• L'intelligenza artificiale (IA) sta trasformando la struttura dell'occupazione negli uffici, ma finora non ha comportato una riduzione su larga scala dei posti di lavoro.
• È però probabile che l'IA diventi la prossima sfida per la domanda di uffici.
• La proprietà abitativa rimane più conveniente dell'affitto, ma la domanda perde slancio.
• Negli investimenti buy-to-let, la redditività dipende sempre più dai futuri aumenti dei prezzi.

San Gallo, 3 settembre 2026. Il mercato svizzero degli spazi per uffici è sotto pressione da anni. Dopo la pandemia da COVID-19, l'home office è diventato parte integrante della quotidianità lavorativa e molte aziende valutano con sempre più attenzione il loro fabbisogno di spazi per uffici. «La persistente crescita dell'occupazione in settori con un'elevata quota di attività d'ufficio, la scarsa attività edilizia e il crescente irrigidimento delle regole sull'home office nelle aziende garantiscono stabilità sul mercato», afferma Fredy Hasenmaile, Economista capo di Raiffeisen Svizzera. Dopo diversi anni difficili, gli affitti offerti sono tornati a crescere. Le nuove superfici che giungono sul mercato continuano a essere ben assorbite, mentre l'offerta di spazi per uffici è nettamente diminuita.

Dopo l'ondata di home office, arriva la sfida dell'IA

Mentre è ormai più facile valutare gli effetti dell'home office sul mercato degli spazi per uffici, la rapida diffusione dell'utilizzo dell'intelligenza artificiale (IA) porta già in primo piano la prossima sfida strutturale. Un'analisi condotta da Raiffeisen su circa 600 categorie professionali mostra che circa due terzi degli impiegati d'ufficio lavorano in professioni fortemente interessate dall'IA. È però determinante stabilire se l'intelligenza artificiale sostituisca il lavoro umano o lo integri. «Finora i dati sull'occupazione non forniscono indicazioni di una riduzione su larga scala dei posti di lavoro d'ufficio. Vi sono tuttavia differenze tra le singole categorie professionali. Nei settori occupazionali particolarmente esposti all'intelligenza artificiale e con uno scarso potenziale di collaborazione tra uomo e macchina, l'andamento dell'occupazione è più debole rispetto ai settori in cui l'IA svolge principalmente un ruolo di supporto», osserva Fredy Hasenmaile. A essere particolarmente esposti sono il settore finanziario, i servizi informatici e la pubblica amministrazione. Dal punto di vista regionale, sono soprattutto i grandi centri economici che ospitano le sedi principali delle aziende, quali Zugo, Zurigo, Ginevra e il Ticino, a presentare rischi elevati sul mercato degli spazi per uffici. «Riteniamo realistico uno scenario in cui la domanda di spazi per uffici si riduca tra l'1.6 e il 7.9 per cento nei prossimi cinque anni. Proprietari e committenti dovrebbero pertanto prepararsi a possibili adeguamenti degli edifici o del loro utilizzo, ad esempio attraverso interventi edilizi o nuove strategie di gestione degli immobili, fino ad arrivare a una conversione d'uso parziale o totale», spiega Fredy Hasenmaile.

Acquistare resta più conveniente che affittare

Nonostante i prezzi alti degli immobili, la proprietà abitativa offre ancora un notevole vantaggio di costo rispetto all'affitto. A seconda del modello di finanziamento e della regione, i costi abitativi possono risultare inferiori anche di un quarto. Allo stesso tempo, però, aumentano i segnali di un rallentamento della dinamica di mercato. «La domanda cresce più lentamente, i tempi di commercializzazione si allungano e ultimamente il numero delle transazioni finanziate è leggermente diminuito. Anche se la scarsa offerta dovrebbe far aumentare ancora i prezzi, ci sono molte ragioni per ritenere che sia stata superata la fase di crescita più intensa dei prezzi nel mercato delle abitazioni di proprietà», aggiunge Fredy Hasenmaile.

Il buy-to-let diventa più complesso

Negli ultimi anni, gli investimenti buy-to-let hanno beneficiato di rendimenti interessanti grazie al forte aumento dei prezzi immobiliari e ai tassi bassi. Tuttavia, questa forma di investimento nasconde importanti grandi rischi sotto forma di locali sfitti, perdite di affitto e oneri amministrativi spesso sottovalutati. Va poi aggiunto che i prezzi d'acquisto della proprietà abitativa sono aumentati molto di più rispetto ai redditi da affitti realizzabili, mettendo sotto pressione i rendimenti iniziali. «Oggi i nuovi investimenti buy-to-let dipendono molto di più dal contesto dei tassi e dall'ulteriore andamento dei prezzi. Chi desidera conseguire rendimenti a lungo termine paragonabili alle azioni o agli investimenti immobiliari indiretti deve sperare in aumenti di valore duraturi e significativi. In considerazione di un atteso indebolimento della dinamica dei prezzi, però, questi non sono affatto garantiti», spiega Fredy Hasenmaile.