimmern und 100mmit einer entsprechend gleichwertigen Mietwohnung mit 100m2 verglichen:

Die Rechnung zeigt: Die monatliche Kostenbelastung ist nach dem Erwerb von Wohneigentum tendenziell geringer als beim Wohnen zur Miete. Im konkreten Beispiel macht die Einsparung des Käufers gegenüber dem Mieter ganze 265 Franken pro Monat aus. Dafür müssen Eigenmittel eingebracht werden. Falls diese Mittel vorhanden und verfügbar sind, ergeben sich im aktuell vorteilhaften Tiefzinsumfeld aus finanzieller Warte durchaus attraktive Möglichkeiten zur Erfüllung des Eigenheimtraums.

Raiffeisen Kaufen-oder-Mieten-Rechner

Es ist die Summe zahlreicher weicher Faktoren wie auch nackter Zahlen, die letztlich zur individuell richtigen Entscheidung in der Frage «kaufen oder mieten?» führt. Dass die Kostenfrage hierbei keine kleine Rolle spielt, ist nicht von der Hand zu weisen. Einen ersten umfassenden Kostenvergleich ermöglicht daher der Raiffeisen Kaufen-oder-Mietenrechner.

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Bin ich der Kauf- oder Miettyp?

Der Entscheid «kaufen oder mieten» geht in der Regel weit über rein finanzielle Überlegungen hinaus. Er wird zudem wesentlich von persönlichen Grundsätzen, dem persönlichen Lebensstil und -plan bestimmt. Dabei stellen sich unter anderem diese Fragen:

  • Wie sehen meine beruflichen und privaten Perspektiven (etwa Auslandsaufenthalt oder Kinderwunsch) in den nächsten fünf bis acht Jahren aus?
  • Kann ich mir Wohneigentum langfristig leisten oder sind Weiterbildungen, Umschulungen oder ein Sabbatical in Planung?
  • Möchte ich für die nächsten acht Jahre überhaupt am gleichen Ort wohnen oder brauche ich diesbezüglich Flexibilität?
  • Habe ich schon konkrete Vorstellungen vom Wohnen im Alter?

 

Eine fundierte Pro- und Contra-Liste gibt Aufschluss über die persönliche Ausgangslage:

 

Immobilie kaufen

Immobilie mieten

Vorteile

  • Inflationssicherheit bei langjährig fixiertem Hypothekarzins
  • Vorsorge: Haus als solide und sichere Anlage
  • Gestaltungsfreiheit in den «eigenen vier Wänden»
  • Geringere Wohnkosten
  • Kein Kündigungsrisiko
  • Steuerliche Vorteile, insbesondere bei Renovationen
  • Immobilie als Sicherheit für andere Kredite
  • Flexibilität bezüglich Ortswechseln
  • Weniger Verantwortung und Arbeitseinsatz
  • Keine Renovationskosten respektive Anlegen eines Erneuerungsfonds 
  • Mehr frei verfügbares Kapital
  • Nedrige Unterhaltskosten
  • kein Eigenmietwert

 

Nachteile

  • Zinsanstieg bei Verlängerung einer Hypothek respektive Anschlussfinanzierung

  • Risiken wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, Invalidität
  • Risiko der negativen Wertentwicklung der Immobilie
  • Erbvorgang bei mehreren Erben eventuell kompliziert
  • Eingeschränkte Mobilität bei Orts- oder Arbeitgeberwechsel
  • In der Regel höhere Wohnkosten
  • Weniger Gestaltungsfreiheit
  • Einhaltung von Hausordnungen und Vorgaben seitens des Vermieters
  • Gefahr der Mietvertragskündigung

Was kostet mich ein Immobilienkauf?

Durchschnittliche Einfamilienhäuser-Preise in den Regionen
Durchschnittliche Einfamilienhäuser-Preise in Ihrer Region

Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind Pflicht beim Kauf

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht verfügbare Eigenmittel – und zwar mindestens 20 Prozent des Kaufpreises werden von den Banken verlangt. Ein Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 800'000 Franken bedeutet dies 160'000 Franken Eigenkapital. Damit eine Hypothek in der Höhe von maximal 80 Prozent (in diesem Fall 640'000 Franken) tragbar ist, dürfen die gesamten Wohnkosten inklusive Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.

 

Höher angesetzte Hypothekarzinsbelastung

Die Hypothekarzinsbelastung zur Ermittlung dieser Tragbarkeit wird jedoch aus Sicherheitsüberlegungen höher angesetzt, als sie es im gegenwärtigen Tiefzinsumfeld gerade sein mag. Die Finanzbranche rechnet mit einem langjährigen durchschnittlichen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. «So stellen wir sicher, dass sämtliche Wohnkosten auch bei steigenden Zinsen noch im Budget eines potenziellen Käufers liegen», sagt Roland Altwegg, Leiter Produkte & Kooperationen bei Raiffeisen Schweiz.

 

Versteckte Kosten miteinberechnen

Als Faustregel gilt daher: Das Haus oder die Wohnung darf bei 80 Prozent Belehnung 5,55-mal so viel kosten, wie Sie verdienen. Ausserdem wichtig zu wissen: Hypothekarschulden müssen innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden. Eine Karenzfrist zu Beginn des Kredits, in der keine Amortisation vorgeschrieben ist, gibt es seit 2014 nicht mehr. Zusätzlich zum Eigenkapitalanteil von 20 Prozent fallen für Käufer Kaufnebenkosten wie Handänderungssteuer, Notariatskosten und allenfalls Maklerprovision an. Zentral, so Roland Altwegg, sei auch der konsequente Hinweis der Raiffeisen-Berater, dass nach einem Immobilienkauf allenfalls versteckte Kostenfallen auftauchen könnten, beispielsweise Investitionsbedarf in Bezug auf die Energieeffizienz einer Liegenschaft.

 

Faktoren, die Immobilienpreis und Wohnkosten beeinflussen

Verschiedene Grundparameter und Rahmenbedingungen, aber auch unvorhersehbare Entwicklungen und Ereignisse können sich positiv oder negativ auf die laufenden Kosten und Finanzen sowie die Wertentwicklung einer Immobilie auswirken. Dies betrifft sowohl Käufer als auch Mieter. Nachfolgend die wichtigsten Punkte:

Herausgefunden, ob Sie der Kauf- oder Miettyp sind?

Für die nächsten Schritte sind unsere Berater sehr gerne für Sie da. Sie unterstützen Sie bei der Prüfung des Kaufpreises anhand von Lage- und Objektdaten und vergleichen mit Ihnen das potenzielle Kaufobjekt mit Referenzobjekten aus der eigenen Datenbank. Ausserdem stellen wir Ihnen gerne umfassende Gemeindeinformationen zu Preisniveau, Infrastruktur und Steuersatz zur Verfügung.

 

 

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