Marché de l’immobilier en Suisse au 2e trimestre 2018: «le plus important pour les logements locatifs reste encore et toujours la situation géographique»

La surabondance actuelle de logements locatifs oblige les bailleurs, au plus tard lors de la commercialisation, à faire des concessions parfois difficilement acceptables. Les écarts de commercialisation sont néanmoins importants suivant les régions, comme le démontre l'étude «L'immobilier en Suisse», établie pour le deuxième trimestre 2018 par le département Raiffeisen Economic Research. Nous nous sommes entretenus avec Beatrice Stadler, co-auteure de cette étude.

Interview: Pius Schärli

La durée de publication de l’annonce d'un logement locatif varie fortement d'un logement à l'autre, allant de moins d'un mois à trois mois, voire bien plus. Pour quelles raisons?

Beatrice Stadler: ces dernières années, la construction de logements locatifs a été très marquée; c’est une tendance qui s'est manifestée sur quasiment l'ensemble du territoire. Dans les villes, la demande en nouveaux logements locatifs reste très forte. En revanche, la baisse de la migration vers les zones urbaines et périphériques a entraîné une expansion exagérée de l'offre.

 

Existe-t-il un critère pouvant expliquer quels seront les logements locatifs les plus rapidement loués?

La situation géographique, encore et toujours: rien de surprenant à cela, les appartements locatifs situés dans les zones centrales et offrant de bons équipements et infrastructures étant toujours les plus demandés. Soulignons toutefois que la disposition des locataires à payer en conséquence est en baisse, de façon générale. Ceci explique qu'aujourd'hui, de plus en plus de nouveaux appartements locatifs de catégorie supérieure restent vides.

 

Quel est donc le problème de ces logements locatifs, qui peinent à trouver preneurs?

En termes de commercialisation, le succès ou l'échec d'une démarche locative est souvent étroitement lié au marché vendeur. Dans la plupart des cas et en particulier dans certaines régions, où la quantité de locaux vacants est relativement élevée, la construction a été intensive.

 

En zone rurale, les propriétaires offrent jusqu'à trois mois de loyer gratuit, alors que les futurs locataires doivent prendre leur mal en patience en zone urbaine. Qu'est-ce qui ne fonctionne pas?

Dans les centres villes, les locaux résidentiels font défaut, ce n'est pas nouveau. Et cela ne va pas changer de sitôt. Par contre, à la campagne, la construction a été réellement excessive. Désormais, nous ne pouvons que constater l'hémorragie du secteur.

 

Evoquons maintenant le cas concret d’un bailleur, qui demandait à une famille de faire un virement bancaire équivalent à neuf (!) mois de loyer en guise de «caution», sur son compte privé. De telles conditions de location sont-elles juridiquement acceptables?

Non. Les garanties fournies par le locataire sont régies par le code des obligations. Pour les logements locatifs, le bailleur est autorisé à demander au maximum trois mois de loyer en guise de dépôt de garantie. La somme correspondante doit être versée sur un compte bloqué ou un dépôt qui est assigné au locataire.

 

Prévoyez-vous des évolutions concernant cette situation locative tendue, à court et à moyen termes?

Non, la situation devrait être identique dans un an: pénurie dans les centres villes, surcapacité dans les campagnes. Ces disparités ne vont pas évoluer aussi vite que nous pourrions l'espérer.

 

Depuis le printemps 2015, les loyers proposés sont à la baisse. Faut-il s'attendre à ce que ces baisses de loyer se poursuivent?

Après une pause, les permis de construire pour les logements locatifs sont repartis à la hausse. Avec une immigration nette globalement plus faible, l'offre de logements locatifs excédentaire devrait continuer à augmenter pour le moment, et avoir ainsi un effet modérateur sur les loyers proposés.

 

On constate peu d'évolution, par contre, pour les loyers en cours. Les locataires font-ils trop peu de résistance?

Depuis la baisse du taux de référence au mois de juin 2017, les loyers en cours ont perdu de leur élan. En règle générale, l'ajustement des loyers n'est pas automatique. Le locataire doit intervenir de lui-même. Les chiffres les plus récents de l'autorité de conciliation montrent que les locataires ont de plus en plus souvent déposé des demandes de réductions de loyer. Pour autant, les loyers en cours n'ont pas véritablement baissé. Cela s'explique en particulier par le recours accru aux baux à loyer indexé et aux contrats de location échelonnés, qui ne sont pas liés au taux d'intérêt de référence. A cela se sont ajoutés certaines augmentations des coûts, ainsi que des investissements visant à accroître la valeur ajoutée des biens, que les bailleurs ont souvent répercutés sur les loyers.

 

Au cours de la dernière décennie, le taux d'intérêt de référence a été divisé par deux. Avons-nous désormais atteint le creux de la vague?

Actuellement, nous tablons sur une hausse modérée des taux d'intérêt à long terme. En matière de taux d'intérêt de référence, nous pouvons donc considérer que le creux de la vague a été atteint. Le taux d'intérêt moyen pour les créances hypothécaires en Suisse ne réagit que très lentement à une augmentation des taux du marché des capitaux, de sorte qu'aucune augmentation du taux d'intérêt de référence n'est attendue d'ici à la fin de l'année. 

A propos de notre expert

Sanierung

Beatrice Stadler, titulaire d’un Master of Arts en Finance et Chartered Alternative Investment Analyst (CAIA), travaille depuis 2017 chez Raiffeisen Suisse en tant que Senior Economist, au sein du service Economic Reasearch. A ce titre, sa tâche consiste notamment à analyser la situation actuelle du marché immobilier et du secteur de la construction en Suisse.