Die amerikanische Notenbank Fed hat bereits Ende 2015 begonnen, ihre Leitzinsen zu erhöhen. Die europäische Zentralbank (EZB) hingegen gibt höchstens verklausulierte Hinweise auf eine anstehende Normalisierung ihrer Geldpolitik.

Um den Zinsabstand zur Eurozone aufrecht zu erhalten und Anlagen in Schweizer Franken nicht attraktiver zu machen, dürfte die Schweizerische Nationalbank ihren geldpolitischen Kurs nicht vor der EZB anpassen. Gekoppelt mit der soliden globalen Konjunktur gehen wir im Jahres-verlauf 2018 nur von moderat steigenden Langfristzinsen in der Schweiz aus. Das anhaltende Tiefzinsumfeld stützt nach wie vor Anlagen in andere Vermögenswerte als CHF-Obligationen – darunter auch Immobilienanlagen.

Die Performance der indirekten Immobilienanlagen liegt zwar im Jahresverlauf mit -1,9 Prozent im negativen Bereich, übertrifft den Schweizer Aktienmarkt (SPI: -5,2 Prozent) aber deutlich. Neben den leicht gestiegenen Langfristzinsen haben Kapitalerhöhungen im Umfang von rund 330 Millionen Schweizer Franken die Kurse belastet.

Wohnimmobilienfonds bevorzugt

Die weniger konjunktursensitiven Wohnimmobilienfonds mit stabileren Cashflows wurden bis-lang von den Investoren klar bevorzugt. Im Wesentlichen hängen die Ausschüttungen von den Mieteinnahmen ab. Die rege Bautätigkeit in den vergangenen Jahren sowie die rückläufige Nettozuwanderung haben die Mietwohnungsleerstände in der Schweiz aber spürbar ansteigen lassen.

Gewerbeimmobilienfonds mit höheren Ausschüttungsrenditen

Von dieser Entwicklung sind auch die Wohnimmobilienfonds betroffen. Die kommerziell aus-gerichteten Immobilienfonds werden hingegen aufgrund der Konjunkturerholung sowie einer Beschleunigung des Beschäftigungswachstums zunehmend attraktiver und weisen ein verbes-sertes Rendite-Risiko-Profil auf. Zumal die Ausschüttungsrenditen der Gewerbeimmobilienfonds über jener der Wohnimmobilienfonds liegen.

Herausforderndes Umfeld

Insgesamt stellt sich der Ausblick für indirekte Immobilienanlagen Anfang 2018 als heraus-fordernd dar. Mit der Erwartung steigender Langfristzinsen, sinkender Mieteinnahmen und gewisser Bewertungsrisiken dürfte die starke Performance der letzten Jahre nicht wiederholt werden. Der Aufschlag gegenüber den Eidgenossenrenditen liegt mit rund 2,7 Prozentpunkten hingegen immer noch deutlich über dem langfristigen Mittel von 1,8 Prozentpunkten. Deshalb bilden Immobilienanlagen unseres Erachtens nach weiterhin einen wichtigen Portfoliobestandteil.