Hypopedia – Fondements du financement immobilier

Bases de financement hypothécaire

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Une hypothèque est un prêt destiné au financement immobilier. L'immeuble représente pour la banque une garantie. Le preneur d'hypothèque cède les droits sur l'immeuble et reçoit en contrepartie des prestations financières. Le montant de l'hypothèque peut atteindre jusqu'à 80 % de la valeur de l'immeuble. Le preneur d'hypothèque doit financer la différence avec ses fonds propres.

Qu'est-ce que la capacité financière?

Votre capacité financière vous montre si les conditions financières sont réunies – notamment pour ce qui est de vos revenus – pour couvrir l'ensemble des dépenses courantes liées à votre logement en propriété. 

Quand une hypothèque est-elle supportable?

Une hypothèque est supportable quand le total de vos coûts de logement ne dépasse pas un tiers de vos revenus. En outre, vous devez apporter au moins 20 % de capitaux propres pour le financement. 

Quelles sont les particularités du calcul de la capacité financière?

Le calcul de la capacité financière à ceci de particulier que pour déterminer vos frais d'hypothèque courants, ce ne sont pas les taux effectifs actuels qui sont pris en compte, mais les taux moyens à long terme (c'est-à-dire des taux indicatifs). 

Cela garantit que votre financement restera supportable pour vous, même si les taux remontent à moyen terme. 

Quels taux d'intérêt sont appliqués pour le calcul de la capacité financière?

Le calcul ne se base pas sur le taux hypothécaire suisse actuel, mais sur des taux moyens à long terme (c'est-à-dire des taux indicatifs). 

A quoi faut-il encore veiller pour le calcul de la capacité financière?

Vous devez également savoir qu'outre les intérêts hypothécaires, les remboursements (amortissement) pour l'hypothèque de second rang ainsi que les provisions pour les frais annexes, réparations ou rénovations sont également pris en compte dans le calcul de la capacité financière. 

Que puis-je faire si mes fonds propres ou mes revenus sont un peu justes?

Voyez si vous pouvez augmenter vos fonds propres en recourant aux possibilités suivantes:

  • prêts de tiers
  • donation
  • avancement d'hoirie
  • cautionnement
  • mise en gage de valeurs patrimoniales

Vous devez dans tous les cas apporter 10 % du prix d'achat dans le financement sous forme d'espèces ou d'un avoir en compte. 

Comment se calcule la capacité financière d'une hypothèque?

Exemple de financement immobilier

Capitaux propres: vous devez apporter au moins 20 % du prix d'achat – vous pouvez recourir à diverses sources: économies, titres, retrait anticipé de capitaux de prévoyance ou propriété foncière. 

Prix d'achat CHF 650'000

Moins capitaux propres:

  • Avoirs dans la prévoyance liée 3a: CHF 40'000
  • Economies sur comptes privés / comptes d'épargne: CHF 90'000
- CHF 130'000
Financement requis CHF 520’000

Financement bancaire: le financement bancaire ne peut excéder 80 % du prix d'achat réparti en deux hypothèques

1ère hypothèque    2/3      CHF 433’000

2e hypothèque      1/3        CHF 87’000

 

Quels frais annexes doivent être pris en compte?

Les frais annexes et frais d'entretien sont les coûts pour l'énergie, l'eau, les assurances, l'entretien du jardin, les réparations et le remplacement d'appareils. 

Nous recommandons aux propriétaires de maisons et d'appartements de constituer des provisions pour être toujours à même d'effectuer les travaux de réparation imprévus. 

A combien devraient s'élever les provisions pour frais annexes?

Selon l'âge et l'état du bien immobilier, les frais annexes et les frais d'entretien représentent 0,7 à 1,5 % du prix d'achat actuel. 

Qu'est-ce qu'un fonds de rénovation?

Pour les appartements en propriété (propriété par étages), le fonds de rénovation sert à la rénovation des parties communes de l'immeuble. 

Lors de l'achat d'une propriété par étages existante, il convient de vérifier si des moyens financiers correspondants ont été versés dans le fonds conformément au règlement de la propriété par étages. 

Qu'est-ce que le montant de l'avance, et comment est-il calculé?

