Acheter ou louer? C'est la question qui peut faire pencher la balance.

Les Suisses sont un peuple de locataires invétérés. Mais dans chaque helvète sommeille un futur propriétaire potentiel! Pour pouvoir trancher entre acheter ou louer, il faut être honnête avec soi-même, analyser en détail sa situation personnelle et, avant tout, bien faire ses calculs.

Vu la faiblesse persistante des taux, bon nombre de locataires songent à s'acheter un bien immobilier. Mais le vent qui souffle actuellement sur le marché hypothécaire est en passe de tourner. En effet, les analystes s'accordent aujourd'hui sur le fait que les loyers devraient véritablement baisser ces prochaines années. Pourquoi donc? Et bien notamment parce que l'offre, sans cesse croissante, dépasse la demande qui reste, elle, stagnante. Il n'en demeure pas moins que pour de nombreux citoyens, accéder à la propriété est le rêve de toute une vie. Selon une récente étude de l'EPFL, 82% des Suisses aspirent en effet à vivre entre leurs quatre murs.

Mais troquer la location pour un achat est bien évidemment une décision qu'il ne faut pas prendre à la légère. Lukas Seger, expert immobilier Raiffeisen Suisse et co-auteur de l'étude trimestrielle sur l'immobilier résidentiel en Suisse, indique à ce propos qu’«une telle décision doit se fonder sur une analyse aussi minutieuse qu'exhaustive des besoins, des conditions de vie et de la situation financière des personnes impliquées».

Cette évaluation globale doit apporter une réponse claire, nette et précise à la question suivante: les personnes concernées ont-elles plutôt le profil du propriétaire ou du locataire? Et les facteurs susceptibles de faire pencher la balance ne manquent pas. Tout dépend en effet de l'assise financière et des revenus personnels, du niveau des loyers et des prix d'achat dans la région, des projets d'avenir et des aspirations personnelles. Avant de prendre de telles décisions, il faut bien peser le pour et le contre, établir ses choix de vie à moyen terme et déterminer les conditions cadres financières en toute connaissance de cause. Nous vous accompagnons volontiers dans votre cheminement, en vous indiquant les étapes-clés à prendre en compte dans votre décision:

Le financement: avec ses fonds propres ou sous forme de frais courants?

Toute personne désireuse d'acheter une maison ou un appartement doit apporter des fonds propres, les banques exigeant généralement une part d’au moins 20% du prix d'achat. Une hypothèque accordée à hauteur de maximum 80% du prix d’achat n'est cependant réputée viable que si le total des coûts du logement, des intérêts hypothécaires, de l'amortissement et des charges ne dépasse pas un tiers du revenu brut. Pour assurer une marge sécuritaire suffisante, les charges hypothécaires fixées pour déterminer la capacité financière sont toutefois généralement plus élevées, qu'elles ne le sont théoriquement dans le contexte actuel des faibles taux. La branche financière procède au calcul en appliquant un taux d'intérêt indicatif moyen, à long terme, de 5%. «Nous garantissons ainsi que l'ensemble des coûts du logement reste dans le cadre du budget établi par un acheteur potentiel, même si les taux d'intérêt venaient à augmenter» indique Roland Altwegg, responsable Produits & Coopérations chez Raiffeisen Suisse. La règle d'or est donc la suivante: la maison ou l'appartement peut, avec un taux d’hypothèque de 80%, dépasser de 5,5 fois le revenu déterminant. Voici encore quelques détails non négligeables: tout d’abord, toute dette hypothécaire doit être remboursée, dans les 15 ans, aux deux tiers de la valeur avancée. Ensuite, il faut savoir que depuis 2014, il n'y a plus de délai de carence au début du prêt, durant lequel aucun amortissement n’était prescrit. En plus de la part de fonds propres de 20%, tout acheteur encourt des frais d'achat annexes: les droits de mutation, les frais de notaire, voire aussi une commission de courtage. Selon Roland Altwegg, il est d'autant plus important que les conseillers Raiffeisen fassent remarquer que des coûts insoupçonnés peuvent survenir après l'achat d'un bien immobilier, par exemple concernant l'efficacité énergétique du bâtiment.

 

Louer coûte, au bout du compte, plus cher qu'acheter
Louer coûte, au bout du compte, plus cher qu'acheter

Les locataires d'appartements ont payé ces dernières années sensiblement plus, en frais de logement, que les propriétaires. C'est ce que conclut l'étude «Immobilier résidentiel en Suisse» dont vous êtes le co-auteur. Sur quoi s'appuie cette affirmation?

