Baufinanzierung von Gewerbeimmobilien

Bauboom hat Peak überschritten

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Zwar bleibt das Wachstum der Bevölkerung stabil, noch sind die Auftragsbücher der Baubranche voll. Doch die Zeiten des Baubooms sind vorbei. Müssen die Firmenkunden des Bausegments also mit einem Einbruch rechnen?

 

Stabiles Bevölkerungswachstum

Die Bevölkerung der Schweiz zählt jetzt über 8,6 Millionen. Im Vergleich zum Vorjahr wuchs die Zahl der Menschen, die im Land leben, um 0,7 %. Fast alle Kantone verzeichnen ein Wachstum, wobei die grosse Mehrheit im Raum mit städtischem Charakter lebt. Allerdings hat sich das Wachstum im 10-Jahres-Vergleich abgeschwächt. Menschen, die sich neu hier niederlassen oder über die Kantonsgrenze ziehen, suchen Wohnraum. Kann die Bauwirtschaft nach wie vor profitieren?

 

Preisdruck wird stärker

Segmentsmanager Pascal A. Meyer weiss, wie es um die Firmenkunden der Baubranche steht: «Viel gebaut wird weiterhin, der lang anhaltende Bauboom hat nun allerdings seinen Peak hinter sich.» So liegen etwa die Baugesuche für neue Mietwohnungen bereits heute über 30 % unter dem Rekordniveau von 2017. Der Markt reagiert damit auf das bestehende Überangebot, das sich in steigenden Leerständen und sinkenden Neumieten zeigt. Wenn Meyer auf die Baugesuche blickt – der Indikator für künftige Bautätigkeit – erkennt er eine Abschwächung im Bausegment. Die kommerziellen Märkte liefern dem Eigenheimsegment, dessen Zahl seit Jahren rückläufig ist, keine zusätzlichen Impulse. Die Kapazitäten der Branche sind aber noch auf das höhere Wachstumsniveau vergangener Jahre ausgelegt. Die Folge ist ein Druck auf die Margen. 

 

Sanfter Abschwung erwartet

Müssen die Firmenkunden des Bausegments also mit einem Einbruch rechnen? Das sehen die Experten nicht voraus. «Unser Hauptszenario», so Meyer, «ist vielmehr ein sanfter Abschwung.» Stützend wirken sich die anhaltend tiefen Zinsen aus. Und die Tatsache, dass Investitionen in Immobilien – aufgrund mangelnder Anlagealternativen – nach wie vor ein attraktives Rendite-Risiko-Profil bieten. 

Wie das Bundesamt für Statistik feststellt, ist das Bevölkerungswachstum auf die internationalen Migrationsströme und auf den Geburtenüberschuss zurückzuführen. Im vergangenen Jahr standen den 169'000 Einwanderungen 126'0000 Auswanderungen gegenüber. Den grössten Zuwachs durch die Binnenwanderung, also die Zuzüge aus anderen Kantonen, registrierten die Kantone Freiburg, Wallis und Aargau. 

 

Aufs Land

2019 lebten 85 % der Bevölkerung im Raum mit städtischem Charakter. Die Hälfte dieser über 7 Millionen Menschen wohnte in einer der sechs grössten Agglomerationen der Schweiz: Zürich, Genf, Basel, Lausanne und Luzern. Die Pandemie sorgt nun allerdings für eine spürbare Bewegung aus der Stadt: «Die Pandemie wird den Zuzug aufs Land noch verstärken», erwartet Patrick D. Oswald, Head Real Estate Advisory von Raiffeisen Immo AG. «Neben den Auswirkungen von COVID-19 spielt dabei eine Rolle, dass auf dem Land im Preisvergleich mit der Stadt grössere Wohnflächen beansprucht werden können, was auch den Wunsch nach einem Homeoffice besser umsetzbar macht», so Oswald weiter. 

 

Verdichtung hat Potential

Durch das Bevölkerungswachstum steigt das Potential für verdichtetes Bauen. Im schweizerischen Gebäudepark finden sich zahlreiche Gebäude älteren Datums. Kann das Baugewerbe die fehlenden Neubauprojekte allenfalls mit Aufträgen in der Verdichtung wettmachen? Tatsächlich sollten Ersatzneubauten, Aufstockungen und Sanierungen für eine Kompensation sorgen. Noch allerdings sind die Prozesse äusserst träge, sind regulatorische und rechtliche Hürden hoch.