Wohneigentum vermieten – eine sinnvolle Option?

Sie besitzen eine Immobilie, können sie nicht selbst bewohnen und denken darüber nach, diese zu vermieten. Wir zeigen Ihnen, unter welchen Umständen das Sinn macht, geben hilfreiche Tipps zum Vorgehen und zeigen auf, was es punkto Finanzierung, Steuern und Mietersuche zu beachten gilt.

Die Gründe, Ihre Immobilie zu vermieten, können vielfältig sein. Möglicherweise stossen Sie unerwartet auf Ihre Traumimmobilie für einen späteren Lebensabschnitt, möchten aber zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht einziehen. Oder Sie erben ein Haus, und können sich heute noch nicht davon trennen, weil Ihre Kinder später einmal daran interessiert sein könnten. Es stellt sich also die Frage, wie Sie die Immobilie in der Zwischenzeit nutzen. Das Naheliegendste ist es, die Immobilie zu vermieten. Doch lohnt sich das und wissen Sie, was alles auf Sie zukommt? Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengestellt:

 

 

Vermieten – lohnt sich das?

Aus finanzieller Sicht lohnt sich das Vermieten eines Einfamilienhauses in der Regel kaum – zumindest ist nur eine sehr bescheidene Rendite, wenn nicht sogar ein Nullsummenspiel zu erwarten. Kosten für Renovationen und Erneuerungen sowie zeitlicher Aufwand sind erfahrungsgemäss zu gross, als dass es sich für eine Privatperson, die eine einzelne Immobilie besitzt, finanziell rentieren würde. Etwas anders sieht es bei Stockwerkeigentum aus, da hier die Kosten für den Erhalt des Gebäudes auf alle Stockwerkeigentümer verteilt und gemeinsam getragen werden und sich allenfalls sogar eine Verwaltung um die anfallenden Pflichten kümmert. Grundsätzlich muss aber von Fall zu Fall entschieden werden, ob sich eine Vermietung finanziell lohnt.

Oftmals geht es aber nicht nur um finanzielle Aspekte. Emotionale Faktoren und vor allem Überlegungen in Bezug auf eine spätere Nutzung sind ebenso wichtig – beispielsweise, wenn die Kinder das Haus einmal übernehmen oder Sie künftig selbst darin leben möchten. Die Vermietung des Wohneigentums ist in diesen Fällen eine gute Übergangslösung.

Hinzu kommt, dass auch eine unbewohnte Liegenschaft Kosten verursacht, ohne jegliche Einnahmen zu generieren. Patrik Schlageter, Leiter Verwaltung/Bewirtschaftung beim Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich) weist in diesem Zusammenhang auf Bauschäden hin, die bei leerstehenden Immobilien entstehen können: «Gerade die Heizung und Wasserleitungen leiden, wenn sie länger nicht genutzt werden. So kommt es immer wieder zu teuren Schäden, wenn während längerer Zeit kein Wasser durch die Leitungen fliesst oder die Heizung stark zurückgedreht wird.» Auch solche Überlegungen sprechen dafür, die Immobilie zu vermieten und nicht leer stehen zu lassen. 

 

Wie gehe ich bei der Vermietung vor?

Wenn Sie sich dazu entschliessen, Ihre Immobilie zu vermieten, gibt es Einiges zu tun. Nachfolgend die wichtigsten Schritte:

  • Legen Sie den Mietzins fest: Eine wichtige Basis zur Bestimmung des Mietzinses sind die Kosten, die mit der Immobilie in Verbindung stehen. Darauf schlagen Sie eine Rendite. Orientieren Sie sich zu deren Bestimmung an Wohnungsinseraten in Ihrer Region oder sprechen Sie mit einem Makler. Mehr zur Berechnung des Mietzinses erfahren Sie im Kapitel «Wie lege ich den Mietzins fest?»
  • Immobilie zur Vermietung anbieten: Machen Sie Fotos von der Immobilie, schreiben Sie einen kurzen, ansprechenden Text und inserieren Sie das Objekt – beispielsweise online und in der regionalen Zeitung.
  • Besichtigungen durchführen: Organisieren Sie Besichtigungstermine mit potenziellen Mietern und zeigen Sie die Vorzüge der Immobilie auf.
  • Mieter auswählen: Nehmen Sie sich Zeit, die Bonität der Mietinteressenten zu prüfen und entscheiden Sie sich für einen vertrauenswürdigen Mieter, bei dem Sie ein gutes Bauchgefühl haben. Mehr dazu erfahren Sie im Kapitel «Wie finde ich einen `guten` Mieter?»
  • Mietvertrag unterzeichnen: Fertigen Sie einen Mietvertrag an und lassen Sie sich eine Kaution überweisen. Vorlagen für Mietverträge finden sich auf der Webseite des Hauseigentümerverbandes.
  • Wohnungsübergabe: Führen Sie eine Übergabe mit dem Mieter durch und fertigen Sie ein detailliertes Zustandsprotokoll an, auf dem Abnützungen und Besonderheiten erfasst werden.