Lukas Seger: Nous calculons – en nous basant sur les données du marché – un indicateur pour un appartement de 100 m2 et nous posons la question suivante: combien paie un locataire et combien un propriétaire doit-il débourser pour l'hypothèque, les impôts et l'entretien de son logement? La différence, pour cet appartement typique, est depuis quelques années de CHF 300.-  par mois.

 

Est-ce un calcul sérieux ou la banque ne souhaite-t-elle pas tout simplement vendre des hypothèques?

Lukas Seger: La banque vend volontiers des hypothèques, car c'est un élément important de ses affaires. La différence est cependant indiscutable. Il est tout à fait normal que les gens soient rationnels et cherchent à optimiser leur budget. Lorsque l'on peut économiser, on le fait. Malgré des prix très élevés, la demande immobilière reste forte. Les taux bas permettent aux Suisses de s'en sortir à moindre coût, tout en étant propriétaire de leur appartement. Ceci se reflète par une forte demande et des prix qui, en conséquence, se maintiennent.

Pourquoi l'achat d'un bien immobilier est-il plus avantageux financièrement, en comparaison avec un logement en location? L'exemple de calcul suivant démontre clairement les coûts de logement réels et compare l'achat à la location. Sur la base des données du marché, les coûts mensuels moyens en CHF pour un logement en propriété par étages, de 3,5 à 4 pièces et 100 m2, ont été comparés à ceux d'un appartement équivalent de 100 m2 en location:

En conclusion, le coût mensuel après l'achat d'un logement en propriété a tendance à être moins élevé que pour un objet équivalent, en location. Dans l'exemple, l'économie réalisée par l'acheteur par rapport au locataire s'élève à CHF 265.00 par mois. Cependant, des fonds propres importants doivent pouvoir être mobilisés. Mais si ces fonds sont disponibles, les faibles taux d'intérêt actuels permettent alors à tout un chacun d'accéder à la propriété!

En plus, le fait d'être propriétaire ne présente pas que des avantages financiers: «non seulement les propriétaires conçoivent leur demeure à leur goût, mais l'amortissement progressif de l'hypothèque a aussi un effet de prévoyance automatique. Par ailleurs, la propriété du logement est un placement financier stable, qui apporte des avantages fiscaux avérés», résume Roland Altwegg.

 

Ces frais de logement plus bas sont-ils aussi valables pour les propriétaires de maison individuelle?

Lukas Seger: Oui, même s'ils le sont moins. En tous les cas, une maison individuelle ne peut pas être comparée à un appartement, car on a par exemple plus de terrain. C'est pourquoi nous comparons les appartements en propriété avec ceux en location.

 

Coût d'une maison individuelle
Coût d'une maison individuelle

 

Le fait qu'un bien immobilier soit accessible ou non dépend fortement des taux hypothécaires. Comment voyez-vous leur évolution, dans un futur proche?

Lukas Seger: Nous prévoyons des taux d'intérêts constamment bas, même si les hypothèques à long terme devraient légèrement augmenter.

 

La capacité financière indicative se monte à un tiers du revenu. Qui peut encore se permettre d'acquérir un bien immobilier, sous ces conditions?

Lukas Seger: En principe, de nombreux ménages, mais la question cruciale est où. Dans des régions privilégiées comme Genève ou Zoug, seules peu de personnes peuvent encore se permettre d’acquérir un bien immobilier, et le cas échéant, c’est avec l'aide de leurs parents. Dans des sites moins privilégiés et très en périphérie, la propriété est accessible à une large partie de la population, mais cela entraîne souvent des trajets plus longs pour se rendre au travail ou des impôts plus lourds.

 

Quels sont les opportunités et risques relatifs aux coûts?

Il y a un certain nombre de paramètres fondamentaux et de conditions cadres, mais aussi moult évolutions et événements imprévisibles, qui peuvent avoir un effet positif ou négatif sur les frais courants et les finances, ainsi que sur la valeur d'un bien immobilier. Et ces points concernent autant les acheteurs que les locataires. Voici un récapitulatif des principaux éléments à prendre en compte:

Situation personnelle et mode de vie: suis-je bien établi-e? Dans quelle mesure ma situation actuelle est-elle stable?