Lors de l'achat d'une maison, le montant de l'avance est le pendant des capitaux propres. Lors de l'achat d'un bien immobilier, vous devez apporter au moins 20 % de capitaux propres. Vous pouvez ainsi financer jusqu'à 80 % du prix d'achat avec une hypothèque. 

Exemple

Prix d'achat CHF 800'000
Capitaux propres 20 % CHF 160'000
Montant de l'avance 80 % CHF 640'000

Financement par des capitaux de prévoyance: Versement anticipé ou mise en gage?

Lors du financement de la propriété du logement par des capitaux de prévoyance se pose la question suivante: versement anticipé ou mise en gage?

Qu'entend-on par capitaux de prévoyance?

Les capitaux de prévoyance sont des fonds de la prévoyance professionnelle obligatoire versés dans la caisse de retraite ou sur un compte de libre passage (2e pilier) ainsi que des fonds de la prévoyance liée volontaire versés dans une police de prévoyance ou sur un compte de prévoyance (pilier 3a). On parle aussi souvent d'avoir de prévoyance.

De manière générale, les versements à partir du 2e pilier ou du 3e pilier sont réglementés de manière similaire mais avec quelques petites différences. Avec les explications suivantes, nous souhaitons vous expliquer les bases du versement anticipé et de la mise en gage, ainsi que les points communs et les différences entre les diverses institutions de prévoyance.

Versement anticipé de capitaux de prévoyance pour le financement de la propriété du logement

Le capital requis est versé et ajouté aux capitaux propres. Cela permet de réduire le montant de l'hypothèque et de diminuer la charge d'intérêts. Le versement anticipé provenant des capitaux de prévoyance ne peut être utilisé que pour le financement de la propriété du logement à usage propre et est possible tous les 5 ans. Le capital perçu de manière anticipée déclenche un impôt sur le capital, lequel est calculé à un taux réduit et indépendamment du revenu. Le versement anticipé des capitaux de prévoyance issus de la caisse de retraite peut entraîner des réductions de prestations sous forme de rente à la retraite, en cas de décès ou d'invalidité.

Mise en gage de capitaux de prévoyance pour le financement de la propriété du logement

Le capital mis en gage sert de garantie à la Banque. Ce faisant, les fonds restent liés et ne peuvent être retirés que si le débiteur est insolvable (réalisation de gage). Etant donné qu'il ne s'agit pas d'un prélèvement, aucun impôt n'est redevable. En cas de mise en gage de capitaux de prévoyance, la Banque peut proposer des conditions plus intéressantes ou augmenter le montant de l'hypothèque.

Avantages de la mise en gage

Les intérêts hypothécaires élevés peuvent être déduits du revenu imposable. Ainsi, la dette hypothécaire n'est pas réduite mais uniquement couverte. Les prestations de vieillesse et de risque restent donc inchangées tant qu'un cas de prévoyance ne survient pas.

Différences entre les institutions de prévoyance respectives

  Caisse de retraite
Compte de libre passage
Compte / police de prévoyance
Montant minimum
CHF 20'000
Non
Non
Montant maximal
Jusqu'à 50 ans au maximum à hauteur de l'avoir actuel. Ensuite le plus élevé des montants suivants:
Jusqu'à 50 ans et maximum à hauteur de l'avoir actuel. Ensuite le plus élevé des montants suivants:
Avoir maximum sur le compte ou valeur de rachat actuelle de la police
Avoir de vieillesse à l'âge de 50 ans ou
Avoir de vieillesse à l'âge de 50 ans ou
 
La moitié de l'avoir actuel
La moitié de l'avoir actuel
 
Mention dans le registre foncier avec versement anticipé
Oui
Oui
Non
Âge limite
3 ans avant l'âge normal de la retraite / conformément au règlement de la caisse de retraite
5 ans avant l'âge ordinaire de la retraite
5 ans avant l'âge ordinaire de la retraite
Possibilité de remboursement d'un versement anticipé
Oui
Oui
Non
Obligation de remboursement d'un versement anticipé
Oui
Oui
Non
En cas de vente du logement en propriété
En cas de vente du logement en propriété
 
Si lors du décès de l'assuré aucune prestation de prévoyance n'est versée
   

Comment le montant de l'avance se répercute-t-il sur les impôts?

