Grundstückgewinnsteuer: Augen auf beim Haus(ver)kauf!

Wer ein Grundstück veräussert, muss den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Diese sogenannte Grundstückgewinnsteuer betrifft aber auch Hauskäufer – nämlich dann, wenn der Verkäufer sie nicht bezahlt. So schützen Sie sich vor unliebsamen Überraschungen.

 

Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihr Traumhaus gefunden, können nach dem Umzug das Leben in den neuen vier Wänden allmählich in vollen Zügen geniessen – und dann meldet sich das Steueramt bei Ihnen. Die Grundstückgewinnsteuer aus dem Verkauf des Grundstücks sei noch nicht beglichen und nun werden Sie dafür belangt. Sie fallen aus allen Wolken und fragen sich: Um welche Steuer geht es da?

 

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die beim Verkauf eines Grundstücks fällig wird. Und sie wird oft unterschätzt. Für Verkäufer kann so aus einer vermeintlichen Traumrendite schnell ein böses Erwachen werden. «Verkaufspreis minus Anschaffungspreis gleich Gewinn?» Eben nicht. Denn für diesen Gewinn verlangt der Fiskus Steuern. Bezahlt der Verkäufer diese nicht, kann die Steuerbehörde den aktuellen Eigentümer belangen. Das Thema kann also auch für den Käufer höchst unangenehm werden. 

Für die Berechnung dieser Sondersteuer sind drei Faktoren massgebend: 

  • Wie hoch ist der Gewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielen?
  • Wie lange waren Sie im Besitz des Grundstückes oder Objektes?
  • Wo in der Schweiz befindet es sich? 

Berechnung

Der Grundstückgewinn berechnet sich nach folgender Formel: 

Grundstückgewinn = Erlös – Anlagekosten

 

Der Erlös meint den Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Die Anlagekosten beinhalten den damaligen Erwerbspreis und die wertvermehrenden Anlagekosten. «Wertvermehrend» sind in der Regel Investitionen, die eine Qualitätsverbesserung und Komfortsteigerung zur Folge haben. Dazu zählen etwa der komplette Austausch der Kücheneinrichtung, das Ausbauen eines Dachstockes oder das Einbauen eines Lifts.

Besteuerung: Von Kanton zu Kanton unterschiedlich

In erster Linie soll die Grundstückgewinnsteuer jene treffen, die auf einen schnellen Gewinn aus sind. Nicht ganz zu Unrecht wird die Abgabe deshalb auch als «Spekulations-Riegel» bezeichnet. Ein Riegel, der in der Schweiz allerdings sehr unterschiedlich greift. Denn in den Kantonen kommen unterschiedliche Ansätze und Bestimmungen zur Anwendung. Auf einen Gewinn von 200'000 Franken innerhalb von 5 Jahren müssten Verkäufer in der Stadt Zug beispielsweise 20'000 Franken Grundstückgewinnsteuer zahlen. In Frauenfeld hingegen würden sie mit 80'000 Franken glatt das Vierfache abliefern. 

 

Wie beeinflusst die Haltedauer die Höhe der Steuer?

In den allermeisten Kantonen gilt das Grundprinzip: Je länger eine Liegenschaft im Besitz des Verkäufers war, je länger also die so genannte «Haltedauer», desto weniger Steuern müssen beim Verkauf bezahlt werden. Bei der Haltedauer gibt es aber Sonderfälle und Sonderregelungen, die die Rechnung mitunter erheblich verkomplizieren. Dies ist etwa bei alten Objekten der Fall. Ein historisches Haus kann heute Millionen wert sein, beim Erwerb aber schlug es womöglich nur mit ein paar zehntausend Franken zu Buche.