La décision d’acheter ou de louer va généralement bien au-delà de considérations purement financières et est, pour l'essentiel, souvent déterminée par des principes personnels, tels que le mode de vie et encore bon nombre d'autres facteurs. Voici les questions qu'il convient de se poser: quelles sont mes perspectives professionnelles et privées (par exemple un séjour à l'étranger ou le désir d'avoir des enfants), dans les cinq à huit années à venir? Est-ce que je peux me permettre d'être propriétaire à long terme ou est-ce qu'une formation continue, une reconversion professionnelle ou un congé sabbatique sont prévus? Est-ce que je veux vivre au même endroit pendant les huit prochaines années ou est-ce que j'ai besoin de flexibilité? Ai-je déjà des idées concrètes sur mon logement à la retraite?

 

La moitié de la génération des babyboomers est aujourd'hui propriétaire
La moitié de la génération des babyboomers est aujourd'hui propriétaire

Les baby-boomeurs prendront bientôt leur retraite et beaucoup d'entre eux cherchent de nouvelles formes d'habitation. Cela signifie-t-il l'arrivée de plus de maisons individuelles sur le marché?

Lukas Seger: Les enfants des baby-boomeurs quittent la maison, ce qui la rend trop grande. De nombreuses maisons individuelles devraient donc arriver sur le marché, dans les années à venir. C'est une bonne chose, car celles-ci sont particulièrement appréciées par les jeunes familles. Nous ne prévoyons donc pas de baisse des prix. L'attractivité d'un prix d'achat est finalement une question de perspective. En cas d'incertitude quant au caractère adéquat ou juste d'un prix, il est conseillé de demander conseil auprès d'une Banque Raiffeisen. Les experts qui y travaillent connaissent parfaitement le marché de l'immobilier local.

Nos conseillers se feront également un plaisir de vous aider à vérifier l’adéquation du  prix d'achat, sur la base des données de géolocalisation et de propriété, et de comparer avec vous le bien immobilier que vous envisagez d'acheter, par rapport aux biens immobiliers de référence se trouvant dans notre propre base de données. Nous serons également heureux de vous fournir des informations exhaustives sur la commune d'habitation en termes de prix, d'infrastructures et de taux d'imposition. Nous pouvons également vous conseiller sur l'élaboration d'une stratégie de financement adaptée à vos besoins individuels et sur l'évaluation énergétique du bien ciblé, à l'aide de notre outil Raiffeisen eValo, qui permet de déterminer l'efficacité énergétique du logement et de clarifier un éventuel retard en matière de rénovations.

 

 

En bref: voici les avantages et inconvénients de l'achat et de la location

 

Achat

Location

Avantages

+ Garantie d'inflation avec des taux d'intérêt hypothécaires fixes, pendant de nombreuses années

+ Prévoyance: l'immobilier est une forme de placement sécurisé et sûr

+ Plus de liberté entre ses quatre murs

+ Coûts de logement moins élevés

+ Pas de risque de résiliation

+ Avantages fiscaux, en particulier pour les rénovations

+ Le bien immobilier comme garantie, pour d'autres prêts financiers

+ Flexibilité, en matière de changements de lieu de vie

+ Moins de responsabilités et d'engagements

+ Pas de frais de rénovation ou de création nécessaire d'un fonds de rénovation

+ Capital disponible plus librement

+ Coûts d'entretien réduits

+ Pas de valeur locative

Désavantages

 

– Hausse des taux d'intérêt en cas de prolongation d'une hypothèque, ou de financement complémentaire

– Risques tels que le chômage, un divorce ou l'invalidité

– Risque d'évolution négative de la valeur du bien immobilier

– Le processus de succession peut être compliqué, si plusieurs héritiers sont impliqués

– Mobilité limitée, en cas de changement d'employeur

– Des coûts de logement généralement plus élevés

– Moins de libertés dans son logement

– Respect obligatoire des règlements intérieurs et des directives du bailleur

– Risque de résiliation du contrat de location

Calculateur Raiffeisen: ce sera plutôt l’achat ou la location?

C'est finalement la somme de nombreux facteurs variables et de chiffres bruts qui amène chacun à prendre la bonne décision, concernant le fait d’acheter ou de louer. Il est indéniable que la question des coûts joue ici un rôle non négligeable. Le calculateur que propose Raiffeisen permet donc une première comparaison globale des coûts.

Le calculateur Achat ou Location