Moins l'avance est importante, moins vous pouvez déduire d'intérêts débiteurs de votre revenu imposable. La valeur locative est en revanche ajoutée à vos revenus.
Lors d'un entretien personnel, nous vous présentons les répercussions pour vous en termes d'impôts en Suisse en fonction du rapport entre les capitaux propres et l'hypothèque. 

Quels sont les documents nécessaires pour la Banque pour un financement immobilier?

Pour l'achat ou la construction d'un immeuble, votre Banque a besoin de documents divers; d'une part, sur vous comme preneur de crédit, d'autre part, sur l'immeuble. 

Vous pouvez consulter les documents requis qui doivent être remis pour un financement auprès de votre Banque Raiffeisen dans l'aperçu ci-après ou vous trouverez aussi les détails pour demander les documents.   

Liste de contrôle des documents à remettre (PDF, 88.1KB)

Quels sont les documents contractuels de la banque pour une hypothèque?

Contrat de crédit de base

Chez Raiffeisen, le contrat de crédit de base constitue la base des hypothèques. Il régit l'ensemble des conditions suivantes:

  • le montant du crédit
  • la règlementation des amortissements
  • les échéances d'intérêts
  • les dispositions sur les intérêts moratoires et les frais de rappel
  • la résiliation, les délais et les échéances. 

De plus, le contrat de crédit de base comprend les dispositions sur les produits concernant les hypothèques à taux variables.

Le contrat de crédit de base régit donc toutes les conditions à long terme.
Le client ne s'en occupe qu'une seule fois. Si une hypothèque arrive à son terme, le contrat de crédit de base doit être résilié. 

Convention de produit

Les conventions de produits sont des clauses accessoires au contrat de crédit de base et régissent les conditions (taux d'intérêt et durée) d'une hypothèque à taux fixe ou d'une hypothèque Libor.

Elles peuvent être conclues pour un montant au choix (les montants minimum peuvent être valables) dans le cadre de la somme du crédit conformément au contrat de crédit de base.

Lorsqu'une convention de produit arrive à échéance, elle peut être renégociée. Si rien de tel n'est entrepris, le crédit correspondant continue à courir automatiquement en tant qu'hypothèque à taux variable dans le cadre du crédit de base. 

Transfert de propriété aux fins de garantie

  • Un transfert de propriété aux fins de garantie sert à couvrir une hypothèque. Ceci n'est pas usuel en Suisse.
  • Le client cède les cédules hypothécaires enregistrées dans le registre foncier à la Banque qui en devient propriétaire.
  • La Banque n'a le droit d'utiliser les cédules hypothécaires que de manière limitée afin de servir de garantie au crédit hypothécaire octroyé.
  • La Banque devient alors la créancière gagiste du bien immobilier du client. 

Combien de temps la Banque reste-t-elle la créancière gagiste?

  • Elle reste créancière gagiste du bien immobilier tant que l'hypothèque existe. Une fois que l'hypothèque est remboursée, le client redevient propriétaire des cédules hypothécaires. 

Contrat de gage

Le client transfert ses valeurs patrimoniales à la Banque par un prêt sur gage et celles-ci servent alors de gage. Le client reste propriétaire de ces valeurs patrimoniales, et ce contrairement au transfert de propriété aux fins de garantie dont la Banque devient propriétaire.  

Comment puis-je céder à la Banque un bien servant de garantie par l'intermédiaire d'un prêt sur gage?

  • Un prêt sur gage permet de céder des avoirs en compte ou des dépôts de titre à la Banque qui servent alors de garantie pour un crédit.  

A combien s'élève le droit de gage?

Le droit de gage sur ces objets mis en gage s'élève toujours au montant du crédit. Une fois que le crédit est remboursé, la Banque restitue l'objet mis en gage au client. 

Retraité, puis-je encore bénéficier d'une hypothèque?

Comment puis-je garantir le maintien de mon niveau de vie avec une hypothèque? 

Les retraités peuvent eux aussi bénéficier d'une hypothèque s'ils disposent de la capacité financière requise. 

Les propriétaires d'un bien immobilier avec un faible nantissement ont souvent investi une grande partie de leur patrimoine dans cet immeuble. Une hypothèque peut dans ce cas libérer des moyens financiers pour permettre le maintien du niveau de vie après la retraite. 

L'hypothèque est accordée dans le cadre de la capacité financière.