Schätzmethoden Immobilie – so wird der Immobilienwert ermittelt

In der Praxis werden verschiedene Bewertungsmethoden angewendet. Welche Methode sich am besten eignet, hängt vor allem von der Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung ab. Oft kommt eine Mischung verschiedener Methoden zum Zug.

Eine Bewertung lässt sich rein digital oder nach einem Besuch vor Ort durchführen. Digitale Verfahren nutzen vorhandene Daten und liefern schnell eine Einschätzung. Bei einer Besichtigung vor Ort prüft die Immobilienfachperson alle wichtigen Merkmale direkt am Objekt: den Zustand, die Ausstattung, die Lage und weitere Faktoren. Sie dokumentiert diese Punkte sorgfältig und erstellt daraus eine umfassende und fundierte Bewertung. Dieser Prozess erfordert mehr Zeit und Fachwissen, sodass höhere Kosten entstehen. Deshalb werden solche Schätzungen vor allem beim Verkauf einer Liegenschaft durch die Verkaufspartei in Auftrag gegeben.

Vom objektiven Marktwert abzugrenzen sind der Steuerwert und der Versicherungswert. Der Steuerwert – oft tiefer angesetzt – ist relevant für die Steuerberechnungen der Liegenschaft. Der Versicherungswert gilt für die Gebäudeversicherung. Er umfasst nur den Gebäudeteil, nicht aber das Land.

Basis jeder professionellen und erfolgreichen Verkaufsstrategie ist die Schätzung inklusive eines Berichts, erstellt durch eine qualifizierte Expertin oder einen qualifizierten Experten. Damit steigen die Chancen der Verkäuferschaft erheblich, die Immobilie zum bestmöglichen Preis und innert kürzester Zeit zu verkaufen.

Bei der Festlegung der Preisstrategie sind Verhandlungsspielraum und Preispsychologie zwei zentrale Themen. Ist der aufgeschlagene Verhandlungsspielraum zu hoch, verlängert sich die Verkaufszeit und es sinkt der tatsächlich erzielte Verkaufspreis. Ein Angebotspreis mit angemessenem Verhandlungsspielraum nahe am Marktwert wirkt sich dementgegen positiv auf die Verkaufschancen aus. Mehr als 5 bis 10 Prozent über dem erzielbaren Preis sollte der Verhandlungsspielraum daher nicht sein. Zu beachten sind ausserdem die Schwellenwerte in Immobilienportalen. Liegt der Angebotspreis z. B. mit 710'000 Franken über der gesuchten Preisspanne bis 700'000 Franken, wird die Immobilie potenziellen Käufern gar nicht erst angezeigt. Preispsychologisch zahlt es sich aus, wenn der Preis mit 698'000 anstelle von 700'000 Franken inseriert ist.

Die Lage als wichtigster Einflussfaktor bestimmt sich durch die Infrastruktur und langfristige Entwicklungen in der Region. So weisen Immobilien in Kleinstädten und in der schlecht erschlossenen Agglomeration von Grossstädten einen Wert auf, der z. T. bis zu 40 - 60 Prozent unter dem Wert von Vergleichsobjekten in zentraler Lage liegt. Hinzu kommen weitere wichtige Kriterien, die Einfluss auf den Verkehrswert nehmen: darunter der Grundriss des Objekts, das Baujahr, die Ausstattung, der Zustand, die Grösse von Gebäude und Grundstück sowie die Energieeffizienz.

Die hedonische Methode kommt insgesamt auf etwa 70 Kriterien, die bei der Analyse berücksichtigt werden. Ein detaillierter Vergleich anhand dieser Vielzahl an Faktoren ermöglicht es, zu einem realistischen Verkehrswert zu gelangen.

Gutachtern kommt bei der Bewertung durch Zu- und Abschläge ein gewisser Ermessensspielraum zu. Abschläge ergeben sich beispielsweise, wenn ein Sanierungsstau vorliegt. Die zu erwartenden Kosten für Reparaturen und Sanierungen drücken den Wert nach unten. Werterhaltende Arbeiten an der Liegenschaft sind daher sinnvoll, um einen optimalen Preis zu erzielen. Auch die energetische Bewertung und die Energieeffizienzklasse des Objekts haben unmittelbar Einfluss auf den Preis der Immobilie. Für wertsteigernde und die Energieeffizienz erhöhende Massnahmen, wie etwa eine Heizungsmodernisierung und eine verbesserte Dämmung, lässt sich der Wert wiederum steigern.

Differenzen in der Preisschätzung können durchaus bis zu 10 Prozent betragen, dies ist vor allem bei spezielleren Objekten der Fall. Einfluss auf die Liegenschaftsschätzung hat zudem, wer die Schätzung beauftragt. Ein guter Immobilienmakler ist mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut und weiss daher, welche Preise aktuell für vergleichbare Immobilien gezahlt werden. Banken gehen bei der Immobilienbewertung hingegen vorsichtiger vor, da sie sich als Hypothekaranbieter absichern wollen. 

Bei Stockwerkeigentum kommen zusätzliche Faktoren hinzu, die über die allgemeinen Bewertungskriterien hinausgehen. Neben der Eigentumswohnung selbst wird auch das gemeinschaftliche Eigentum berücksichtigt. Dazu zählen insbesondere:

• Sondernutzungsrechte (beispielsweise ein Einstellplatz, Parkplatz, Gartensitzplätze, etc.),
• Begründungsurkunde und Reglement der Eigentümergemeinschaft,
• Anteil am aktuellen Saldo des Erneuerungsfonds,
• Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums,
• die Wertquotenberechnung,
• die letzte Nebenkostenabrechnung
• und die Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen

Eine genaue Analyse der Weiterentwicklung einer Gemeinde ist wichtig. Denn sie kann unmittelbar Einfluss auf den Wert Ihres Eigenheims ausüben. Doch welche Faktoren können den Preis beeinflussen? Langfristig kann der Wert eines Wohnobjektes sinken, weil der Fluglärm zunimmt oder in der Nähe eine neue Autobahn gebaut wird. Ein Kaufpreis kann aber auch ansteigen, weil die Anbindung an den öffentlichen Verkehr optimiert wurde und die Gemeinde eine bessere Stadtanbindung erhält.