Acquisto o affitto? Si tratta di ponderare bene costi e benefici

Noi svizzeri siamo sempre stati, e siamo ancora, un popolo di locatari. Tuttavia il sogno di un'abitazione primaria è reale e ampiamente diffuso. Chi desidera fare la scelta giusta tra «acquisto» e «affitto» deve essere onesto con se stesso, analizzare in modo approfondito la propria situazione di vita e, soprattutto, fare calcoli accurati.

Una situazione caratterizzata dal perdurare di tassi bassi porta molte persone a pensare all'acquisto della proprietà di abitazione. Ma il vento sul mercato immobiliare sta lentamente cambiando. Per la prima volta da anni gli analisti sono oggi concordi nell'affermare che i prezzi di locazione per spazi abitativi in Svizzera nei prossimi anni dovrebbero scendere. Il motivo principale: la crescita sfrenata dell'offerta supera la domanda piuttosto stagnante. Nonostante questo andamento, per moltissimi svizzeri la proprietà di abitazione rimane il sogno nel cassetto. Secondo uno studio attuale del politecnico di Losanna, l'82 percento degli svizzeri sogna di avere un'abitazione propria.

La decisione di rinunciare all'appartamento in affitto a favore dell'abitazione primaria, non va certamente presa per capriccio o dalla sera alla mattina. «Prima di prendere una simile decisione, oltre a un'analisi completa delle esigenze individuali e della situazione di vita personale, è necessario valutare nel dettaglio anche aspetti finanziari e le relative possibilità», afferma Lukas Seger, esperto immobiliare presso Raiffeisen Svizzera e coautore della ricerca pubblicata a cadenza trimestrale Immobili residenziali in Svizzera.

Per questa analisi complessiva, in linea di principio si tratta di rispondere alla domanda: sono un tipo da acquisto o un tipo da locazione? Infatti, se l'acquisto sia davvero meglio della locazione dipende da molti fattori: il proprio gruzzolo e il reddito personale, il livello degli affitti e dei prezzi d'acquisto nel luogo prescelto, i piani personali per il futuro e, non da ultimo, le aspettative sul futuro andamento dei tassi e del valore. I rispettivi vantaggi e svantaggi devono essere ponderati attentamente ed è necessario rispondere con onestà a diverse domande sul progetto di vita sul medio termine così come sulle condizioni quadro finanziarie. D'altro lato è anche necessario informarsi approfonditamente sui fatti. Vi proponiamo una breve guida:

 

Finanziamento: fondi propri o costi correnti?

Chi desidera acquistare una casa o un appartamento, ha bisogno di fondi propri disponibili – e, per la precisione, le banche richiedono almeno il 20 percento del prezzo d'acquisto. Un esempio: per un immobile del valore di CHF 800'000 sono necessari CHF 160'000 di capitale proprio. Perché un'ipoteca per un ammontare massimo pari all'80 percento (in questo caso CHF 640'000) sia sostenibile, i costi abitativi complessivi inclusi interessi ipotecari, ammortamento e spese accessorie non possono superare un terzo del reddito lordo. Tuttavia, per motivi di sicurezza, l'onere degli interessi ipotecari per la determinazione di detta sostenibilità viene ipotizzato a un valore maggiore rispetto a quello a cui potrebbe corrispondere nell'attuale contesto dei tassi bassi. Il settore finanziario si basa su un tasso d'interesse indicativo medio di lungo periodo del 5 per cento. «In questo modo garantiamo che tutti i costi abitativi rientrino ancora nel budget di un potenziale acquirente anche qualora i tassi d'interesse dovessero aumentare», afferma Roland Altwegg, Responsabile Prodotti & Cooperazioni presso Raiffeisen Svizzera. Come regola generale, vale che: la casa o l'appartamento con un anticipo dell'80 percento, può costare al massimo 5.55 volte quanto guadagnate. Ulteriore riflessione importante: i debiti ipotecari devono essere ammortizzati entro 15 anni a due terzi del valore di anticipo. Dal 2014 non esiste più il termine d'attesa all'inizio del credito durante il quale non è previsto alcun ammortamento. Oltre alla quota di capitale proprio del 20 per cento, l'acquirente deve sostenere costi accessori come imposte sul passaggio di proprietà, spese notarili ed eventualmente provvigione del mediatore. Roland Altwegg afferma inoltre che un altro aspetto fondamentale è l'avvertenza sistematica dei consulenti Raiffeisen, secondo cui l'acquisto di un immobile potrebbe comportare eventuali costi occulti, ad esempio fabbisogno di investimento in relazione all'efficienza energetica di un immobile

 

Nel complesso, l'affitto costa piu dell'acquisto
Nel complesso, l'affitto costa piu dell'acquisto

Negli ultimi anni i locatari di appartamenti hanno sostenuto costi abitativi lievemente superiori rispetto ai proprietari di abitazioni. È quanto emerge dallo studio «Immobili residenziali in Svizzera» di cui lei è co-redattore. Su cosa basa questa affermazione?

