«Valore locativo o no, la richiesta di case unifamiliari è alta!»

Il mercato immobiliare rimane vivace: da un lato, la richiesta di case unifamiliari è elevata quanto raramente lo è stata in passato; dall'altro, la Commissione dell'economia e dei tributi del Consiglio nazionale (CET-N) sfrutta il momento per affrontare la questione dell'odiosa imposizione del valore locativo.

Secondo l'opinione di molti politici, il valore locativo introdotto nel 1934 dovrebbe ben presto divenire acqua passata. Sebbene le possibilità di successo di questo progetto siano del 60%, il mercato immobiliare rimane dinamico senza surriscaldarsi, anche in presenza di una quota di sfitti di 1.6%. In questa intervista Roland Altwegg, esperto Raiffeisen per il settore immobiliare, ripercorre gli eventi dell'anno scorso e prova a fare delle previsioni.

Intervista con l'esperto Roland Altwegg

Intervista: Pius Schärli

 

Secondo lei, da cosa è stato contraddistinto il mercato immobiliare dell'anno scorso?

Già da alcuni anni le case unifamiliari sono descritte come un modello in via d'estinzione. Ma nell'ultimo anno sono state oggetto di una rinnovata ripresa, nonostante l'aumento dei prezzi, risultando più amate degli appartamenti in proprietà, come evidenziano le richieste degli annunci immobiliari online. Viceversa, si è registrata una bassa richiesta di abitazioni primarie nel segmento di fascia elevata. E la domanda si orienta sempre più verso posizioni favorevoli.

 

I prezzi degli immobili continuano a salire, anche se in forma più moderata. Conviene ancora l'acquisto di un immobile?

È come per l'acquisto di titoli: non esiste il momento ideale per iniziare. Il dato di fatto è che gli immobili sono ancora un investimento. Negli ultimi dieci anni i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati del 40 per cento, quelli delle proprietà per piani persino oltre il 50 per cento. Il permanere dei bassi tassi d'interesse incentiva inoltre il sogno di un appartamento di proprietà. 

Nel 2018 in Svizzera i prezzi delle case unifamiliari e delle proprietà per piani hanno continuato a salire, ma la crescita dei prezzi si è leggermente indebolita.

Nel 2018 in Svizzera i prezzi delle case unifamiliari e delle proprietà per piani hanno continuato a salire, ma la crescita dei prezzi si è leggermente indebolita.

Quali sono i fattori che fanno alzare così tanto i prezzi del mercato immobiliare?

In primo luogo ciò dipende dalla politica monetaria della Banca nazionale svizzera. Il rendimento di un'obbligazione federale a 10 anni è negativo da due anni. Di conseguenza, gli investimenti negli immobili continuano a essere decisamente allettanti.

 

Come si svilupperà il mercato immobiliare quest'anno?

Il mercato immobiliare svizzero continuerà a godere di alta valutazione, grazie agli interessi ancora bassi e a un'offerta allettante. Non è da temere un crollo del mercato delle abitazioni primarie come all'inizio degli anni '90.

 

Perché no?

L'elevato calcolo di sostenibilità indicativo con un tasso d'interesse del 5 per cento e più rigide regolamentazioni agiscono efficacemente in direzione contraria a quella di un crollo immobiliare. Inoltre, negli ultimi due anni i tassi di crescita dei prezzi sono scesi dal 6 al 2 per cento. Non si vedono quindi segnali di un possibile crollo.

 

Anche la prevista abolizione del valore locativo potrebbe agitare le acque. Qual è la posizione di Raiffeisen in merito?

Valutiamo al 60 per cento le possibilità di un cambio di sistema. Raiffeisen analizzerà la proposta non appena sarà pubblicato il rapporto della Commissione. La presa di posizione di Raiffeisen potrà avvenire solo dopo un'analisi approfondita degli effetti della proposta sull'intero Gruppo Raiffeisen.

L'anno scorso ha suscitato scalpore anche l'alta percentuale (1.6 per cento) di appartamenti di locazione sfitti. Vi è la minaccia di un crollo?

Effettivamente la quota di sfitti dovrebbe essere intorno al 2 per cento. Riteniamo che negli investimenti immobiliari residenziali operino prevalentemente investitori professionisti, che possono ben tollerare la presenza di locali sfitti. Bisogna anche mettere le cose nella giusta prospettiva: il 2 per cento di locali sfitti significa perdite di rendimento dello 0.034 per cento! Inoltre, la produzione di nuovi appartamenti in affitto è già in calo. 

 

Informazioni sulla persona

Roland Altwegg è responsabile Clientela investimenti e clientela privata presso Raiffeisen Svizzera. 

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Eigenmietwert

Cosa è il valore locativo?

Con valore locativo (più precisamente: «valore locativo per immobili a uso proprio»), un termine della giurisdizione fiscale svizzera, si intendono i redditi di affitto e di locazione che sarebbero teoricamente conseguiti se la proprietà, invece che abitata dal proprietario, fosse concessa in affitto o in locazione. Queste entrate presunte sono soggette all'imposta sul reddito. Nello stesso tempo, interessi ipotecari e costi di manutenzione per la proprietà di abitazione possono essere detratti dalle imposte.

 

Il valore locativo corrisponde circa al 60-70% dell'importo che un locatario pagherebbe per l'affitto dell'immobile in questione. Altre informazioni sono disponibili presso l'ufficio fiscale del comune in cui è sito l'immobile.