Hypopedia – Fondements du financement immobilier

Construire ou acheter?

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Que vous souhaitiez construire vous-même ou acheter un bien «clé en main», que vous visiez une maison toute prête ou à rénover en profondeur: tout financement immobilier est une décision très importante et de longue portée. Nous vous exposons ici les avantages et les inconvénients de tout achat ou construction d'un logement en propriété.

Comment le montant de l'avance se répercute-t-il sur les impôts?

Moins l'avance est importante, moins vous pouvez déduire d'intérêts débiteurs de votre revenu imposable. La valeur locative est en revanche ajoutée à vos revenus.
Lors d'un entretien personnel, nous vous présentons les répercussions pour vous en termes d'impôts en Suisse en fonction du rapport entre les capitaux propres et l'hypothèque. 

Quels sont les documents nécessaires pour la Banque pour un financement immobilier?

Pour l'achat ou la construction d'un immeuble, votre Banque a besoin de documents divers; d'une part, sur vous comme preneur de crédit, d'autre part, sur l'immeuble. 

Vous pouvez consulter les documents requis qui doivent être remis pour un financement auprès de votre Banque Raiffeisen dans l'aperçu ci-après ou vous trouverez aussi les détails pour demander les documents.   

Liste de contrôle des documents à remettre (PDF, 88.1KB)

Quels sont les documents contractuels de la banque pour une hypothèque?

Contrat de crédit de base

Chez Raiffeisen, le contrat de crédit de base constitue la base des hypothèques. Il régit l'ensemble des conditions suivantes:

  • le montant du crédit
  • la règlementation des amortissements
  • les échéances d'intérêts
  • les dispositions sur les intérêts moratoires et les frais de rappel
  • la résiliation, les délais et les échéances. 

De plus, le contrat de crédit de base comprend les dispositions sur les produits concernant les hypothèques à taux variables.

Le contrat de crédit de base régit donc toutes les conditions à long terme.
Le client ne s'en occupe qu'une seule fois. Si une hypothèque arrive à son terme, le contrat de crédit de base doit être résilié. 

Convention de produit

Les conventions de produits sont des clauses accessoires au contrat de crédit de base et régissent les conditions (taux d'intérêt et durée) d'une hypothèque à taux fixe ou d'une hypothèque Libor.

Elles peuvent être conclues pour un montant au choix (les montants minimum peuvent être valables) dans le cadre de la somme du crédit conformément au contrat de crédit de base.

Lorsqu'une convention de produit arrive à échéance, elle peut être renégociée. Si rien de tel n'est entrepris, le crédit correspondant continue à courir automatiquement en tant qu'hypothèque à taux variable dans le cadre du crédit de base. 

Transfert de propriété aux fins de garantie

  • Un transfert de propriété aux fins de garantie sert à couvrir une hypothèque. Ceci n'est pas usuel en Suisse.
  • Le client cède les cédules hypothécaires enregistrées dans le registre foncier à la Banque qui en devient propriétaire.
  • La Banque n'a le droit d'utiliser les cédules hypothécaires que de manière limitée afin de servir de garantie au crédit hypothécaire octroyé.
  • La Banque devient alors la créancière gagiste du bien immobilier du client. 

Combien de temps la Banque reste-t-elle la créancière gagiste?

  • Elle reste créancière gagiste du bien immobilier tant que l'hypothèque existe. Une fois que l'hypothèque est remboursée, le client redevient propriétaire des cédules hypothécaires. 

Contrat de gage

Le client transfert ses valeurs patrimoniales à la Banque par un prêt sur gage et celles-ci servent alors de gage. Le client reste propriétaire de ces valeurs patrimoniales, et ce contrairement au transfert de propriété aux fins de garantie dont la Banque devient propriétaire.  

Comment puis-je céder à la Banque un bien servant de garantie par l'intermédiaire d'un prêt sur gage?