Lukas Seger: In base a dati di mercato calcoliamo un indicatore per un appartamento di 100 m2 e ci chiediamo: quanto paga un locatario. E quanto deve sborsare un proprietario per l'ipoteca, le imposte e la manutenzione? Da alcuni anni la differenza per questo tipo di appartamento ammonta a circa 300 franchi al mese.

 

Si tratta di un calcolo serio oppure la Banca vuole semplicemente vendere ipoteche?

Lukas Seger: Naturalmente una banca è contenta di vendere ipoteche, sono una parte importante del suo business, ma che vi sia una differenza è indiscutibile. È normale che le persone agiscano in modo razionale e vogliano ottimizzare il proprio budget. Se si può risparmiare, lo si fa. Sebbene i prezzi delle proprietà siano molto elevati, la domanda è forte. Visti i tassi bassi, per gli svizzeri mediamente risulta più vantaggioso un appartamento in proprietà. Ciò si riflette in una forte domanda e, di conseguenza, in un costante aumento dei prezzi.

Quali sono dunque i vantaggi finanziari dell'acquisto di un immobile rispetto al pagamento di un affitto mensile? I costi abitativi effettivi di un acquisto, ovvero di una locazione, si possono illustrare facilmente con l'aiuto del seguente esempio di calcolo. A tale scopo, sulla base dei dati di mercato, abbiamo confrontato i costi mensili medi in CHF per un appartamento in proprietà per piani con 3.5 - 4 stanze e 100m2 con un appartamento in affitto di pari valore di 100m2:

Il calcolo mostra quanto segue: se si acquista una proprietà di abitazione i costi mensili sono tendenzialmente inferiori a quelli previsti nel caso della locazione. Nell'esempio concreto di cui sopra, il risparmio dell'acquirente rispetto al locatario ammonta a ben CHF 265 al mese. Per l'acquisto è necessario utilizzare fondi propri. Se tali fondi esistono e sono disponibili, nell'attuale contesto di mercato caratterizzato da tassi bassi ci sono dal punto di vista finanziario interessanti possibilità per realizzare il sogno di un'abitazione primaria.

Oltre a possibili vantaggi finanziari, un immobile di proprietà offre anche altri vantaggi. «Oltre alla progettazione libera e indipendente delle proprie mura domestiche, grazie all'ammortamento graduale della loro ipoteca i proprietari di abitazioni ottengono automaticamente un effetto previdenziale. In più, la proprietà di abitazione è un investimento che mantiene un valore stabile e che procura provati vantaggi fiscali», riassume Roland Altwegg.

 

Questi costi abitativi inferiori valgono anche per i proprietari di case unifamiliari?

Lukas Seger: Sì, anche se in misura minore. Una casa unifamiliare, però, non è direttamente paragonabile a un appartamento, si ha ad es. molto più terreno. È per questo che confrontiamo gli appartamenti di proprietà con quelli in locazione.

 

Questo è il costo di una casa unifamiliare
Questo è il costo di una casa unifamiliare

 

Il potersi permettere un immobile dipende molto dall'interesse ipotecario. Quale andamento prevede nel prossimo futuro?

Lukas Seger: Prevediamo tassi d'interesse costantemente bassi, anche se le ipoteche di lunga durata dovrebbero un po' aumentare.

 

La sostenibilità indicativa è pari a un terzo del reddito. Chi può ancora permettersi una proprietà di abitazione a queste condizioni?

Lukas Seger: Sostanzialmente molte famiglie, la vera domanda è dove. In località ambite quali Ginevra o Zugo solo pochi possono permettersela e comunque non senza l'aiuto dei genitori. In località poco ricercate, molto periferiche, la proprietà è ancora abbordabile per un'ampia fetta della popolazione. Si tratta però di ubicazioni che comportano lunghi tragitti per raggiungere il posto di lavoro e/o imposte più elevate.

 

Opportunità e rischi in termini di costi

Diversi parametri di base e condizioni quadro, ma anche sviluppi ed eventi imprevisti possono influenzare positivamente o negativamente i costi correnti e le finanze così come l'andamento del valore di un immobile. Questo sia per gli acquirenti sia per i locatari. Vediamo i punti principali:

Situazione di vita e stile di vita: Ho trovato una collocazione stabile? Quanto sono solide le mie relazioni?

