Kaufvertrag: Stolpersteine erkennen und vermeiden

Beim Kaufvertrag für eine Wohnung oder ein Haus geht es um viel Geld. Da lohnt es sich, Bescheid zu wissen und mögliche Probleme von vornherein auszuschalten. Ihr Partner dabei ist der Notar – je nach Kanton auch eine andere Urkundsperson – der den Kaufvertrag beurkundet und den Kauf im Grundbuch einträgt. Ohne diese Formalitäten werden Sie nicht Eigentümer Ihres neuen Heims.

Stolpersteine im Kaufvertrag erkennen

Bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wird, sollten Stolpersteine erkannt und vermieden werden.

Vertragsbeispiele       

 
Beispiel 1
– Viola T. 
Viola T. möchte ein kleines Haus mit viel Umschwung kaufen. Der Verkäufer hat ihr zugesichert, dass für die überdachte Gartenhalle in der hinteren Ecke des Grundstücks ein Näherbaurecht besteht. Im Kaufvertrag, den ihr der Notar zustellt, steht davon aber nichts mehr. Frau T. fragt nach und verlangt auch einen aktuellen Grundbuchauszug. Als dieser vorliegt und auch der Kaufvertrag entsprechend ergänzt ist, unterschreibt sie.
Beispiel 2
– Tonja und Freddy D.
Tonja und Freddy D. haben ihre Traumwohnung gefunden. Sie unterschreiben einen Reservationsvertrag mit dem Generalunternehmer, der die Wohnungen erstellen soll, und überweisen ihm eine Anzahlung von 30 000 Franken. Wenige Wochen nach der Unterzeichnung des Vertrags erkrankt Freddy D. schwer und die beiden beschliessen, vom Kauf der Wohnung zurückzutreten. Der Generalunternehmer akzeptiert zwar ihren Entscheid, will aber die 30 000 Franken nicht zurückerstatten.

Vor allem wenn Sie eine Wohnung ab Plan kaufen, verlangt der Verkäufer häufig einen Reservationsvertrag oder Vorvertrag. Diese Vorverträge werden der Einfachheit und der Kosten wegen meist ohne amtliche Beurkundung abgeschlossen – und sind damit rechtlich wertlos. Das heisst: Treten Sie vom Vertrag zurück, kann der Verkäufer nichts dagegen unternehmen. Umgekehrt haben Sie selbst nichts in der Hand, wenn er die Liegenschaft dann doch nicht verkaufen will. Heikel sind die mit Vorverträgen oft verbundenen Anzahlungen. Zahlen Sie das Geld direkt auf das Konto des Verkäufers, kann es – sollte der Kauf nicht zustande kommen – schwierig sein, den gesamten Betrag zurückzubekommen.

Infoblätter

Keine Probleme mit dem Vorvertrag Keine Probleme mit dem Vorvertrag (PDF, 584.8KB)
Der Notar, Ihr Partner Der Notar, Ihr Partner (PDF, 576.3KB)

 

 

Kernstück eines Liegenschaftskaufs ist der Kaufvertrag

Er regelt Punkt für Punkt, zu welchen Bedingungen, zu welchem Preis und auf welchen Termin hin das Objekt die Hand wechselt. Aufgesetzt wird der Kaufvertrag in der Regel nicht von den Parteien selbst, sondern von einem Notar. Dieser schreibt zuerst einen Entwurf und legt ihn dann beiden Seiten zur Überprüfung und Ergänzung vor. Der Kaufvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

  • Namen und Adressen der beiden Parteien
  • Beschreibung der Liegenschaft: Adresse, Katasternummer, Gebäudeversicherungsnummer (sofern vorhanden), Grundstücksfläche
  • Kaufpreis
  • Bezahlung von Gebühren und Steuern – insbesondere die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer muss klar geregelt sein
  • Bei neuen Objekten: Baubeschrieb; bei älteren Objekten: Zustand der Liegenschaft bei Übergabe
  • Zahlungsbedingungen, Zahlungsmodalitäten
  • Termin für die Übertragung
  • Regelung zur Weiterführung bestehender Versicherungen – zum Beispiel Gebäudeversicherung
  • Dienstbarkeiten – müssen unbedingt mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen
  • Dokumente, die als Bestandteil des Vertrags gelten – zum Beispiel ein Baubeschrieb
  • Regelung für den Fall, dass eine der beiden Parteien den Vertrag nicht einhält
     

✓ Tipp

Sind im Entwurf einzelne Vertragspunkte rechtlich falsch formuliert oder vergessen gegangen, sollten Sie sich als Erstes mit dem Verkäufer darüber einigen. Beauftragen Sie erst dann den Notar mit den Änderungen, denn mehrmalige Korrekturen können schnell ins Geld gehen.

Der Kaufvertrag wird von Ihnen und vom Verkäufer vor den Augen des Notars unterschrieben und anschliessend von diesem beurkundet. Normalerweise organisiert der Notar auch die Eintragung im Grundbuch. Erst wenn diese Eintragung vorgenommen ist, sind Sie Eigentümer oder Eigentümerin Ihres neuen Zuhause.

 

→ Gut zu wissen

Wenn Sie eine bestehende Liegenschaft erwerben, schlägt Ihnen der Verkäufer möglicherweise einen gestaffelten Verkauf vor. Das ist rechtlich problemlos, sofern Sie auf ein paar wenige Punkte achten:

 

Rückzug vom Kaufvertrag?

Solange der Kaufvertrag nicht unterschrieben ist, ist ein Rückzug grundsätzlich möglich. Haben Sie allerdings dem Kauf mündlich zugestimmt und halten Sie den Verkäufer unnötig lange hin, wird dieser seine Aufwendungen (etwa für die Ausarbeitung des Vertrags) geltend machen und allenfalls auch Schadenersatz fordern, weil er neue Käufer suchen muss.

 

Anders ist die Situation, wenn der Vertrag gravierende Mängel aufweist, wenn zum Beispiel wichtige Unterlagen fehlen oder eine Täuschung vorliegt. Dann können Sie die Unterschrift selbstverständlich verweigern. Ist der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben und öffentlich beurkundet, gelten nur noch die darin festgehaltenen Ausstiegsklauseln. Zum Beispiel eine Vereinbarung, dass der Vertrag ungültig wird, wenn der Verkäufer die Baubewilligung nicht rechtzeitig erhält.

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Infoblätter 

 
Gestaffelter Kauf Gestaffelter Kauf (PDF, 568KB)
Grundstücksgewinnsteuer richtig abwickeln Grundstücksgewinnsteuer richtig abwickeln (PDF, 577.8KB) 

Checklisten

Wichtige Punkte beim Kauf einer Liegenschaft ab Plan Wichtige Punkte beim Kauf einer Liegenschaft ab Plan (PDF, 571.5KB)
Wichtige Punkte beim Kauf einer bestehenden Liegenschaft Wichtige Punkte beim Kauf einer bestehenden Liegenschaft (PDF, 633.6KB)

Mustervertrag

 

Beispiel Kaufvertrag für eine Liegenschaft Beispiel Kaufvertrag für eine Liegenschaft (DOCX, 33.3KB)