Idée de placement Immobilier Suisse

La pénurie est et reste la préoccupation dominante du marché immobilier suisse. La forte demande, associée à une faible activité de construction de logements, conduit au renchérissement des loyers. Ces perspectives sont prometteuses pour les bailleurs, contrairement à celles des locataires. En Suisse, l’immobilier demeure une catégorie de placement offrant des perspectives de rendement élevées.

L'essentiel en bref

L’offre de logements peine à suivre le rythme de la forte demande: les loyers sont alors en hausse.

Pour les propriétaires d’immeubles de rapport, la baisse des taux de vacance et l’augmentation des loyers sont synonymes de revenus en hausse.

Les particuliers en revanche construisent de moins en moins. En effet, l’activité de construction se déplace de plus en plus vers les investisseurs professionnels.

Avec les fonds immobiliers, les investisseurs peuvent participer à l’évolution du marché, même sans construire ou acquérir eux-mêmes un bien immobilier.

La pénurie de logements fait augmenter les loyers

Pour trouver un logement, il faut avoir de l’endurance et un budget conséquent. Les loyers des logements ont massivement augmenté, et pas seulement dans les villes et les grandes agglomérations. A l’échelle nationale, les loyers proposés ont augmenté de 7,8% entre mi-2023 et mi-2025. Cela correspond à un taux de croissance annualisé de 3,8%. La dynamique actuelle des loyers est nettement supérieure à la moyenne des 30 dernières années. Depuis 1996, les loyers ont augmenté de 1,1% par an.

Pour les loyers en portefeuille, la marge de manœuvre pour les augmentations est plus faible, car elle dépend, entre autres, de l’évolution du taux d’intérêt de référence hypothécaire. En 2023, celui-ci a augmenté à deux reprises. En conséquence, de nombreux bailleurs ont augmenté leurs loyers, ce qui, combiné à la hausse des loyers proposés, a entraîné une forte hausse de l’indice des loyers IDL). En raison de la baisse des taux d’intérêt, la première hausse du taux d’intérêt de référence a déjà été annulée. D’ici la fin de l’année, il est probable qu’il en soit de même pour la seconde. Les loyers en cours devraient donc augmenter un peu moins fortement au cours des prochains trimestres que récemment. Cela n’aura toutefois guère d’incidence sur la tendance à la hausse sur le long terme. L’indice des loyers calculé par l’Office fédéral de la statistique, représentatif de l’ensemble du parc immobilier, le montre clairement: depuis l’an 2000, les loyers ont augmenté en moyenne de plus de 40%.

Cette dynamique va se poursuivre dans un avenir proche, car le logement reste une denrée rare en Suisse. En effet, près des deux tiers de la population ont besoin d’un logement en location, mais l’offre ne parvient pas à suivre la demande. En Suisse, la croissance du nombre de ménages est à l’heure actuelle nettement supérieure à l’augmentation de nouveaux logements construits.

Les loyers grimpent plus vite que jamais

Indice des loyers proposés et indice des loyers de l’OFS (100 = 1q00)

Source: Economic Research, Raiffeisen Suisse

Les bailleurs ont le vent en poupe

Ces perspectives sont prometteuses pour les bailleurs, contrairement à celles des locataires. Pour les propriétaires d’immeubles de rapport, la baisse des taux de vacance et la hausse des loyers sont synonymes de revenus en hausse. Et si les recettes augmentent et que les risques diminuent, alors, toutes choses égales par ailleurs, les valorisations augmentent également. Le retour à un contexte de taux bas stimulera davantage la demande d’investissement dans la pierre et créera un potentiel de plus-values supplémentaires.

Les Suisses construisent de moins en moins

Comme le montre l’étude «Immobilier Suisse» de Raiffeisen, le nombre de particuliers qui osent se lancer dans un projet de construction ne cesse de diminuer. En 2001, encore près de 40% des logements construits l’étaient à la suite des demandes de permis déposées par des particuliers. Entretemps, cette proportion a diminué de plus de moitié et, en 2023, elle n’était plus que de 18%. Quant aux maisons individuelles, le nombre des demandes de permis de construire présentées par des particuliers en 2023 était pour la première fois en minorité par rapport à celles déposées par d’autres maîtres d’ouvrage. Pourquoi? Les obstacles à la construction sont de plus en plus nombreux.

Outre les exigences financières élevées, les contraintes légales et réglementaires accrues dissuadent les Suissesses et les Suisses de construire. Pendant longtemps, les investisseurs institutionnels se sont engouffrés dans la brèche, ce qui a permis de compenser le retrait des particuliers jusqu’au milieu de la dernière décennie. Cependant, depuis des années, l’activité de construction de logements est en recul. La raison principale de la stagnation de la construction est un aménagement du territoire insuffisamment mis en œuvre, qui exigerait une densification de la construction, mais qui ne met hélas pas à disposition les conditions cadres appropriées à cet effet.

Les obstacles importants à la construction de logements ne vont pas diminuer de sitôt, malgré le vif débat public actuel. Ainsi, ce n’est pas demain la veille que le ralentissement structurel de la construction sera surmonté. Cela renchérit les prix et fait de l’immobilier un placement attractif. Même les personnes qui ne possèdent ni maison ni appartement et qui ne souhaitent pas devenir maîtres d’ouvrage peuvent aussi participer à cette évolution prometteuse du marché. En investissant dans des fonds immobiliers, les investisseurs ont accès à un portefeuille diversifié de biens immobiliers et participent à l’évolution du marché immobilier suisse.

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