Metodi di stima immobiliare: ecco come si calcola il valore dell'immobile

Nella pratica vengono utilizzati diversi metodi di valutazione. Il metodo più adatto dipende soprattutto dal tipo di immobile e dallo scopo della valutazione. Spesso si ricorre a un mix di metodi diversi.

La valutazione può essere effettuata interamente in modo digitale o dopo una visita in loco. Le procedure digitali utilizzano i dati esistenti e forniscono rapidamente una stima. Durante un sopralluogo lo specialista immobiliare verifica direttamente tutte le caratteristiche importanti dell'immobile: lo stato, le dotazioni, la posizione e altri fattori. Lo specialista documenta tali elementi in modo accurato e ne ricava una valutazione completa e fondata. Richiedendo più tempo e conoscenze specialistiche, questo processo genera costi maggiori. Pertanto, tali stime vengono richieste soprattutto dalla parte venditrice al momento della vendita di un immobile.

Dal valore di mercato oggettivo occorre distinguere il valore fiscale e il valore assicurato. Il valore fiscale, spesso inferiore, è rilevante ai fini del calcolo delle imposte sull'immobile. Il valore assicurato si applica all'assicurazione stabili e comprende solo la parte dell'edificio, ma non il terreno.

La base di ogni strategia di vendita efficace e professionale è una stima comprensiva di un rapporto allestito da un esperto qualificato o da un'esperta qualificata. In questo modo aumentano notevolmente le possibilità della parte venditrice di vendere l'immobile al miglior prezzo possibile e in tempi brevi.

Nella definizione della strategia di prezzo, il margine di negoziazione e la psicologia dei prezzi sono due temi centrali. Se il margine di negoziazione prestabilito è troppo elevato, la vendita si trascina nel tempo e il prezzo di vendita effettivamente conseguito diminuisce. Un prezzo d'offerta con un margine di negoziazione adeguato vicino al valore di mercato ha invece un effetto positivo sulle opportunità di vendita. Il margine di negoziazione non dovrebbe pertanto superare il prezzo realizzabile di oltre il 5-10 per cento. Vanno inoltre tenuti presenti i valori soglia dei portali immobiliari. Se ad es. il prezzo d'offerta è pari a 710'000 franchi e supera la fascia di prezzo ricercata fino a 700'000 franchi, l'immobile non viene nemmeno visualizzato dai potenziali acquirenti. In un'ottica di psicologia dei prezzi conviene inserire l'annuncio con un prezzo di 698'000 franchi anziché 700'000.

L'ubicazione è il fattore principale ed è determinata dalle infrastrutture e dagli sviluppi a lungo termine nella regione. Per fare un esempio, gli immobili situati in piccole città o in agglomerati di grandi città dotati di collegamenti pessimi hanno un valore talvolta inferiore del 40-60 per cento rispetto a quello di oggetti analoghi ubicati in una posizione centrale. Vi sono poi altri criteri importanti che influiscono sul valore venale, tra cui la planimetria dell'oggetto, l'anno di costruzione, la dotazione, lo stato, le dimensioni dell'edificio e del fondo e l'efficienza energetica.

Il metodo edonico comprende in totale circa 70 criteri che vengono considerati nell'analisi. Un confronto dettagliato in base a quest'ampia gamma di fattori consente di ottenere un valore venale realistico.

Supplementi e detrazioni offrono ai periti un certo margine discrezionale per la valutazione. Risultano ad esempio detrazioni in presenza di un accumulo oneri di risanamento. I costi previsti per riparazioni e risanamenti comportano una riduzione del valore. Per ottenere un prezzo ottimale è quindi opportuno eseguire lavori volti a mantenere il valore dell'immobile. Anche la valutazione energetica e la classe di efficienza energetica dell'oggetto incidono direttamente sul prezzo dell'immobile. Le misure che ne aumentano il valore e l'efficienza energetica, come la modernizzazione dell'impianto di riscaldamento e un migliore isolamento, possono determinare a loro volta un incremento del valore.

Le differenze nella stima del prezzo possono tranquillamente arrivare al 10 per cento, soprattutto nel caso di oggetti molto particolari. Sulla stima immobiliare può influire inoltre chi la commissiona. Un buon agente immobiliare ha familiarità con il mercato locale e sa quali prezzi si pagano al momento per immobili analoghi. Le banche sono invece più caute quando si tratta di effettuare una valutazione immobiliare, poiché in quanto fornitrici di ipoteche intendono tutelarsi. 

Nella proprietà per piani oltre ai criteri di valutazione generali entrano in gioco altri fattori, poiché in aggiunta all'appartamento in proprietà si considera anche la proprietà comune. Tra questi rientrano in particolare:

• i diritti d'uso speciale (ad esempio posto auto, parcheggio, angoli di giardino in comune ecc.),
• l'atto di costituzione e il regolamento della comunione dei comproprietari,
• la quota del saldo attuale del fondo di rinnovazione,
• lo stato della proprietà comune,
• il calcolo delle quote di valore,
• l'ultimo conteggio delle spese accessorie
• e i verbali delle ultime assemblee dei proprietari per piani.

È importante analizzare nel dettaglio i futuri sviluppi comunali, dal momento che possono incidere direttamente sul valore dell'abitazione di proprietà. Ma quali sono i fattori che possono influire sul prezzo? A lungo termine il valore di un oggetto a uso abitativo può diminuire se aumenta il rumore aereo o viene costruita una nuova autostrada nelle vicinanze. Il prezzo d'acquisto tuttavia può anche aumentare, ad esempio se migliora l'offerta di mezzi pubblici e il collegamento con la città.