«Mängel bei der Übergabe sofort protokollieren»

Um sich vor Ärger und teuren Überraschungen zu schützen, muss ein Käufer bei der Hausübergabe höchst aufmerksam sein. Die Begleitung und Beratung durch einen Experten mache schon bei der ersten Besichtigung Sinn, empfiehlt der Raiffeisen-Experte Roland Altwegg im Interview.

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  • Gelbe Wand mit einem Loch
    Mängel müssen sofort nach Entdecken thematisiert und schriftlich festgehalten werden
  • Schimmel an der Wand
    Auch Schimmel muss als Mangel protokolliert werden
  • Nicht fertig sanierter Raum
    Ein Experte kann Ihnen bereits bei der Immobilienbesichtigung mitteilen, ob und welche Investitionen noch anfallen
  • Überfluteter Raum
    Wasserschaden oder andere offenkundige Mängel sind sofort anzuzeigen
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    Herr Altwegg, ein junges Paar hat sich den Traum vom Eigenheim verwirklicht und eine Immobilie gekauft. Wie sollte es sich auf die Hausübergabe vorbereiten?

    Ganz zentral ist, dass die Käufer peinlich genau darauf achten, dass sie sämtliche Informationen zum Objekt übersichtlich verfügbar haben. Dazu gehören die amtliche Schätzung, ein aktueller Grundbuchauszug, die Gebäudeversicherungspolice und Grundrisspläne. Sofern vorhanden sollten auch ein Sicherheitsnachweis der Elektroinstallationen, Angaben zu Heiz- und Nebenkosten, Leitungspläne sowie eine lückenlose Auflistung der getätigten Investitionen eingesehen werden. Diese Dokumente sollten, sofern möglich, bereits vor dem Verkauf an den neuen Käufer übergehen. Am besten werden diese gesammelt und in einem sauberen Ordner aufbewahrt.

     

    Wie sieht es mit Mängeln aus?

    Allfällige Mängel der Liegenschaft müssen sofort nach Entdecken thematisiert und schriftlich festgehalten werden, da sie für den Kaufpreis relevant sein können. Nach dem Kauf respektive der öffentlichen Beurkundung wird es für den oder die Käufer dann eher mühsam, eine Mängelbehebung durchzusetzen.  

     

    Welche konkreten Verträge müssen zwingend unter Dach und Fach sein, damit das Haus auch rechtlich den neuen Eigentümern gehört?

    Für einen gültigen Liegenschaftskauf und den damit verbundenen Eigentümerwechsel braucht es einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag. Dieser wird je nach Kanton oder Gemeinde entweder vom Grundbuchamt oder vom Notar beurkundet. Eine Reservationsvereinbarung, die dem Kaufvertrag eventuell vorangeht, ist nur gültig, wenn sie ebenfalls öffentlich beurkundet ist. Die weit verbreitete Meinung, dass eine Reservation rechtlich auch ohne diese Formvorschrift bereits bindend ist, stimmt also nicht.

     

    Macht es aus Ihrer Sicht Sinn, einen Experten zur Objektübergabe mitzunehmen?

    Auf jeden Fall, aber nicht erst dann. Ich empfehle stattdessen, sich als Interessent schon bei der Besichtigung einer Immobilie von einem Experten (z. B. Architekt, Immobilienschätzer, Immobilien-Berater) begleiten zu lassen. Dieser kann einem bereits vor der definitiven Kaufentscheidung mitteilen, ob und welche Investitionen noch anfallen. Anschliessend kann man diesen Kostenvoranschlag dann ins eigene Budget einkalkulieren.

     

    Wie soll man als Käufer bei offenkundigen Mängeln reagieren, die erst nach dem Vertragsabschluss verursacht wurden und bei der Objektübergabe zu Tage treten? 

    Auch das kann vorkommen. In jedem Fall sollte man die Mängel sofort anzeigen. Danach ist abzuklären, wer den Mangel respektive Schaden verursacht hat und ob dieser versichert ist. In der Regel wird nämlich bei bestehenden Liegenschaften im Kaufvertrag die Garantie für sämtliche rechtlichen und sachlichen Mängel wegbedungen. Der Käufer muss also nachweisen können, dass der Verkäufer die Mängel selbst verursacht und diese böswillig verschwiegen hat. In der Praxis ist dies extrem schwierig und mühsam.

