Anlageidee Immobilien Schweiz

Knappheit ist und bleibt das dominierende Thema am Schweizer Immobilienmarkt. Die hohe Nachfrage bei geringer Wohnbautätigkeit lässt die Mietpreise steigen. Im Gegensatz zu den Mietern sind diese Aussichten für die Vermieter vielsprechend. Immobilien bleiben in der Schweiz eine Anlageklasse mit hohen Renditechancen.

Das Wichtigste in Kürze

Das Angebot an Wohnraum kann mit der hohen Nachfrage nicht schritthalten. Dies treibt die Mieten in die Höhe.

Sinkende Leerstände und steigende Mieten bedeuten für Besitzer von Renditeliegenschaften steigende Erträge.

Privatpersonen bauen immer seltener. Die Bautätigkeit verlagert sich immer mehr hin zu professionellen Investoren.

Mit Immobilienfonds können Anlegerinnen und Anleger an der Immobilienmarktentwicklung partizipieren, auch ohne selbst eine Liegenschaft zu bauen oder zu erwerben.

Wohnungsknappheit verteuert die Mieten

Wer auf Wohnungssuche ist, braucht einen langen Schnauf und ein entsprechendes Budget. Die Mieten von Wohnungen sind massiv gestiegen. Und dies nicht nur in den Städten und Ballungsgebieten. Landesweit haben die Angebotsmieten zwischen Mitte 2023 und Mitte 2025 um 7,8 Prozent zugelegt. Dies entspricht einer annualisierten Wachstumsrate von 3,8 Prozent. Die herrschende Mietpreisdynamik ist um ein Vielfaches höher als der Schnitt der letzten rund 30 Jahre. Seit 1996 sind die Mieten jährlich um 1,1 Prozent gestiegen.

Bei den Bestandsmieten ist der Spielraum für Erhöhungen geringer, da dieser unter anderem von der Entwicklung des hypothekarischen Referenzzinssatzes abhängig ist. 2023 ist dieser zwar gleich zweimal angestiegen. In der Folge erhöhten viele Vermieter den Mietzins, was in Kombination mit den ebenfalls höheren Angebotsmieten den Mietpreisindex (MPI) deutlich anschwellen liess. Aufgrund der sinkenden Zinsen wurde eine Referenzzinssatzerhöhung bereits wieder rückgängig gemacht. Bis zum Jahresende dürfte dies auch mit der zweiten geschehen. Damit werden die Bestandsmieten in den nächsten Quartalen etwas weniger stark ansteigen als zuletzt. Den langfristigen Aufwärtstrend wird dies jedoch kaum beeinträchtigen. Der vom Bundesamt für Statistik berechnete, für den gesamten Wohnungsbestand repräsentative MPI macht deutlich: Seit dem Jahr 2000 sind die Mieten im Schnitt um über 40 Prozent gestiegen.

Diese Dynamik wird auf absehbare Zeit anhalten, denn Wohnraum bleibt in der Schweiz knapp. Fast zwei Drittel der Bevölkerung ist auf eine Mietwohnung angewiesen, doch das Angebot kann mit der Nachfrage nicht schritthalten. In der Schweiz entstehen zurzeit deutlich mehr Haushalte, als neue Wohnungen gebaut werden.

Mietpreise klettern so schnell wie lange nicht mehr

Angebotsmietpreisindex und BFS-Mietpreisindex (100 = 1q00)

Quelle: Economic Research, Raiffeisen Schweiz

Vielversprechende Aussichten für Vermieter

Im Gegensatz zu den Mietern sind diese Aussichten für Vermieter erfreulich. Sinkende Leerstände und steigende Mieten bedeuten für Besitzer von Renditeliegenschaften steigende Erträge. Und wenn die Einnahmen zulegen und die Risiken sinken, dann steigen unter sonst gleichen Rahmenbedingungen auch die Bewertungen. Das wieder bestehende Tiefzinsumfeld wird die Nachfrage nach Betongold weiter anheizen und schafft Potenzial für zusätzliche Wertsteigerungen.

Schweizerinnen und Schweizer bauen immer seltener

Wie die Studie «Immobilien Schweiz» von Raiffeisen zeigt, wagen sich immer weniger Privatpersonen an ein Bauprojekt. Im Jahr 2001 entfielen noch fast 40 Prozent der Wohnungen in eingereichten Baugesuchen auf Privatpersonen. Inzwischen hat sich dieser Anteil mehr als halbiert und lag 2023 nur noch bei 18 Prozent. Bei Einfamilienhäusern wurden 2023 erstmals mehr Baugesuche von anderen Bauherren als von Privatpersonen eingereicht. Grund dafür: Die Hürden beim Bauen nehmen zu.

Neben den hohen finanziellen Anforderungen halten auch die zunehmenden rechtlichen und regulatorischen Auflagen die Schweizerinnen und Schweizer vom Bauen ab. Lange sprangen institutionelle Investoren in die Bresche, was den Rückzug der Privaten bis Mitte des letzten Jahrzehnts zu kompensieren vermochte. Seit Jahren ist die Wohnbautätigkeit jedoch rückläufig. Hauptgrund für die Bauflaute ist eine ungenügend umgesetzte Raumplanung, die verdichtetes Bauen fordert, dafür aber keine geeigneten Rahmenbedingungen zur Verfügung stellt.

Die hohen Hürden beim Wohnungsbau werden trotz der aktuell regen öffentlichen Debatte nicht so bald kleiner werden. Damit wird auch die strukturelle Bauflaute so schnell nicht überwunden sein. Das treibt die Preise in die Höhe und macht Immobilien zu einer attraktiven Wertanlage. An dieser Marktentwicklung kann auch teilhaben, wer weder Haus noch Wohnung besitzt und die Mühen, selbst Bauherr zu werden, nicht auf sich nehmen möchte. Mit einer Investition in Immobilienfonds erhalten Anlegerinnen und Anleger Zugang zu einem diversifizierten Immobilienportfolio und partizipieren an der Entwicklung am Schweizer Immobilienmarkt.

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