 

✓ Tipp: Vertrauen Sie beim Mietvertrag auf einen Experten

Patrik Schlageter vom HEV Zürich empfiehlt, bei der Ausarbeitung des Mietvertrags eine Fachperson beizuziehen: «Der Mietvertrag ist heikel, es gibt einige Besonderheiten und Fallen, die ein Laie in der Regel nicht kennt. Es lohnt sich auf jeden Fall, einen professionellen Immobilienverwalter hinzuzuziehen – insbesondere, wenn man zuvor noch nie einen Mietvertrag erstellt hat.»

 

Wie lege ich den Mietzins fest?

Legen Sie einen angemessenen Mietzins fest. Patrik Schlageter vom Hauseigentümerverband Zürich empfiehlt folgende Kalkulation:

  • Kosten ermitteln: Berechnen Sie alle Kosten in Zusammenhang mit der Immobilie. Darunter fallen beispielsweise die Finanzierungskosten für die Hypothek, Versicherungen, Betriebskosten, Kosten für allfällige Renovationen und jegliche weitere Abgaben, beispielsweise für Strom und Abwasser. Diese Kostenaufstellung gibt Ihnen den minimalen Mietzins vor, um keinen Verlust zu erleiden.
  • Rendite berechnen: Auf die ermittelten Kosten schlagen Sie nun die mietrechtlich zulässige Rendite.
  • Um die Höhe eines orts- und quartiersüblichen Mietzinses zu bestimmen und zu plausibilisieren, ziehen Sie am besten vergleichbare Mietobjekte auf dem Markt hinzu. Einen Anhaltspunkt finden Sie auf den gängigen Suchportalen.
  • Orientierungshilfe: Auf der Webseite des Hauseigentümerverbandes finden Sie eine Übersicht mit den durchschnittlichen Mietpreisen.
  • Experte hinzuziehen: Bei Unsicherheiten wenden Sie sich am besten an einen professionellen Immobilienfachmann – beispielsweise beim Hauseigentümerverband – und lassen sich eine Mietzinseinschätzung geben. Die Fachperson kennt den örtlichen Markt und kann Sie beraten. 

 

✓ Tipp: Wichtige Faktoren, die die Höhe des Mietzinses beeinflussen

«Entscheidend für die Berechnung des Mietzinses ist insbesondere die sogenannte Mikrolage», sagt Patrik Schlageter: «Wie gut diese ist, hängt beispielsweise davon ab, ob es in der Nähe der Immobilie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und einen Anschluss an den öffentlichen Verkehr gibt. Im Weiteren bestimmen der Steuerfuss und die Beliebtheit der Gemeinde die Einschätzung der Mikrolage. Hinzu kommen weitere wichtige Aspekte wie etwa Fläche und Ausstattung der Immobilie. Auch diese beeinflussen die Höhe des Mietzinses massgeblich. Ein Haus mit alten Spannteppichen lässt sich heute beispielsweise kaum mehr attraktiv vermieten.» 

 

Wie finde ich einen «guten» Mieter?

Hier stellt sich zunächst die Frage, wodurch sich ein guter Mieter auszeichnet. Grundsätzlich gilt: Ein guter Mieter zahlt pünktlich seinen Mietzins, hält sich an die Hausordnung, verträgt sich mit den Nachbarn, behandelt das Mietobjekt sorgsam und hat ähnliche Vorstellungen an die Nutzung der Wohnung wie Sie selbst. Doch wie erkennen Sie, ob ein Mieter all diese Eigenschaften mitbringt, seriös und vertrauenswürdig ist? Der erste Eindruck und Ihr Bauchgefühl sagen viel aus. Dennoch: «Die perfekte Lösung gibt es nie», meint Patrik Schlageter. «Es hilft jedoch, wenn der Mieter ähnliche Bedürfnisse hat wie Sie selbst.» So ist ein Haus mit Garten bei einer Person, die selbst gerne im Garten arbeitet, sicherlich besser aufgehoben als bei jemandem, der ständig geschäftlich im Ausland ist und den Garten wuchern lässt. Schlageter fügt an: «Unterschiedliche Vorstellungen zwischen Mieter und Vermieter können zu grossem Konfliktpotenzial führen.»