     

    Zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Übergabe steigt die Heizung aus. Wer ist haftbar?

    Nach Unterzeichnung respektive öffentlicher Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar im Grundbuchamt findet die Eigentumsübertragung statt. Sie entspricht der eigentlichen Handänderung. Der Übergang von Nutzen und Gefahr findet allerdings erst bei Besitzantritt statt, also bei der Schlüsselübergabe. Bis dahin haftet der Verkäufer für allfällige Schäden. Im konkreten Fall also auch für die ausgestiegene Heizung.

     

    Welche weiteren Fallstricke können dem Käufer drohen?

    Durch die Komplexität einer Handänderung gibt es diverse Stolpersteine, über die der Käufer fallen kann. Zu den gravierendsten gehören sicherlich grössere Mängel, die sich erst nach der öffentlichen Beurkundung und allenfalls Hausübergabe überhaupt entdecken lassen. Ferner ist besonders die Grundstückgewinnsteuer zu erwähnen, welche bei Nichtbezahlung durch den Verkäufer auf dem Grundstück lastet und den Käufer entsprechend belastet. Das kantonale Steueramt trägt bei Nichtbezahlung durch den Verkäufer ein Pfandrecht auf dem Grundstück ein. Die Konsequenz daraus ist, dass letztlich der Käufer die Grundstückgewinnsteuer bezahlen muss, die ohne Weiteres 100’000 Franken und mehr betragen kann.

     

     

    Diese Versicherungen braucht ein Hauskäufer

    Vom ersten Wunsch nach Eigenheim bis zum Einzug in das «Traumschloss» absolvieren Immobilienbesitzer einen Marathon, der mit viel administrativem Aufwand, finanziellen Überlegungen und Risiken verbunden ist. Gegenüber diesen Risiken sollte oder muss sich jeder Hauskäufer entsprechend absichern. Man unterscheidet zwischen obligatorischen und freiwilligen Versicherungen in den Phasen während des Baus und nach Beendigung des Baus. 

     

    Während des Baus oder Umbaus:

     

    • Bauzeitversicherung: deckt Feuer und Elementarschäden an einem Gebäude, das sich im Bau befindet. Sie ist in den meisten Kantonen der Schweiz obligatorisch und muss bei der Gebäudeversicherung des jeweiligen Kantons abgeschlossen werden.
    • Bauwesenversicherung: für Schäden, die während des Baus durch Fehlleistungen, Bauunfälle und Materialdiebstähle entstehen. Sie beruht auf freiwilliger Basis und kann bei privaten Versicherungsgesellschaften abgeschlossen werden. Bestehen bei Baumängeln begründete Ansprüche, kann auch die Handwerkerhaftpflicht zum Zuge kommen.
    • Bauherrenhaftpflicht-Versicherung: deckt Schäden, die durch einen Bau an Personen oder deren Eigentum entstehen. Sie ist wie die Bauwesenversicherung freiwillig und kann bei privaten Versicherungsgesellschaften abgeschlossen werden.

     

    Nach Beendigung des Baus oder Umbaus:

     

    • Gebäudeversicherung: übernimmt die Kosten für Schäden, die von Feuer oder Elementarereignissen verursacht werden. Sie ist wie ihre Vorgängerin, die Bauzeitversicherung, in fast allen Kantonen obligatorisch und wird bei der kantonalen Gebäudeversicherung abgeschlossen. Wer einen weitergehenden Versicherungsschutz wünscht, kann bei privaten Versicherungsgesellschaften freiwillige Zusatzversicherungen für Einbruch, böswillige Beschädigung, Glasbruch-, Wasser- und Erdbebenschäden sowie für Schäden an der Umgebung eines Gebäudes abschliessen.
    • Gebäudehaftpflicht-Versicherung: kommt für Schadenersatzforderungen nach Personen- und Sachschäden auf, die im Zusammenhang mit einem Gebäude oder Grundstück entstehen. Schadenersatzansprüche bei selbst bewohntem Wohneigentum sind meist bereits in der nicht-obligatorischen Privathaftpflichtversicherung abgedeckt. Anders sieht die Situation bei Stockwerkeigentümergemeinschaften aus. Diese können sich mit einer freiwilligen Gebäudehaftpflicht-Versicherung vor den Kosten schützen, die solche Schäden verursachen.