Schweizer Wohnungsmarkt Q1 2018: «EFH-Verkauf in Zentren innert 30 Tagen über die Bühne»

Einfamilienhäuser wurden auch 2017 im Schnitt knapp drei Prozent teurer, weil die Nachfrage unverändert hoch und das Angebot knapp ist. Dies zeigt die aktuelle, viermal jährlich publizierte Studie „Wohnimmobilien Schweiz“ von Raiffeisen. Wir haben uns mit dem Mitverfasser der Studie, dem Ökonomen Lukas Seger, über Preisentwicklung, Mietpreise, Bautätigkeit und anderes unterhalten.

Die Preise für Einfamilienhäuser gingen im vierten Quartal 2017 mit 0.5 Prozent erstmals zurück. Ist damit eine Trendwende eingeläutet oder zeichnet sich hier zumindest ein moderateres Wachstum ab?

Lukas Seger: Ein einzelnes Quartal sollte man nicht überbewerten. Übers gesamte 2017 betrachtet sind die Preise doch um 3% angestiegen. Das ist zwar weniger als im ausserordentlich starken 2016 mit 6%, aber immer noch deutlich im Plus. Wir gehen auch für 2018 von weiter steigenden Preisen bei den EFH aus. Eine Trendwende erwarten wir nicht.

 

Auf der anderen Seite hat die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im letzten Jahr auf den Immobilienportalen markant zugelegt. Wie lässt sich dies einordnen?

Einfamilienhäuser haben einen grossen Landanteil, wobei Boden in der Schweiz knapp und teuer ist. Darum "staut" sich die Nachfrage etwas an, was sich dann beispielsweise in immer mehr Suchabos auf Immobilienportalen zeigt - und in steigenden Preisen.

 

Wo lassen sich Einfamilienhäuser am einfachsten verkaufen, wo ist es schwieriger, Käufer zu finden?

Am stärksten ist die Nachfrage in Zentren und im angrenzenden urbanen Raum, wegen kurzen Arbeitswegen und weil die Menschen die dort vorhandene Infrastruktur schätzen. Das erleichtert die Vermarktung wesentlich. Ein EFH für weniger als 1 Mio. Franken wird in Zentren im Mittel innert 30 Tagen verkauft. In ländlichen Gemeinden dauert es dreimal länger – rund 90 Tage.

 

Rückläufig sind die Zahlen bei Neubauten und Baubewilligungen. Das deutet auf eine sinkende Leerstandsquote. Ist dem so?

Eigentum macht nur etwa 18% der Leerstände aus, der Rest betrifft Mietwohnungen. Und davon werden immer noch zu viele gebaut. Das Bevölkerungswachstum reicht nicht aus, um alle neuen Mietwohnungen zu absorbieren. Wir gehen daher auch für 2018 von steigenden Leerständen aus.

 

Die Preise für Stockwerkeigentum sind in den letzten beiden Jahren wieder stark gestiegen. Worauf führen Sie diese Entwicklung zurück?

Die Nachfrage nach STWE wird wesentlich von Ausweicheffekten aus den anderen beiden Segmenten gestützt. Einerseits sind EFH für viele Haushalte zu teuer. Und andererseits sind die Wohnkosten für eine Eigentumswohnung relativ zu einer vergleichbaren Mietwohnung deutlich tiefer.

 

Bei den Mietwohnungen bewegen sich die Preise trotz Überangebot noch kaum nach unten. Erwarten Sie in diesem Jahr Anpassungen?

Die Mieten dürften in einem ähnlichen Rahmen wie in den letzten Jahren leicht sinken. In gewissen Regionen mit einem starken Überangebot erhöht sich der Druck auf die Vermieter zunehmend. Ob Vermieter dann die Mieten effektiv senken oder versuchen, die Wohnungen mit Aktionen zu vermarkten, bleibt abzuwarten. Einen schweizweiten Mietpreiszerfall erwarten wir nicht.