Ipopedia – Principi del finanziamento immobiliare

Valutazione immobili

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Perché viene effettuata una valutazione di immobili? Raramente l'interessato è in grado di eseguire una valutazione obiettiva del prezzo di vendita. Pertanto, un calcolo del valore dell'immobile è nell'interesse non solo della Banca. Questo calcolo dà all'acquirente la garanzia di non pagare un prezzo eccessivo per il suo oggetto desiderato. 

Perché la Banca effettua valutazioni immobiliari?

Un criterio per fissare l'entità dell'ipoteca concessa è il valore dell'immobile che viene calcolato dalla Banca sulla base dei documenti presentati. Se la stima e il prezzo di vendita sono molto differenti, quest'ultimo potrebbe essere eccessivo. Tuttavia un preciso calcolo del valore non esiste. Anche le preferenze individuali sono importanti per il valore personale di un'abitazione primaria. La decisione di acquistare o non acquistare spetta perciò come sempre al cliente.

Analisi dell'oggetto proprietà abitativa (PDF, 132.5KB) 

Come procede una banca nella valutazione dell'oggetto desiderato del cliente?

La banca calcola il valore di un immobile in base a diversi criteri relativi all'immobile stesso e alla sua posizione. Per quest'ultima sono determinanti i seguenti fattori: 

La posizione

In quale comune si trova l'oggetto e com'è la sua posizione? 

La situazione fiscale

A quanto ammonta l'aliquota fiscale di base nel rispettivo comune? 

I collegamenti viari

Si possono raggiungere facilmente le più vicine località con mezzi di trasporto personali e pubblici? 

La situazione del mercato

Nella regione vi è una forte domanda di immobili oppure un'eccedenza di offerta di oggetti? 

Infrastruttura

Esiste la possibilità di fare acquisti, vi sono scuole ecc. nelle vicinanze? 

Offerta di lavoro e per il tempo libero

Com'è l'offerta di posti di lavoro nel comune? Esiste un'adeguata offerta per il tempo libero? 

Mix della popolazione

Com'è la mescolanza di culture nel comune? 

Come viene stimato un immobile?

Oltre alla posizione si esamina molto attentamente l'immobile. 

Obiettività, non gusto

Nella valutazione della casa e dei locali vengono esaminati esclusivamente l'età, lo stato e la qualità. Lo stile e l'esclusività non fanno parte di una valutazione immobiliare oggettiva. 

Stile

Uno stile delle rifiniture o di costruzione originale nasconde dei rischi. In caso di rivendita di un oggetto con rifiniture esclusive e costose esiste il rischio di dover mettere in conto elevati ammortamenti. La probabilità di trovare un acquirente facoltoso disposto a contribuire al pagamento di una rifinitura stravagante è bassa. 

Come viene valutata la proprietà per piani?

Nella valutazione di un appartamento in proprietà viene considerato anche lo stato dell'intero edificio. 

Lo stato dell'edificio può causare costi

Se la coibentazione, il riscaldamento, le condutture dell'acqua ed elettriche sono vecchie, durante la ristrutturazione degli edifici possono risultare spese elevate per il proprietario della PPP. 

Prima dell'acquisto controllate il fondo di rinnovamento

Per gli appartamenti in proprietà un fondo di rinnovamento serve per la ristrutturazione delle parti comuni dell'immobile.

Se questo fondo dispone di sufficiente capitale, siete protetti contro inaspettati costi supplementari. 

Quale ruolo svolge lo sviluppo del comune nella valutazione di immobili?

Una precisa analisi dell'ulteriore sviluppo di un comune è importante. Infatti, questa analisi può avere un effetto diretto sul valore della vostra abitazione primaria. 

Quali fattori possono influenzare il prezzo?

A lungo termine, il valore di un oggetto a uso abitativo può diminuire, perché aumenta il rumore prodotto dagli aerei oppure se nelle vicinanze viene costruita una nuova autostrada. Un prezzo d'acquisto può però anche aumentare, perché il collegamento al trasporto pubblico è stato ottimizzato e il comune ha un migliore collegamento cittadino. 

Quali sono i metodi di stima di un immobile?

Esistono tre metodi differenti per valutare il valore di mercato di un immobile: il metodo di valutazione edonico, il metodo di determinazione del valore di reddito e il metodo di valutazione reale. 

Il metodo di valutazione edonico

Le caratteristiche e la posizione dell'oggetto a uso abitativo vengono confrontate con molti altri oggetti mediante un programma informatico. Sulla base dei prezzi effettivamente ottenuti viene rilevato il valore venale con una procedura statistica.

