«Le case unifamiliari vanno a ruba – gli appartamenti in locazione arrancano»

Gli immobili a uso abitativo sono sempre più rari e di conseguenza più cari. I prezzi degli appartamenti in locazione fanno invece registrare una tendenza opposta. Questa discrepanza emerge dallo studio «Immobili residenziali in Svizzera» condotto per il quarto trimestre 2017 da Raiffeisen Investment Office. Con uno dei coautori dello studio, l'economista Lukas Seger, abbiamo parlato delle tendenze in atto nel settore.

Che aria si respira nell'attuale mercato immobiliare svizzero?

Lukas Seger: Gli immobili sono soprattutto rincarati su tutta la linea, con previsioni a medio termine differenti a seconda del segmento e della regione.

La case unifamiliari vanno a ruba, a differenza degli appartamenti in locazione. È vero che si tratta di un divario sempre più ampio?

Assolutamente sì. Le case unifamiliari sono molto ambite e di conseguenza costose. Ciononostante i locatari spendono ancora nettamente di più per la casa, rispetto ai proprietari. Questa differenza dei costi abitativi è uno dei principali motivi che rende la proprietà più interessante, perlomeno sotto l'aspetto finanziario.

Il numero degli appartamenti sfitti è elevato: i canoni di locazione adesso scenderanno?

Gli affitti sono in calo, ma non in maniera così netta come si potrebbe pensare. I locatori (per ora) rinunciano a riduzioni generalizzate degli affitti e vanno incontro ai locatari con mesi di affitto gratis o traslochi pagati. Prevediamo un ulteriore aumento del numero degli appartamenti sfitti in futuro.

Quale andamento ha registrato il prezzo degli affitti negli ultimi anni?

Negli ultimi 20 anni gli affitti sono aumentati continuamente. Questo calo è una novità per molti locatori che ora devono adattarvisi. Tuttavia, dubitiamo che riescano a evitare una riduzione effettiva degli affitti a medio termine.

Per contro i prezzi degli immobili aumentano ancora: quali sono i motivi?

I tassi di interesse bassi rendono conveniente il finanziamento della proprietà di abitazione. Questo aspetto finanziario mantiene alta la domanda, mentre l'attività edilizia di case unifamiliari e appartamenti in proprietà non è eccessiva. Di conseguenza i prezzi continuano ad aumentare.

Perché le case unifamiliari hanno la più alta soglia di sostenibilità finanziaria?

Rispetto agli appartamenti in proprietà, le case unifamiliari hanno un ampia quota di terreno. E in Svizzera il terreno edificabile è scarso e costoso. I prezzi delle case unifamiliari sono pertanto più alti rispetto a quelli degli appartamenti in proprietà. Di conseguenza per accendere un'ipoteca occorre disporre di un patrimonio e un reddito più elevati.

Gli immobili sono anche riserve di valore: qual è l'andamento in questo settore?

Dopo molti anni di bel tempo stabile, ora alcune nubi si stanno addensando all'orizzonte, per via del calo degli affitti. Se si opta per un investimento diretto come l'acquisto di un'abitazione da locare, è opportuno calcolare attentamente i proventi da affitti. Un appartamento sfitto è costoso.

L'edilizia delle abitazioni da locare accusa una flessione, per la prima volta da molti anni. Si può parlare di un'inversione di tendenza?

Non va dimenticato che negli ultimi anni sono state costruite un gran numero di abitazioni e che il processo continua a tutt'oggi. Il settore ne ha preso atto, traendone le conseguenze: un'inversione di tendenza si sta pertanto delineando. Ma perché il fenomeno sia davvero conclamato, la produzione deve diminuire durevolmente.

Perché l'acquisto di un immobile continua a essere più interessante della locazione di un appartamento?

Complessivamente, i proprietari spendono meno dei locatari per l'abitazione a seguito dei bassi tassi ipotecari. Chi supera la verifica della sostenibilità e può acquistare, risparmia. Affinché l'affitto diventi di nuovo più interessante dal punto di vista finanziario, i tassi dovrebbero aumentare nettamente, i prezzi dovrebbero continuare a crescere e/o gli affitti dovrebbero scendere di molto. Tuttavia, fino ad allora si dovrà aspettare ancora un po'.

Portrait Lukas Seger

l'economista Lukas Seger

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