La decisione tra «acquisto o affitto» di norma tiene conto di molti altri aspetti oltre a quelli specificamente finanziari. Inoltre dipende molto dai principi personali, dallo stile di vita personale e dai progetti così come da altri fattori. Qui entrano in gioco in particolare le seguenti domande: Quali sono le mie prospettive professionali e private (ad esempio soggiorno all'estero o desiderio di un figlio) per i prossimi 5-8 anni? Posso permettermi la proprietà di abitazione sul lungo termine oppure ho in programma un perfezionamento professionale, una riqualificazione o un anno sabbatico? Per i prossimi otto anni desidero vivere nello stesso luogo oppure ho bisogno di maggiore flessibilità? Ho già idee concrete su quali saranno le mie esigenze abitative in età avanzata?

 

La metà della generazione dei baby-boomer possiede oggi un'abitazione in proprietà
La metà della generazione dei baby-boomer possiede oggi un'abitazione in proprietà

Prossimamente i babyboomer andranno in pensione e molti di loro cercheranno nuove forme abitative. Questo determinerà un maggior numero di case unifamiliari sul mercato?

Lukas Seger: Nel caso dei babyboomer, i figli vanno a vivere per conto proprio per cui la casa unifamiliare diventa troppo grande. Nei prossimi anni è quindi probabile che vedremo sul mercato un numero di casa unifamiliare relativamente importante. È un bene, perché queste sono molto richieste, specialmente dalle famiglie giovani. Non prevediamo quindi il crollo del loro prezzo. Quanto un prezzo d'acquisto sia interessante è una questione personale. Se non si è sicuri che l'immobile sia adatto o che il prezzo sia equo, vale la pena chiedere una consulenza a una Banca Raiffeisen i cui esperti conoscono alla perfezione il mercato immobiliare locale.

Inoltre i nostri consulenti sono a vostra disposizione e vi supportano in sede di verifica del prezzo d'acquisto sulla base di dati relativi all'ubicazione e all'oggetto ed effettuano insieme a voi una comparazione dell'oggetto in questione con oggetti di riferimento presenti nella propria banca dati. Inoltre saremo lieti di mettere a vostra disposizione informazioni sul comune relativamente a livello dei prezzi, infrastrutture e aliquota fiscale. Potete contare sulla nostra consulenza anche in relazione all'elaborazione di una strategia di finanziamento conforme alle vostre esigenze e alla valutazione energetica dell'oggetto in questione tramite Raiffeisen eVALO per la determinazione dell'efficienza energetica e per il chiarimento di un eventuale accumulo oneri di risanamento.

 

Breve sintesi: Vantaggi e svantaggi dell'acquisto ovvero della locazione

 

Acquisto

Locazione

Vantaggi

+ copertura contro l'inflazione con interesse ipotecario fisso sul lungo termine

+ previdenza: L'immobile quale investimento sicuro e solido

+ libertà di configurazione nelle «proprie quattro mura»

+ costi abitativi inferiori

+ nessun rischio di disdetta

+ vantaggi fiscali, in particolare in caso di ristrutturazioni

+ immobile quale garanzia per altri crediti

+ flessibilità in relazione al cambio di domicilio

+ minore responsabilità e meno lavori

+ nessun costo di ristrutturazione rispettivamente nessuna necessità di un fondo di rinnovazione

+ più capitale liberamente disponibile

+ minori costi di manutenzione

+ nessun valore locativo

Svantaggi

– aumento dei tassi d'interesse in caso di prolungamento di un'ipoteca oppure del finanziamento successivo

– rischi quali disoccupazione, divorzio, invalidità

– rischio legato all'andamento negativo del valore dell'immobile

– procedura ereditaria eventualmente complicata in presenza di più eredi

– ridotta mobilità in caso di cambio di luogo di domicilio o del datore di lavoro

– di norma costi abitativi più elevati

– minore libertà di configurazione

– rispetto di regolamenti interni e direttive da parte del locatore

– rischio di disdetta del contratto di locazione

Il calcolatore Raiffeisen per decidere tra acquisto e affitto

A garantire la decisione giusta tra «acquisto o affitto?» è la somma di molti elementi: fattori soft come anche cifre nude e crude. Non si può certo negare che la questione dei costi abbia un ruolo di grande importanza. Il calcolatore Raiffeisen Acquistare o affittare vi permette di effettuare una prima comparazione dei costi complessivi.

Calcolatore Raiffeisen Acquistare o affittare