  • Un prêt sur gage permet de céder des avoirs en compte ou des dépôts de titre à la Banque qui servent alors de garantie pour un crédit.  

A combien s'élève le droit de gage?

Le droit de gage sur ces objets mis en gage s'élève toujours au montant du crédit. Une fois que le crédit est remboursé, la Banque restitue l'objet mis en gage au client. 

Retraité, puis-je encore bénéficier d'une hypothèque?

Comment puis-je garantir le maintien de mon niveau de vie avec une hypothèque? 

Les retraités peuvent eux aussi bénéficier d'une hypothèque s'ils disposent de la capacité financière requise. 

Les propriétaires d'un bien immobilier avec un faible nantissement ont souvent investi une grande partie de leur patrimoine dans cet immeuble. Une hypothèque peut dans ce cas libérer des moyens financiers pour permettre le maintien du niveau de vie après la retraite. 

L'hypothèque est accordée dans le cadre de la capacité financière. 

Avantage de l'achat d'un logement

Une bonne base pour les décisions

Lors de l'achat d'un bien immobilier existant, vous pouvez vous fonder sur des coûts définis: prix d'achat de la maison / de l'appartement et coûts de rénovation, en fonction de l'état du bien.

Des délais plus courts

Le déménagement / emménagement dans le nouveau logement se fait en général très rapidement; en outre, le jardin est souvent bien entretenu et utilisable immédiatement.

Des possibilités d'aménagement limitées

Vos rêves et exigences sont rarement complètement exaucés. Des compromis dans l'aménagement sont inévitables, par exemple, les murs porteurs ne se laissent que difficilement modifier.

Construction ou rénovation d’immeubles

Entreprise générale ou architecte?

Pour répondre à cette question, il faut prendre en compte les avantages et inconvénients de chaque solution.

Voici quelques aspects qui pourront vous aider dans votre choix entre un cabinet d'architectes et une entreprise générale pour la construction d'une maison.

Avantages de la construction d'une maison par une entreprise générale

Gain de temps

L'entreprise générale se charge de la planification et supervision des travaux, gourmandes en temps.

Garantie de qualité, de coûts et respect des délais

Si les possibilités d'agencement peuvent être limitées, l'entreprise générale garantit la qualité, les coûts et le respect des délais.

Nombre de partenaires contractuels

L'entreprise générale est votre unique interlocuteur contractuel; c'est lui qui s'accorde avec les différents sous-traitants et artisans.

Inconvénients de la construction d'une maison par une entreprise générale

Transparence des prix et de la qualité

Avec une entreprise générale, vous convenez d'un prix global pour la qualité et les normes d'exécution souhaitées. Mais tout cela n'est pas entièrement contrôlable.

Possibilités d'agencement / aménagement limitées

Les maisons sur catalogue ou préfabriquées proposées ne laissent pas beaucoup de place à la fantaisie personnelle; toute modification à la configuration standard entraîne des surcoûts.

Choix restreint d'ouvriers / artisans

Vous n'avez que peu d'influence, voire aucune, sur le choix des ouvriers ou entreprises impliquées dans la construction.

Avantages de la construction d'une maison à l'aide d'un architecte

Liberté d'agencement et d'aménagement

Vous réalisez vos plans et idées réellement personnels.

Transparence des prix

Vous bénéficiez en tout temps d'une totale transparence des coûts.

Compétence de décision

Vous pouvez choisir vous-même les artisans ou entreprises impliqués.

Inconvénients de la construction d'une maison à l'aide d'un architecte

Temps nécessaire

En tant que maître d'ouvrage, vous devrez consacrer beaucoup de temps à planifier et superviser les travaux.

Garantie des coûts et des délais

Du fait de la possibilité d'apporter des modifications à courte échéance, le respect des coûts et des délais ne sont pas toujours garantis.

Nombre de partenaires contractuels

Chaque artisan ou entreprise impliquée devient un interlocuteur contractuel pour vous.