«Les maisons individuelles sont en tête des ventes – les appartements locatifs se vendent difficilement»

Les logements sont de plus en plus rares et donc de plus en plus chers. Le prix des logements locatifs évolue dans la direction inverse. Cet écart est mis en évidence par l'étude «Immobilier résidentiel en Suisse» de Raiffeisen Investment Office pour le 4e trimestre 2017. Nous avons discuté des tendances actuelles avec Lukas Seger, économiste et co-auteur de l'étude.

Quelle est actuellement la situation générale sur le marché immobilier suisse?

Lukas Seger: Les immeubles sont dans l'ensemble chers, avec des prévisions à moyen terme différentes selon le segment et la région.

Les maisons individuelles sont en tête des ventes, les appartements locatifs se vendent difficilement - êtes-vous d'accord avec cette schématisation?

Totalement. Les maisons individuelles sont très convoitées et donc chères. Néanmoins, les locataires dépensent toujours beaucoup plus pour se loger que les propriétaires. Cette différence dans les coûts de logement est l'une des raisons principales qui rendent la propriété plus intéressante, du moins sur le plan financier.

De nombreux logements locatifs sont vacants: les prix des loyers vont-ils baisser?

Les loyers sont en baisse, mais pas autant qu'on pourrait s'y attendre. Pour le moment, les bailleurs ne procèdent pas (encore) à une baisse générale des loyers et font plutôt un geste envers leurs locataires en leur offrant quelques mois de loyer ou en payant leur déménagement. Nous pensons que le nombre de logements locatifs vacants va encore augmenter.

Quelle a été l'évolution du loyer ces dernières années?

Les loyers n'ont cessé de baisser au cours des 20 dernières années. De nombreux bailleurs doivent s'adapter et faire face à cette nouvelle donne. Mais nous doutons qu'ils puissent éviter des réductions effectives du loyer à moyen terme.

En revanche, les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter: pour quelle raison?

Les intérêts hypothécaires très bas rendent le financement de la propriété du logement plus avantageux. Cet aspect financier maintient la demande à un niveau élevé, alors que la construction de nouveaux appartements en propriété et maisons individuelles n'est pas excessive. C'est pourquoi les prix continuent à augmenter.

Pourquoi l'obstacle de la capacité financière est-il particulièrement élevé dans le segment des maisons individuelles?

A la différence des appartements en propriété, les maisons individuelles comprennent une part de terrain importante. Or, en Suisse, les terrains à bâtir sont rares et chers. C'est pourquoi le prix des maisons individuelles est plus élevé que celui des appartements en propriété. Il faut donc davantage de patrimoine et de revenus pour avoir accès à une hypothèque.

Les immeubles sont aussi des placements en nature: quelle est l'évolution dans ce domaine?

Après de nombreuses années d'une situation au beau fixe, la baisse des loyers fait surgir quelques nuages à l'horizon. Si l'on opte pour un placement direct tel que l'achat d'un logement pour le louer, il faut impérativement calculer les revenus locatifs avec prudence. Un local vacant coûte cher.

On observe pour la première fois depuis bien longtemps une baisse de la construction de logements locatifs. La tendance est-elle en train de s'inverser?

Nous ne devons pas oublier que la construction de logements a été extrêmement forte ces dernières années et reste forte. Les acteurs du marché en ont pris conscience et s'adaptent. Un changement de tendance se profile. Mais pour que l'on puisse parler effectivement d'un changement de tendance, la production doit baisser durablement.

Pourquoi est-ce toujours plus intéressant d'acheter un bien immobilier plutôt que de louer un appartement?

Les propriétaires dépensent, en fin de compte, moins pour l'acquisition que les locataires, en raison des taux hypothécaires très bas. Toute personne ayant passé l'examen de la capacité financière et qui peut donc acheter un bien immobilier, peut faire des économies. Il faudrait que les intérêts augmentent, de même que les prix de l'immobilier, voire que les loyers baissent, afin que la location soit rentable à nouveau. Mais cela risque de prendre du temps.

Portrait Lukas Seger

Économist Lukas Seger

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