Questo metodo è conveniente e comporta un onere basso. Lo svantaggio è che immobili particolari (età elevata, oggetti per amatori o case con grande appezzamento di terreno) possono essere valutati solo in modo poco attendibile. 

Il metodo di determinazione del valore di reddito

Con il metodo di determinazione del valore di reddito, il valore dell'immobile viene calcolato sulla base dei redditi da pigione. Le entrate, che possono essere ottenute tramite la locazione nel corso degli anni, vengono calcolate approssimativamente e vengono capitalizzate. 

Il metodo di valutazione reale

Il valore reale di un immobile viene calcolato nel seguente modo:

  • valore del terreno + valore attuale di un immobile 

Il valore attuale di un immobile  

  • valore a nuovo di una costruzione – deprezzamento per invecchiamento + costi di costruzione accessori 

Quali sono le particolarità di una proprietà per piani?

In caso di proprietà per piani, il proprietario può disporre liberamente dell'interno del suo appartamento in proprietà. Lo può rifinire secondo i propri desideri.

Per le modifiche esterne, per esempio il rinnovo della facciata, devono tuttavia decidere tutti i proprietari per piani.

I relativi costi per l'edificio e i locali o gli impianti comuni devono essere sostenuti da tutti proprietari per piani. 

Di cosa bisogna tener conto in caso di una proprietà per piani?

Immobile e proprietari

  • Per quanto riguarda età e struttura sociale, vi trovate bene con i vicini?
  • Quale sviluppo edilizio è prevedibile nelle vicinanze dell'immobile?
  • Sono noti difetti dell'immobile? 

L'amministrazione adempie scrupolosamente ai suoi compiti?

(Conteggi, manutenzione, svolgimento della riunione annuale dei proprietari per piani, controllo dei pagamenti, ecc.)

  • Qual è la reputazione dell'amministrazione dell'immobile?
  • Sono noti lati positivi o negativi?
  • In caso di una nuova costruzione conviene richiedere referenze sul committente. 

Regolamenti

I seguenti documenti devono essere controllati attentamente:   

  • regolamento della proprietà per piani (PPP)
  • estratto del registro fondiario
  • regolamento del condominio
  • ultimi verbali dell'assemblea dei conproprietari
  • conteggio dei proprietari per piani (PPP)
  • contratto di amministrazione
  • In quali punti vi sono divergenze con il regolamento standard dell'associazione dei proprietari di abitazioni?
  • Esistono obblighi e limitazioni divergenti? 

Acquisto

Per essere validi i contratti di compravendita devono essere sanciti da atto pubblico. In genere, il venditore sottopone all'acquirente una bozza del contratto di compravendita.

  • Quale ripartizione dei costi prevede il contratto di compravendita per un atto pubblico (ad es. per quanto riguarda i costi per il trapasso di proprietà)?
  • Tutti i difetti noti sono documentati?
  • Cos'è stabilito per quanto riguarda i difetti nascosti e i diritti di garanzia? 

Fondo di rinnovamento

Con l'accumulo di un fondo di rinnovamento vengono messi a disposizione mezzi finanziari per future ristrutturazioni delle parti comuni dell'immobile. Il proprietario per piani è obbligato per legge al pagamento dei depositi stabiliti annualmente dall'assemblea dei proprietari. Per gli edifici il calcolo dell'intero deposito del fondo avviene per lo più in base al valore assicurato. In genere si tratta dello 0.2 – 0.5 per cento all'anno.

  • A quanto ammontano i contributi da versare nel fondo di rinnovamento per la relativa proprietà per piani?
  • Qual è la necessità di ristrutturazione per l'intero immobile?
  • Il fondo è sufficiente a coprire i costi futuri? Se non si è raggiunta una somma sufficiente, questo può comportare delle spese inattese per il nuovo acquirente.
  • L'acquirente deve informarsi sugli investimenti di rinnovamento effettuati in passato, sull'ammontare del fondo e sulla durata prevista delle parti dell'immobile usate in comune.
  • Il venditore ha effettuato il versamento nel fondo di rinnovamento?
  • Sono ancora in sospeso altri depositi di altri proprietari? 

Spese accessorie

A quanto ammontano le spese accessorie? Per poter stimare le rispettive spese, si dovrebbe chiedere in visione al venditore le ultime due o tre fatture annuali dei costi comuni e il bilancio dei costi preventivati per il corrente / nuovo anno. Se il regolamento dei proprietari per piani non contiene nessun'altra regolamentazione, tutti i costi vengono ripartiti in base alle quote di valore.

  • Esistono spese elevate per l'uso comune? In genere le spese accessorie e i costi di mantenimento ammontano allo 0.5 – 1.5 per cento del prezzo d'acquisto.
  • I precedenti proprietari hanno rispettato i loro obblighi di pagamento?