Schweizer Wohnungsmarkt Q2 2018: «Bei Mietwohnungen zählt: Lage, Lage, Lage»

Das vielerorts bestehende Überangebot an Mietwohnungen zwingt Vermieter spätestens bei der Vermarktung zu nicht immer salonfähigen Zugeständnissen. Die Unterschiede in der Vermarktung sind gross, wie die für das 2. Quartal 2018 erstellte Studie „Immobilien Schweiz“ des Raiffeisen Economic Research zeigt. Wir haben uns mit der Mitautorin Beatrice Stadler unterhalten.

Interview: Pius Schärli

Die Insertionsdauer von Mietwohnungen variiert stark und reicht von unter einem Monat bis drei Monate und länger. Warum ist dem so?

Beatrice Stadler: Der Mietwohnungsbau hat in den vergangenen Jahren massiv zugelegt und zwar fast flächendeckend. Neue Mietwohnungen sind in den Städten weiterhin sehr gefragt. Hingegen hat die rückläufige Zuwanderung in den urbanen und peripheren Lagen zu einer übertriebenen Angebotsausweitung geführt.

 

Gibt es ein Muster dafür, welche Mietwohnungen schneller vermietet sind?

Lage, Lage, Lage. Mietwohnungen an gut erschlossenen und zentralen Lagen mit gutem Ausbaustandard werden nach wie vor am stärksten nachgefragt. Wobei die Zahlungsbereitschaft der Mieter insgesamt abgenommen hat. Neue Mietwohnungen im Spitzensegment stehen vermehrt leer.

 

Wo liegt das Problem bei Mietwohnungen, die nicht so schnell neue Mieter finden?

Erfolg oder Misserfolg in der Vermarktung liegen in einem Käufermarkt oft eng beieinander. In den meisten Fällen wird seit Jahren ausgerechnet in jenen Regionen viel gebaut, wo die Leerstände bereits relativ hoch sind.

 

Auf dem Land gibt’s bis zu drei Monatsmieten gratis, in der Stadt stehen die Leute Schlange. Was läuft da schief?

Es ist keine Neuigkeit, dass in den Zentren Wohnraum knapp ist. Daran wird sich so schnell auch nichts ändern. Auf dem Land hat die Produktion aber überschossen. Das führt nun zu einem Aderlass.

 

Ein Vermieter verlangte von einer Familie eine Überweisung von neun (!) Monatsmieten als „Kaution“ auf sein privates Konto. Sind solche Auflagen rechtlich zulässig?

Nein. Die durch den Mieter geleisteten Sicherheiten sind im Obligationenrecht geregelt. Bei Mietwohnungen darf der Vermieter maximal drei Monatsmieten als Sicherheit verlangen. Diese sind auf einem Sperrkonto oder Depot, welches auf den Name des Mieters lautet, zu hinterlegen.

 

Sehen Sie hinsichtlich der Mietsituation in naher oder weiterer Zukunft Änderungen?

Nein, die Lage dürfte in einem Jahr ähnlich aussehen. Knappheit in den Zentren, Überkapazitäten auf dem Land; die werden nicht so schnell verschwinden.

 

Seit Frühling 2015 sind Angebotsmieten im Sinkflug. Sind weitere Mietzinssenkungen zu erwarten?

Die Baubewilligungen für Mietwohnungen haben nach einer Verschnaufpause wieder an Fahrt aufgenommen. Mit der insgesamt tieferen Nettozuwanderung dürfte das Überangebot an Mietwohnungen vorerst weiter zunehmen und einen dämpfenden Effekt auf die Angebotsmieten haben.

 

Bei den Bestandsmieten dagegen tut sich wenig. Wehren sich die Mieter zu wenig?

Die Bestandsmieten haben seit der Senkung des Referenzzinssatzes im Juni 2017 verzögert an Dynamik verloren. Die Anpassung des Mietzinses erfolgt in der Regel nicht automatisch. Der Mieter muss selbst aktiv werden. Die aktuellsten Zahlen der Schlichtungsbehörde zeigen, dass Mieter verstärkt Mietzinssenkungsbegehren eingereicht haben. Dennoch haben die Bestandsmieten nicht wesentlich nachgegeben. Gründe hierfür liefern die vermehrt angewandten indexierten Mietverträge sowie Staffelmietverträge, welche nicht an den Referenzzinssatz gebunden sind. Hinzu kamen gewisse Kostensteigerungen und wertvermehrende Investitionen, welche vom Vermieter auf den Mietzins aufgeschlagen werden.

 

Der Referenzzinssatz hat sich in den letzten zehn Jahren halbiert. Ist die Talsohle damit erreicht?

Für das laufende Jahr gehen wir von moderat steigenden Langfristzinsen in der Schweiz aus. Die Talsohle des Referenzzinssatzes dürfte somit erreicht worden sein. Der Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen reagiert erst mit grosser Verzögerung auf einen Anstieg der Kapitalmarktzinsen, deshalb ist bis Jahresende mit keiner Erhöhung des Referenzzinssatzes zu rechnen.

Zur Person

Sanierung

Beatrice Stadler, Master of Arts in Finance und Chartered Alternative Investment Analyst (CAIA), ist seit 2017 bei Raiffeisen Schweiz als Senior Economist im Immobilienresearch tätig. In dieser Funktion analysiert sie die aktuelle Lage des Schweizer Immobilienmarkts und der Bauwirtschaft.