Mercato immobiliare svizzero T2 2018: «Ciò che conta per gli appartamenti in locazione è: la posizione, la posizione e ancora la posizione»

L'eccesso di offerta di appartamenti in locazione attualmente presente in numerose località costringe i locatori a concessioni sempre meno decorose nell'ambito della commercializzazione. Le differenze nella commercializzazione sono importanti, come risulta dalla ricerca «Immobili in Svizzera» del Raiffeisen Economic Research svolta per il 2° trimestre 2018. Abbiamo parlato con la coautrice Beatrice Stadler.

Intervista: Pius Schärli

 

La durata di inserzione per appartamenti in locazione varia fortemente e va da meno di un mese a tre mesi e più. Perché?

Beatrice Stadler: Negli scorsi anni l'edilizia locativa ha registrato un aumento massiccio, quasi capillare. I nuovi appartamenti in locazione sono tuttora molto richiesti nelle città. Invece l'immigrazione in calo ha portato a un'offerta eccessiva nelle aree urbane e periferiche.

 

Esiste un modello per affittare più rapidamente gli appartamenti in locazione?

Posizione, posizione e ancora posizione. Gli appartamenti in locazione situati in posizioni centrali e ben urbanizzate, e caratterizzati da un buon standard di finitura, sono tuttora i più ricercati, anche se nel complesso la disponibilità al pagamento dei locatari è diminuita. Un numero sempre maggiore di nuovi appartamenti in locazione nel segmento di punta risulta sfitto.

 

Qual è il problema degli appartamenti in locazione che non trovano rapidamente nuovi locatari?

Nel mercato degli acquirenti, successi e insuccessi nell'ambito della commercializzazione sono fortemente correlati. Nella maggior parte dei casi, da anni si costruisce molto proprio in quelle regioni dove il numero dei locali sfitti è già relativamente alto.

 

Nelle aree rurali vengono concessi fino a tre canoni mensili gratis, in città invece la gente si mette in fila. Cosa c'è che non va?

Non è una novità il fatto che nei centri urbani lo spazio abitativo scarseggi. Da questo punto di vista le cose non cambieranno molto rapidamente. Nelle aree rurali c'è stato un eccesso di produzione. Questo comporta un problema.

 

Un locatore ha preteso da una famiglia il trasferimento sul suo conto privato di nove (!) canoni mensili come «cauzione». Condizioni del genere sono ammesse dalla legge?

No. Le garanzie fornite dal locatario sono regolamentate nel Codice delle obbligazioni. Nel caso degli appartamenti in locazione, il locatore può richiedere come garanzia un massimo di tre canoni mensili di locazione, che devono essere depositati su un conto bloccato o su un deposito a nome del locatario.

 

Ritiene che in futuro, a breve o lungo termine, ci saranno dei cambiamenti per quanto riguarda la situazione degli affitti?

No, tra un anno la situazione dovrebbe rimanere simile. La scarsità nei centri e l'eccessiva capacità nelle aree rurali non scompariranno tanto facilmente.

 

Dalla primavera del 2015 gli affitti sono in caduta libera. Bisogna aspettarsi ulteriori riduzioni degli affitti?

Dopo una pausa, i permessi di costruzione per appartamenti in locazione hanno ripreso ad aumentare. Con l'immigrazione netta nel complesso più bassa, l'eccesso di offerta di appartamenti in locazione dovrebbe inizialmente continuare ad aumentare e avere un effetto frenante sugli affitti offerti.

 

Per quanto riguarda gli affitti in essere, invece, cambia poco. I locatari non si difendono abbastanza?

Dalla riduzione del tasso d'interesse di riferimento a giugno 2017, gli affitti in essere hanno perso lentamente in termini di dinamismo. Di norma, l'adeguamento dell'affitto non avviene automaticamente. Il locatario deve intervenire attivamente. Le attuali cifre dell'autorità di conciliazione mostrano che i locatari hanno presentato un maggior numero di richieste di riduzione degli affitti. Tuttavia gli affitti in essere non hanno subito una riduzione importante. I motivi sono da ricercare nei contratti di locazione indicizzati, sempre più in uso, nonché nei contratti di locazione scaglionati, che non sono legati al tasso d'interesse di riferimento. A questo si sono aggiunti l'aumento di determinati costi e investimenti che creano plusvalore, gli stessi vengono aggiunti dai locatori sull’affitto.

 

Nel corso degli ultimi dieci anni il tasso d'interesse di riferimento si è dimezzato. È dunque stato raggiunto il valore più basso?

Per l'anno in corso prevediamo una moderata crescita dei tassi a lungo termine in Svizzera. Riteniamo pertanto che il valore più basso del tasso d'interesse di riferimento sia stato raggiunto. Il tasso d'interesse medio per i crediti ipotecari nazionali reagisce con grande ritardo a un aumento dei tassi del mercato dei capitali, di conseguenza non ci aspettiamo nessun aumento del tasso d'interesse di riferimento fino alla fine dell'anno. 

Dati relativi alla persona

Sanierung

Beatrice Stadler, Master of Arts in Finance e Chartered Alternative Investment Analyst (CAIA), è attiva presso Raiffeisen Svizzera dal 2017 come Senior Economist nell'ambito della ricerca sugli immobili. In questa funzione analizza l'attuale situazione del mercato immobiliare svizzero e del settore edilizio.