• Si prevede una ripresa di slancio della dinamica dei prezzi degli affitti in conseguenza alla scarsa offerta, all'elevata domanda nazionale e all'aumento dei costi di costruzione
• L'attività di edilizia residenziale rimane a livelli bassi nonostante chiari segnali di scarsità di spazi abitativi
• Negli ultimi decenni, la portata e la densità della regolamentazione edilizia sono notevolmente aumentate
• Finora si intravedono ben poche misure di ottimizzazione fiscale in risposta all'abolizione del valore locativo

San Gallo, 21 maggio 2026. La dinamica dei prezzi sul mercato degli appartamenti in affitto è nettamente rallentata dall'inizio del 2024. I motivi sono il calo dell'immigrazione, i tassi più bassi e i prezzi di costruzione, che negli ultimi tempi hanno pressoché smesso di crescere. In particolare, il calo della domanda proveniente dall'estero alleggerisce temporaneamente il mercato. Poiché le famiglie svizzere reagiscono in modo più sensibile ai prezzi rispetto ai nuovi immigrati, i locatori hanno attualmente meno margine di manovra per aumenti consistenti degli affitti. Soprattutto per quanto riguarda gli oggetti costosi, si evidenzia che la domanda di spazi abitativi presta maggiore attenzione ai prezzi. Dato che gli effetti frenanti sui prezzi degli affitti derivanti dal calo del tasso d'interesse di riferimento stanno per esaurirsi e che l'aumento dei prezzi dell'energia per la guerra in Iran farà salire i prezzi delle costruzioni, si prevede che la stabilizzazione dei prezzi sul mercato degli alloggi in affitto giunga presto al termine. «Le quote d'offerta molto basse e il numero crescente di abbonamenti di ricerca continuano a indicare un forte eccesso di domanda sul mercato degli appartamenti in affitto. Storicamente un livello di sfitti così basso andava di pari passo con aumenti dei prezzi degli affitti nettamente più elevati rispetto a quelli attualmente riscontrabili», spiega Fredy Hasenmaile, Economista capo di Raiffeisen Svizzera.

La portata della regolamentazione edilizia è in costante aumento

Nonostante tutti segnali di scarsità di spazi abitativi, l'edilizia residenziale in Svizzera rimane a livelli storicamente bassi. Ciò fa pensare a una capacità di reazione dell'edilizia residenziale strutturalmente limitata. Gran parte delle sfide sul piano edilizio nel mercato immobiliare è legata alla nuova pianificazione del territorio che, pur essendo mirata, è stata attuata in misura insufficiente. Oltre agli sforzi di densificazione, che procedono a rilento, uno dei fattori principali alla base di questo andamento è la crescente complessità normativa. Negli ultimi decenni i requisiti per le nuove costruzioni in settori quali l'efficienza energetica, la protezione del clima, la riduzione dell'inquinamento fonico, l'accessibilità e la tutela del patrimonio storico si sono notevolmente inaspriti. Lo dimostra per esempio la lunghezza delle leggi edilizie, la cui portata dal 2005 è aumentata mediamente del 26 per cento nei Cantoni, dove per i le ordinanze sulle costruzioni l´aumento è stato addirittura del 32 per cento. Oltre alla lunghezza, si osserva anche un aumento dei campi tematici oggetto di regolamentazione. Il numero di termini unici, un indicatore della portata della regolamentazione, nei testi giuridici cantonali è infatti aumentato in media dal 10 al 15 per cento.

La portata e la densità delle regolamentazioni frenano l'edilizia residenziale

La regolamentazione aumenta però anche al di fuori delle leggi sullo sviluppo territoriale. «Una parte sostanziale della complessità normativa è dovuta alla crescente influenza di altri ambiti giuridici», aggiunge Fredy Hasenmaile. Allo stesso tempo, le norme tecniche emanate da associazioni professionali private assumono un'importanza sempre maggiore, in quanto sono spesso dichiarate giuridicamente vincolanti. Le conseguenze sono un aumento dei requisiti tecnici, un prolungamento delle procedure d'autorizzazione, un aumento dei rischi di pianificazione e un incremento dei costi di costruzione, che in ultima istanza frenano l'attività edilizia. «La moltitudine di nuove aspettative sociali e tecniche riguardo all'edilizia residenziale è per lo più voluta e ampiamente supportata a livello politico e, considerate singolarmente, determinate regolamentazioni appaiono senz'altro opportune. Nel loro insieme, tuttavia, contribuiscono a far aumentare la complessità, i rischi e i costi dell'edilizia residenziale a tal punto che il progresso tecnico e gli incrementi in termini di efficienza non riescono più a controbilanciare tali effetti», afferma Fredy Hasenmaile.

Ancora pochissime reazioni all'abolizione del valore locativo

Circa otto mesi dopo l'abolizione del valore locativo decisa dalla popolazione e dai Cantoni, sul mercato delle proprietà abitative si registrano ancora poche reazioni alla riforma fiscale, constata Fredy Hasenmaile: «Né dalle richieste di ristrutturazione né dal fatturato delle imprese artigiane sono finora riscontrabili segnali di un'accresciuta attività di risanamento, che nella fase di transizione beneficia ancora di agevolazioni fiscali». Poiché il valore locativo verrà abolito solo a partire dall'anno fiscale 2029, non solo lo Stato guadagna più tempo per prepararsi, ma anche i proprietari di abitazioni hanno maggiore margine di manovra per realizzare risanamenti fiscalmente deducibili o per ottimizzare la loro futura strategia di finanziamento. «Per poter sfruttare tempestivamente il potenziale di risparmio fiscale ed evitare perdite di valore delle abitazioni di proprietà con fabbisogno di risanamento, bisognerebbe pianificare rapidamente i lavori di ristrutturazione, poiché molte misure richiedono lunghi tempi di preparazione. Sono inoltre prevedibili ristrettezze in termini di capacità degli artigiani, non appena inizierà l'atteso boom dei risanamenti», avverte Fredy Hasenmaile.