 

Grundsätzlich sollten Sie die folgenden Punkte beachten und vom künftigen Mieter einfordern:

  • Lassen Sie den Mietinteressenten ein Anmeldeformular – eine sogenannte Selbstauskunft – ausfüllen. Neben allgemeinen Angaben, wie etwa Name, Anschrift, Beruf oder Arbeitgeber, sollten Sie auch nach dem Einkommen fragen. Entsprechende Vorlagen finden Sie auf der Webseite des Hauseigentümerverbandes.
  • Als Faustregel gilt: Maximal ein Drittel des verfügbaren Einkommens sollte für die Miete aufgewendet werden, damit sich der Mieter die Wohnung auch sicher leisten kann.
  • Fordern Sie einen Betreibungsregisterauszug ein, um sich ein Bild über allfällige Mietschulden oder offene Forderungen und damit über die Bonität des Mieters zu machen.
  • Lassen Sie sich verschiedene Referenzen geben. Kontaktieren Sie beispielsweise den Vorvermieter und den aktuellen Arbeitgeber, um sich über den Mieter zu informieren.
  • Verlangen Sie vor dem Einzug eine Mietzinskaution. Diese darf bei Wohnobjekten maximal drei Monatsmieten betragen.
  • Führen Sie eine Wohnungsübergabe durch und erstellen Sie ein detailliertes Protokoll, das Abnützungen und Besonderheiten festhält. Als Orientierung können die Vorlagen des Hauseigentümerverbands dienen.

 

Was bedeutet eine Vermietung für die Finanzierung der Immobilie?

Wenn Sie Wohneigentum kaufen und vermieten, wirkt sich dies auf die Finanzierung der Immobilie aus. So können Guthaben aus der Pensionskasse und der Säule 3a bei vermieteten Objekten nicht als Eigenmittel herangezogen werden. Ein Bezug dieser Guthaben ist nur für selbst bewohnte Liegenschaften möglich.

Während bei selbstbewohnten Liegenschaften 20 Prozent Eigenmittelanteil gefordert werden, sind es bei sogenannten „Renditeliegenschaften“ in der Regel 25 Prozent. Dies hängt auch von der Lage und Art der Immobilie ab. Im Weiteren wirkt sich die Vermietung der Immobilie auch auf die Pflichtamortisation der Hypothek aus: Diese muss in der Regel innerhalb einer verkürzten Frist von zehn anstatt fünfzehn Jahren auf maximal zwei Drittel des Belehnungswertes reduziert werden. 

 

Welche steuerlichen Aspekte bringt eine Vermietung mit sich?

Mieteinnahmen müssen Sie als Einkommen versteuern. Im Gegenzug dürfen Sie die Auslagen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Darunter fallen die folgenden Ausgaben:

  • Hypothekarzinsen
  • Unterhaltskosten: Entweder als Pauschalabzug, der in den meisten Kantonen 20 Prozent des Eigenmietwertes für Wohneigentum beträgt oder effektiv und belegbar, wie zum Beispiel werterhaltende Massnahmen, Instandstellungen und Reparaturen, Prämien für Sachversicherungen wie Brand-, Glasbruch-, Wasserschaden- oder Gebäudehaftpflichtversicherungen, Liegenschaftssteuer, Verwaltung durch Dritte, Kehricht- und Abwassergebühren, Strassengebühren, Hauswartentschädigung und Gartenunterhalt (je nach Kanton).

 

Die Differenz, die am Schluss verbleibt, müssen Sie als Einkommen versteuern. Im Gegenzug wird bei vermieteten Immobilien kein Eigenmietwert berechnet, weil Sie Ihr Wohneigentum vermieten und nicht selbst bewohnen. Wenn Sie unsicher sind, welche Abzüge zulässig sind, lohnt es sich, einen Treuhänder beizuziehen, der die kantonalen Steuergesetze genau kennt.

 

Nachgefragt bei Patrik Schlageter

Patrik Schlageter ist seit 2018 Leiter der Abteilung Verwaltung/Bewirtschaftung beim Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich). Der eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder vermittelt uns mit seinem Fachwissen und seiner Praxiserfahrung einen Überblick zum Thema «Vermieten».

Vermieten – eine Option

Das Vermieten Ihrer Immobilie als Übergangslösung kann eine sinnvolle Option sein. Wie sinnvoll, darüber entscheiden Ihre persönliche Ausgangslage und Absichten. Bei Unsicherheiten und Fragen zu den Themen Vermieten und Verkaufen sowie zur Finanzierung der Immobilie stehen Ihnen die Immobilienberater von RaiffeisenCasa und die Finanzierungs-Experten der Raiffeisenbank gerne zur Seite.