Schweizer Wohnungsmarkt Q4 2017: «EFH sind Verkaufsschlager – Mietwohnungen Ladenhüter»

Wohnimmobilien werden immer rarer und deshalb teurer. In die andere Richtung gehen die Preise bei den Mietwohnungen. Diese Diskrepanz zeigt die für das vierte Quartal 2017 erstellte Studie „Wohnimmobilien Schweiz“ des Raiffeisen Investment Office. Wir haben uns mit dem Mitverfasser der Studie, dem Ökonomen Lukas Seger, über Trends und Tendenzen unterhalten.

Wie ist die Grosswetterlage auf dem Schweizer Immobilienmarkt derzeit?

Lukas Seger: Die Immobilien sind durchs Band vor allem teuer, je nach Segment und Region mit unterschiedlichen Mittelfristprognosen.

 

Einfamilienhäuser sind Verkaufsschlager, Mietwohnungen Ladenhüter – stimmen Sie dieser Zuspitzung zu?

Definitiv. Einfamilienhäuser sind sehr begehrt und entsprechend teuer. Trotzdem geben Mieter immer noch deutlich mehr fürs Wohnen aus als Eigentümer. Diese Wohnkostendifferenz ist ein wichtiger Grund, warum Eigentum zumindest finanziell attraktiver ist.

 

Wir haben hohe Leerstände bei den Mietwohnungen: Rutschen jetzt die Mietpreise?

Die Mieten sind am Sinken, aber nicht so deutlich wie man erwarten könnte. Vermieter verzichten zurzeit (noch) auf flächendeckende Mietzinsreduktionen und kommen Mietern mit Gratismonaten oder bezahlten Umzügen entgegen. Wir gehen davon aus, dass künftig noch mehr Mietwohnungen leer stehen werden.

 

Wie hat sich denn der Mietpreis in den letzten Jahren entwickelt?  

In den letzten 20 Jahren sind die Mieten immer gestiegen. Dieser Rückgang ist für viele Vermieter Neuland, und sie müssen sich jetzt darauf einstellen. Dass sie aber mittelfristig um effektive Mietzinsreduktionen herumkommen, bezweifeln wir.

 

Dagegen nehmen die Immobilienpreise weiter zu: Was sind die Gründe und Ursachen?

Aufgrund der tiefen Hypothekarzinsen ist die Finanzierung von Wohneigentum günstig. Dieser finanzielle Aspekt hält die Nachfrage hoch, während nicht übermässig viele neue Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gebaut werden. Deshalb steigen die Preise weiter an.

 

Warum ist die finanzielle Tragbarkeitshürde bei Einfamilienhäuser am grössten?

Einfamilienhäuser haben im Vergleich zu Eigentumswohnungen einen hohen Landanteil. Und Bauland ist in der Schweiz knapp und teuer. Daher sind Preise für Einfamilienhäuser höher als jene von Eigentumswohnungen. Entsprechend braucht man mehr Vermögen und Einkommen, um an eine Hypothek zu kommen.

 

Immobilien sind auch Wertanlagen: Wie ist die Entwicklung hier?

Nach vielen äussert sonnigen Jahren ziehen aufgrund der sinkenden Mieten einige Wolken auf. Entscheidet man sich für eine Direktanlage wie Kauf einer Wohnung zur Vermietung, sollte man die Mietzinserträge unbedingt vorsichtig kalkulieren. Ein Leerstand ist teuer.

 

Beim Bau von Mietwohnungen ist erstmals seit vielen Jahren ein Rückgang ersichtlich. Ist hier eine Trendwende erreicht?

Wir dürfen nicht vergessen, dass die Wohnungsproduktion in den letzten Jahren sehr, sehr stark war und immer noch stark ist. Die Akteure haben dies erkannt und passen sich nun etwas an. Eine Trendwende deutet sich an. Damit wir aber effektiv davon sprechen können, muss die Produktion nachhaltig sinken.

 

Warum ist der Immobilienkauf weiterhin attraktiver als eine Wohnung zu mieten?

Unter dem Strich geben Eigentümer wegen den tiefen Hypothekarzinsen immer noch weniger fürs Wohnen aus als Mieter. Wer die Tragbarkeitsprüfung besteht und kaufen darf, der spart. Damit Mieten finanziell wieder attraktiver wird, müssten sich die Zinsen klar erhöhen, die Preise weiter steigen und/oder die Mieten deutlich sinken. Bis dahin dürfte es aber noch eine Weile dauern.

Wohnimmobilienstudie Q4 2017
Portrait Lukas Seger

Ökonom Lukas Seger

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