Hypopedia – Grundlagen der Immobilien­finanzierung

Steuerliche Auswirkung bei Immobilienerwerb

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Der Kauf einer Immobilie bringt oftmals eine Reihe an steuerlichen Vorzügen mit sich. Wann darf ich eine Auszahlung aus der Pensionskasse oder dem 3a-Vorsorgekonto für den Eigenbedarf einsetzen? 

Vorbezug der 2. und 3. Säule

Was ist bei einer Finanzierung mit Vorbezug oder Verpfändung der 2. und 3. Säule zu beachten? 

Oft lässt sich ein Teil des Eigenkapitals mit dem Vorbezug und/oder einer Verpfändung von Guthaben aus der 2. oder 3. Säule finanzieren. 

Wann darf ich eine Auszahlung aus der Pensionskasse oder dem 3a-Vorsorgekonto für den Eigenbedarf einsetzen?

  • Für Erwerb und Erstellung von selbst bewohntem Wohneigentum als wertvermehrende und werterhaltende Investition in Ihr Eigenheim
  • Als Rückzahlung Ihrer Hypothekarschuld
  • Für den Erwerb von Anteilscheinen an einer Wohnbaugenossenschaft 

Was passiert bei einer Verpfändung?

Bei einer Verpfändung bleibt das Kapital in der Pensionskasse oder der gebundenen Vorsorge 3a investiert.

  • Die Bank kann die Auszahlung zur Schuldenreduktion jederzeit verlangen.
  • Es werden keine Mittel bezogen, also werden auch keine Steuern fällig.
  • Alters- und Risikoleistung der Pensionskasse bleiben vollumfänglich bestehen, solange kein Vorsorgefall eintritt. 

Was geschieht bei einem Vorbezug?

Beim Vorbezug aus der Pensionskasse oder aus der gebundenen Vorsorge 3a beziehen Sie einen Teil Ihres Vorsorgekapitals als Eigenkapital.

  • Die Auszahlung erfolgt an die Bank oder direkt an den Immobilienverkäufer.
  • Das vorbezogene Guthaben wird wie eine Kapitalleistung aus Vorsorge besteuert.
  • Die Altersleistungen der Pensionskasse werden entsprechend verringert.
  • Die Risikoleistungen der Pensionskasse können sich – z. B. infolge Verkauf oder Scheidung – reduzieren (Ihre Pensionskasse gibt Auskunft).
  • Rückzahlungspflicht bei Vermietung und Veräusserung. 

Die Steuermeldung als Veranlagungsgrundlage

Ihre Vorsorgeeinrichtung ist verpflichtet, den Vorbezug der Steuerbehörde zu melden. Diese Steuermeldung bildet dann die Veranlagungsgrundlage. Ihre Steuerverpflichtung wird durch den Bund und die Kantone automatisch veranlagt. 

Wie berücksichtigt der jeweilige Kanton den Vorbezug der 2./3. Säule?

Der vorbezogene Betrag wird als Kapitalleistung mit der Einkommenssteuer erfasst. 

Der Vorsorgetarif ist kantonal abhängig

Die Steuerbemessung für den Vorbezug wird getrennt vom übrigen Einkommen behandelt. Ob der Vorbezug zum Spezialsatz oder zum Rentensatz versteuert wird, hängt vom jeweiligen Wohnkanton ab. 

Ein Rentensatz wie bei einer lebenslangen Rente

Basierend auf einer von der eidgenössischen Steuerverwaltung publizierten Tabelle, wird der Vorbezug wie eine lebenslange Rente behandelt. Er wird als Grundlage für die Besteuerung einer fiktiven Rente angewendet.

  • Ein Spezialsatz, der tiefer ist als die normalen Sätze.
  • Der Vorbezug wird zu einem tieferen Satz als dem ordentlichen Steuersatz besteuert.
  • Die Steuerhöhe kann variieren.
  • Der Steuerfuss ist die Basis für den Steuersatz der jeweiligen Wohngemeinde. Er kann daher von Jahr zu Jahr variieren. 

Handänderungskosten

Was sind die Handänderungskosten?

Von einer Handänderung spricht man, wenn ein Objekt den Eigentümer wechselt – also in andere Hände übergeht. 

Die Handänderung ist die Änderung des Eigentümer-Eintrags im Grundbuch. Dieser Eigentümer-Wechsel ist in einigen Kantonen mit der Handänderungssteuer zu besteuern. Es können noch weitere Kosten oder Gebühren im Zusammenhang mit der Handänderung anfallen. 

Die Handänderungssteuer gibt es nicht mehr in allen Kantonen. 

Wie hoch sind die Handänderungskosten?

Die Höhe der Handänderungssteuer berechnet sich aufgrund des Kaufpreises. Die Steuer liegt zurzeit je nach Kanton zwischen 1,5 % und 3,3 %.

Hinzu kommen die Kosten für die Ausstellung der Grundpfandtitel, die Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch und die Notargebühren. Je nach den Modalitäten des jeweiligen Kantons können sich die gesamten Kosten für den Erwerb einer Immobilie auf bis zu 5 % belaufen. 

Liegenschaftssteuer

Was versteht man unter der Liegenschaftssteuer?

Die Liegenschaftssteuer wird für natürliche und juristische Personen erhoben, die am Ende des Kalenderjahres als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind. Die Liegenschaftssteuer ist auch als Grund- oder Grundstückssteuer bekannt. 

Wer erhebt die Liegenschaftssteuer?

Die Liegenschaftssteuer wird durch die jeweilige Gemeinde erhoben. Die Gemeinde hat das Recht, selber zu bestimmen, ob sie eine Liegenschaftssteuer erheben will. Gewisse Kantone (ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL und AG) verzichten auf die Erhebung der Steuer. 

Wie wird die Liegenschaftssteuer berechnet?

Bei diesem Steuersatz handelt es sich um eine proportionale Steuer. Der Steuerbetrag steht immer im gleichen Verhältnis zum Grundstückswert. 

Keine Multiplikation mit dem Steuerfuss

Der Steuerbetrag kann aufgrund des Satzes unmittelbar errechnet werden. Der Steuersatz der Liegenschaftssteuer wird nicht mit einem Steuerfuss multipliziert (Vorgehensweise bei der Vermögenssteuerberechnung). 

Beispiel

Bei einem Steuersatz von 1 Promille und einem Steuerwert des Grundstückes von 500'000 Franken ergibt sich ein Steuerbetrag von 500 Franken. 

Wie hoch ist die Liegenschaftssteuer?

Der Satz der Liegenschaftssteuer wird von der Gemeinde festgesetzt und darf höchstens 1,5 Promille des amtlichen Wertes betragen.