Cosa salta agli occhi sul mercato immobiliare?

La Confederazione ha recentemente pubblicato, con il titolo Bau- und Wohnungswesen 2017, il suo almanacco del mercato delle costruzioni e delle abitazioni svizzero. Questo documento fa ogni volta piazza pulita di tutte le impressioni dettate dalle circostanze, delle conclusioni affrettate e degli altri giudizi di valore poco fondati sul mercato svizzero delle abitazioni. Di seguito vi propongo alcuni assaggi, ma vi consiglio di leggere con attenzione tutto il lavoro, perché è divertente e molto chiaro.

Dalla carenza di appartamenti al boom edilizio

Il mercato immobiliare più vecchio si trova nel cantone Basilea Città. Ben tre quarti degli edifici risalgono a prima del 1961. A livello nazionale, per contro, più della metà degli edifici è posteriore a tale data. Gli edifici «più giovani» si trovano invece nel Canton Friburgo, dove quasi un quarto del numero complessivo non aveva ancora raggiunto la maggiore età nel 2017, essendo stato costruito dopo il 2000. Occupano rispettivamente il 2° e 3° posto Svitto e Zugo, con circa un quinto degli edifici ancora in età adolescenziale. Perché?

Friburgo negli ultimi due decenni è diventato un bacino di raccolta per chi fuggiva dai mercati immobiliari dei Cantoni Vaud e Berna, dove gli spazi abitativi sono più scarsi e di conseguenza più costosi. Friburgo si situa, per così dire, nel mezzo. La ragione alla base del relativo boom edilizio registrato a Zugo e Svitto dal passaggio al nuovo millennio è sostanzialmente di natura fiscale. Basta dare uno sguardo alla A3 o alla A4, dove giorno dopo giorno migliaia di pendolari raggiungono Zurigo ogni mattina e ne ripartono ogni sera. Anche se la vita a Zugo e Svitto è cara quanto nella città di Zurigo, chi guadagna abbastanza se la cava meglio nelle due cittadine, poiché risparmia molte imposte e quindi può spendere di più per l'abitazione.

Per fortuna le costruzioni si fanno finalmente più fitte e più alte, riducendo probabilmente la scarsa offerta di Zurigo o Basilea. 
 

Hochhäuser

Gli stabili davvero alti sono una novità degli ultimi anni e sono più adibiti all'uso commerciale piuttosto che a quello abitativo. La Prime Tower di Zurigo o la Torre Roche di Basilea superano pur sempre nettamente i 100 metri. A luglio, presumibilmente, sarà ultimato il più alto stabile abitativo della Svizzera, la Jabee Tower di Dübendorf, che misurerà esattamente 100 metri. I grattacieli non hanno tradizionalmente vita facile in Svizzera. Nel 2017 gli edifici con più di dieci piani toccavano appena quota 3'215, ovvero un misero 0.2% di tutti gli edifici. Quasi il 95% degli stabili ha meno di quattro piani, più della metà addirittura solo due piani; e questo non sorprende, visto che sul territorio elvetico si contano un milione di case unifamiliari. Ma tornando alla densificazione, se ci si limita semplicemente a costruire edifici più alti e ad incrementarne la densità, le cose non cambieranno molto, finché si continuerà ad aumentare la superficie delle abitazioni, che oggi si attesta a 120 metri quadrati. A titolo di confronto, nel periodo compreso tra il 1946 e il 1980, questo valore era di soli 87 metri quadrati. 

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Martin Neff, economista capo di Raiffeisen

Martin Neff, economista capo di Raiffeisen

Martin Neff è tra i maggiori esperti immobiliari in Svizzera. Ogni mese, su RaiffeisenCasa, risponde a una domanda su fatti curiosi  appresi in tema Passione casa nel corso delle sue analisi di mercato. Dall'inizio del 2013 è economista capo presso Raiffeisen Svizzera.  Neff ha studiato economia politica all'Università di Costanza. Dal 1988 al 1992 ha lavorato presso la Società Svizzera degli Impresari-Costruttori (SSIC) di Zurigo,  prima di passare alla divisione Economic Research di CS, dove ha istituito «Research Svizzera».