• Anche dopo l'abolizione del valore locativo, lo Stato continua a trarre grandi vantaggi dai proprietari di immobili
• L'aumento dei prezzi degli immobili fa crescere in modo significativo le entrate statali derivanti dall'imposta sugli utili da sostanza immobiliare e dalle tasse per il passaggio di proprietà
• La casa unifamiliare, un «modello ormai superato», continua a godere di grande popolarità
• L'elevato afflusso di capitali nel mercato delle abitazioni in locazione si sta traducendo in un aumento dei prezzi anziché nella creazione di nuovi appartamenti

San Gallo, 13 novembre 2025. A seguito dell'abolizione del valore locativo, il fisco rischia una gravosa diminuzione del gettito d'imposta nell'attuale contesto di bassi tassi di interesse. Tuttavia, indipendentemente da questa riforma fiscale, lo Stato sta raccogliendo un considerevole gettito fiscale dai proprietari di immobili in Svizzera. Grazie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare e alle varie tasse per il passaggio di proprietà, cantoni e comuni partecipano direttamente alla crescita del patrimonio dei proprietari di immobili. «I prezzi elevati degli immobili, aumentati notevolmente negli ultimi anni, hanno incrementato in modo significativo le entrate statali derivanti dalle imposte sulle transazioni immobiliari. Ai livelli di prezzo attuali, entrate fiscali di oltre CHF 100'000 non sono più una rarità per una transazione immobiliare», afferma Fredy Hasenmaile, Economista capo di Raiffeisen Svizzera. Di conseguenza, gli introiti generati dai passaggi di proprietà sono diventati sempre più importanti per comuni e cantoni. Ad esempio, il gettito pro capite dell'imposta sugli utili patrimoniali ha registrato un aumento medio di quasi l'80% tra il 2012 e il 2022, la maggior parte del quale è attribuibile all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Anche la quota di queste imposte al fisco sul totale delle entrate tributarie è in costante crescita ed è già compresa tra il 4 e l'8% in due terzi dei cantoni (e in tre cantoni è persino più elevata). «In considerazione della costante e forte dinamica dei prezzi, queste tasse diventeranno ancora più importanti per il fisco nei prossimi anni», spiega Fredy Hasenmaile.

Grandi disparità a livello cantonale

Sebbene le entrate statali derivanti dalle transazioni immobiliari siano diventate una parte irrinunciabile del bilancio statale nella maggior parte dei cantoni, la tassazione cantonale delle vendite immobiliari varia notevolmente. Ad esempio, non tutti i cantoni applicano un'imposta sul passaggio di proprietà. Esistono notevoli differenze anche nel calcolo dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Per una tipica casa unifamiliare, con un periodo di possesso di 30 anni e un utile da sostanza immobiliare di CHF 660'000, l'aliquota cantonale media su questo utile risulta essere del 12.6% (CHF 83'000). Tuttavia, per questo tipo di esempio, l'intervallo va da appena il 2% (CHF 13'000) nel cantone di Ginevra al 26% (CHF 170'000) nel cantone di San Gallo. «Sebbene in tutta la Svizzera si applichino gli stessi principi per la tassazione degli utili da sostanza immobiliare, i cantoni sfruttano ampiamente il loro notevole margine di manovra nell'attuazione specifica. I diversi metodi di calcolo degli utili realizzati, delle aliquote e delle detrazioni previste per la durata del possesso portano a un trattamento fiscale molto eterogeneo dei venditori di immobili a seconda del luogo in cui la proprietà viene venduta», afferma Fredy Hasenmaile.

La casa unifamiliare: un modello ormai superato, ma che è sempre popolare

L'abolizione del valore locativo renderà ancora più allettante la proprietà abitativa. Tuttavia, gli incentivi all'acquisto di un'abitazione di proprietà sono elevati a prescindere dalla riforma fiscale approvata. Infatti, a seconda del tipo di finanziamento scelto, i futuri proprietari potranno risparmiare fino a un terzo dei costi abitativi rispetto all'affitto. «Anche dopo la riforma fiscale, per la stragrande maggioranza delle economie domestiche svizzere rimangono elevati gli ostacoli legati al capitale proprio e alla sostenibilità. Ciò impedisce a molti potenziali acquirenti di concretizzare le loro intenzioni di acquisto, motivo per cui l'abolizione del valore locativo non dovrebbe generare una grande domanda aggiuntiva e forti effetti sui prezzi», spiega Fredy Hasenmaile. Nonostante ciò, la dinamica dei prezzi per la proprietà abitativa rimane marcata, in particolare per il modello che si riteneva superato della casa unifamiliare. I regolamenti edilizi, che negli ultimi anni sono stati modificati in molte zone, prevedono in genere indici di sfruttamento notevolmente più elevati e consentono la costruzione di case plurifamiliari dove un tempo si potevano costruire solo case unifamiliari. Di conseguenza, il numero di nuove case unifamiliari in costruzione è in calo, non da ultimo a causa di considerazioni di rendimento. La grande penuria e la forte domanda, accentuata dalla concorrenza delle case plurifamiliari, fanno sì che i prezzi delle case unifamiliari continuino a salire in modo significativo.

Mancanza di impulsi edilizi nonostante il contesto di mercato favorevole

L'elevata attrattiva relativa degli investimenti immobiliari in un contesto di bassi tassi d'interesse sta facendo affluire di nuovo più capitali nel mercato immobiliare. I flussi di capitale sono già maggiori di quanto non fossero durante la «carenza di opportunità d'investimento» negli ultimi anni dell'era dei tassi di interesse negativi. «Purtroppo, il forte afflusso di capitali non sta portando all'urgente e necessaria espansione dell'attività edilizia residenziale. Al contrario, a causa delle condizioni quadro della pianificazione territoriale, gli investimenti si disperdono quasi interamente in aumenti di prezzo degli immobili esistenti», afferma Fredy Hasenmaile. Il sensibile calo del numero di appartamenti nelle nuove domande di costruzione smorza anche le recenti speranze di un'attenuazione in relazione al calo degli sfitti e ai forti aumenti degli affitti offerti che perdurano da anni. «Attualmente, solo la minore immigrazione dovuta alla congiuntura economica impedisce un'accentuazione della carenza di alloggi. L'attuale rallentamento della dinamica di contrazione dell'offerta maschera i problemi strutturali ancora esistenti e minaccia di ritardarne la soluzione. Anche con un livello di immigrazione più basso, rimane urgente un'offensiva edilizia per alleviare i segnali di scarsità sul lungo termine e arrestare l'aumento generalizzato dei prezzi degli affitti», conclude Fredy Hasenmaile.