Es wäre in solch einem Fall vermessen, den rein nominellen Millionengewinn aus einem derartigen Verkauf voll zu besteuern. Mit dieser Situation gehen die Kantone unterschiedlich um und es lohnt sich für Verkäufer in jedem Fall, hier vorab entsprechende Informationen im betreffenden Kanton einzuholen, da jeder Kanton ein eigenes Steuergesetz kennt. Eine gute Übersicht bezüglich der Besonderheiten in den jeweiligen Kantonen finden Sie hier für die Kantone A - L und Kantone N - Z

Grundstückgewinnsteuer: Massgebende Faktoren

1. Steuersatz. Fast in allen Kantonen wird der errechnete Grundstückgewinn progressiv besteuert. Dies bedeutet, je höher der steuerbare Grundstückgewinn, desto höher die prozentuale Belastung. Einzelne Kantone wenden einen proportionalen Steuersatz an, z. B. der Kanton Appenzell Ausserrhoden mit einheitlich 30%.

 

2. Haltedauer. Je länger ein Grundstück im Besitz des Verkäufers war, desto grösser fällt die prozentuale Ermässigung auf die Grundstückgewinnsteuer aus. Auch der Haltedauerabzug fällt sehr unterschiedlich aus in den einzelnen Kantonen.

 

3. Zuschlag bei kurzer Haltedauer. Bei kurzer Haltedauer (je nach Kanton bis zu 6 Jahren) wird ein Zuschlag bei der Grundstückgewinnsteuer erhoben im Sinne einer «Spekulationssteuer». Dieser Steuersatz kann relativ hoch ausfallen, z. B. im Kanton Basel-Stadt beträgt die Grundstückgewinnsteuer 60% auf dem Grundstückgewinn bei einer Besitzdauer von weniger als 3 Jahren. 

In welchem Fall gilt der Steueraufschub?

Die Grundstückgewinnsteuer wird nicht immer sofort fällig. Sie wird aufgeschoben, sofern der Verkäufer innert zwei Jahren den gesamten Verkaufsertrag in eine «Ersatzliegenschaft» in der Schweiz investiert. Vereinfacht gesagt: Er kauft aus dem Erlös des alten Hauses ein neues. Der Steueraufschub gilt aber nur, wenn die «Ersatzliegenschaft» selber bewohnt wird.

Ähnlich verhält es sich bei Erbschaften. Vermacht jemand seine Wohnung beispielsweise durch Schenkung oder Erbvorbezug seinem Sohn, ist der Sohn zwar neuer Besitzer, dennoch müssen die Eltern nicht zahlen. Auch hier unter der Voraussetzung, dass der Sohn die Wohnung selbst bewohnt. Die Steuer wird erst fällig, wenn der Sohn die elterliche Wohnung an Dritte verkauft. Wobei auch dann die Aufschieberei munter weitergehen kann. Dann nämlich, wenn der Sohn – Sie ahnen es – wiederum eine selbstbewohnte Ersatzliegenschaft in der Schweiz kauft. 

 

5 Tipps, wie Sie sich als Hauskäufer absichern

Macht ein Eigentümer mit dem Verkauf seiner Liegenschaft einen Gewinn, muss er diesen also versteuern; die beschriebene Grundstückgewinnsteuer wird fällig. Bezahlt der Verkäufer jedoch nicht, hat die Steuerbehörde ein gutes Mittel in der Hand: Sie kann ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen. Unter diesen Voraussetzungen kann so direkt auf den Käufer zugegriffen werden. Um als Käufer böse Überraschungen zu vermeiden, können Sie sich vorgängig absichern:

  1. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde oder dem Steueramt des neuen Wohnorts, ob Zahlungen der Grundstückgewinnsteuer ausstehend sind.
  2. Lassen Sie den Verkäufer den geschuldeten Steuerbetrag hinterlegen – etwa beim Steueramt oder auf ein Sperrkonto bei einer Bank. Wie hoch die Steuern ausfallen werden, können Sie     vorgängig bei der Steuerbehörde berechnen lassen.
  3. Alternativ können Sie vereinbaren, dass Sie als Käufer den Kaufpreis auf ein Sperrkonto hinterlegen, auf das der Verkäufer erst nach Entrichten der Grundstückgewinnsteuer Zugriff hat…
  4. … oder dass Sie die Grundstückgewinnsteuer im Namen des Verkäufers bezahlen – und die entsprechende Summe vom Kaufpreis abziehen.
  5. Regeln Sie ausdrücklich im Kaufvertrag, wie die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer durch den Verkäufer geregelt wird. 

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