Marché du logement en Suisse Q1 2018: «Dans les centres, les maisons individuelles se vendent en moins d'un mois»

En 2017 aussi, les maisons individuelles ont vu leur prix moyen augmenter de 3%: la demande reste en effet dynamique, et l'offre trop juste. C'est ce que révèle la dernière étude trimestrielle «Immobilier résidentiel en Suisse» de Raiffeisen. Nous avons discuté avec l'un de ses auteurs, l'économiste Lukas Seger, de l'évolution des prix, des loyers, de l'activité de construction et de bien d'autres sujets.

Au 4e trimestre 2017, les maisons individuelles ont vu leur prix baisser de 0,5% pour la première fois depuis longtemps. Est-ce que cela annonce un revirement de tendance ou simplement un ralentissement de l'enchérissement?

Lukas Seger: une hirondelle ne fait pas le printemps, ni un trimestre une tendance: sur l'ensemble de 2017, les prix ont bien augmenté de 3%. C'est certes moins que l'exceptionnelle année 2016 où la hausse a été de 6%, mais cela reste nettement positif. Aussi, pour 2018, nous prévoyons que les prix des maisons individuelles continueront d'augmenter. Un retournement de tendance n'est pas à l'ordre du jour.

 

Par ailleurs, la demande de maisons individuelles, l'an passé, a nettement augmenté sur les portails immobiliers en ligne. Comment interprétez-vous cela?

Les maisons individuelles sont grosses consommatrices de terrain. Or, les terrains en Suisse sont plutôt rares, donc chers. C'est pour cela que la demande «s'accumule» en quelque sorte, ce qui se reflète dans l'augmentation des abonnements de recherche sur les portails immobiliers – et dans la hausse des prix.

 

Où les maisons individuelles se vendent-elles le mieux, et où est-ce le plus difficile de trouver preneur?

La demande est la plus forte dans les centres urbains et dans les périphéries proches à cause de la proximité maison-travail, et parce que les gens apprécient les infrastructures existantes. Cela facilite considérablement la vente. Dans les centres, une maison individuelle de moins de 1 million de francs se vend en moyenne sous 30 jours. Dans les communes rurales, cela prend trois fois plus de temps, environ trois mois.

 

Les chiffres des logements neufs et des permis de construire sont en recul. On pourrait donc conclure à une baisse du taux de vacance. Est-ce vraiment le cas?

Les logements en propriété ne représentent que 18% des logements vacants, tandis que le reste concerne les logements locatifs. Or, on en construit encore trop. La croissance démographique ne suffit pas à absorber tous les nouveaux logements locatifs. Aussi, en 2018, les taux de vacance devraient encore augmenter.

 

Les prix des propriétés par étages ont nettement augmenté ces deux dernières années. Comment expliquer cela?

La demande de PPE s'explique essentiellement par un effet d'éviction des deux autres segments. D'une part, les maisons individuelles sont trop chères pour beaucoup de ménages. D'autre part, les frais courants d'un appartement en propriété sont nettement moins élevés que ceux d'un logement locatif comparable.

 

En ce qui concerne les logements locatifs, les prix ne baissent guère, malgré la suroffre. Attendez-vous des ajustements cette année?

Les loyers devraient baisser légèrement, dans la lignée de ces dernières années. Dans certaines régions où l'offre est très excédentaire, les bailleurs sont de plus en plus sous pression. On ne sait pas, pour l'instant, s'ils vont effectivement baisser les loyers ou attirer les locataires par des mesures promotionnelles ponctuelles. En tout cas, nous ne tablons pas sur une chute des loyers à l'échelle du pays.