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Estimation des immeubles

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Il est difficile, pour les personnes directement concernées, d'évaluer objectivement la valeur de vente du bien. Faire une estimation de sa valeur est utile non seulement pour la banque, mais aussi pour l'acheteur, qui est ainsi assuré de ne pas payer trop cher son logement.

Pourquoi la banque estime-t-elle un immeuble?

La valeur de l'immeuble est l'un des critères qui déterminera le montant de l'hypothèque accordée. Cette valeur est calculée par la banque sur la base des documents remis. Si l'estimation et le prix de vente divergent beaucoup, c'est peut-être que le prix de vente est excessif.

La valeur de l'immeuble ne peut toutefois pas être calculée de manière extrêmement précise. Les préférences individuelles jouent également un rôle dans l'appréciation de la valeur d'un logement. La décision d'acheter ou de ne pas acheter appartient donc toujours au client.

PreAnalyse propre logement (PDF, 128.2KB)

Comment procède la banque pour estimer l'objet convoité par le client?

La banque calcule la valeur d'un immeuble sur la base de divers critères liés à l'objet lui-même et à sa situation. Pour cette dernière, les facteurs suivants entrent en jeu:

Emplacement

Dans quelle commune se trouve l'objet et quelle est sa situation?

Situation fiscale

Quelle est la base fiscale dans la commune?

Accessibilité

Est-il facile de rejoindre les centres urbains les plus proches avec les moyens de transport publics ou individuels?

Situation du marché

La demande est-elle importante dans la région, ou l'offre est-elle excédentaire?

Infrastructures

Y a-t-il des magasins, des écoles, etc. à proximité?

Offre de travail et de loisirs

Quelle est l'offre d'emplois dans la commune? L'offre de loisirs est-elle attrayante?

Mixité sociale

Y a-t-il une bonne mixité culturelle dans la commune?

Comment estimer un bien immobilier?

Outre sa situation, l'immeuble lui-même est examiné à la loupe.

Objectivité avant tout

Lors de l'estimation de la maison et des pièces, seuls l'âge, l'état et la qualité sont pris en compte. Le style et l'originalité ne sont pas des critères qui entrent en ligne de compte dans l'estimation objective d'un bien immobilier.

Style

Une construction ou un aménagement sortant de l'ordinaire n'est pas sans risques. Lors de la revente d'un objet aux aménagements originaux et coûteux, le propriétaire risque de subir des amortissements élevés. La probabilité de trouver un acheteur fortuné prêt à payer un supplément pour un aménagement extravagant est très faible.

Comment estimer une propriété par étages?

Lors de l'estimation d'un appartement en propriété, l'état de l'ensemble du bâtiment est également pris en compte.

En effet, l'état du bâtiment peut entraîner des coûts

Si l'isolation, le chauffage, les conduites d'eau et le circuit électrique sont assez anciens, les propriétaires par étages pourront avoir des coûts élevés à payer en cas de rénovation du bâtiment.

Avant d'acheter, contrôlez le fonds de rénovation

Pour les appartements en propriété, le fonds de rénovation sert à la rénovation des parties communes de l'immeuble.

Si ce fonds dispose de suffisamment de capital, vous êtes parés en cas de frais supplémentaires imprévus.

Quel rôle joue le développement de la commune dans l'estimation des biens immobiliers?

Il est important d'analyser soigneusement le développement de la commune. En effet, il peut avoir une incidence directe sur la valeur de votre logement en propriété.

Quels facteurs peuvent influer sur le prix?

A long terme, la valeur d'un logement peut baisser si les bruits aériens augmentent ou qu'une nouvelle autoroute est construite à proximité. Mais le prix d'achat d'un bien peut aussi augmenter si le raccordement aux transports en commun est optimisé et que la commune est mieux reliée à la ville.

Quelles sont les méthodes utilisées pour l'estimation d'un immeuble?

Il existe trois méthodes différentes pour estimer la valeur du marché d'un immeuble: la méthode d'estimation hédoniste, la méthode de la valeur de rendement et la méthode de la valeur réelle.

Méthode d'estimation hédoniste

Les caractéristiques et la situation du logement sont comparées avec un grand nombre d'autres objets par un programme informatique. La valeur vénale du bien est calculée par une procédure statistique sur la base des ventes effectivement réalisées.

Cette méthode ne coûte pas cher et ne nécessite pas beaucoup de travail. Son inconvénient est que les immeubles spéciaux (immeubles très anciens, objets d'amateurs ou maisons avec un grand terrain) ne peuvent être estimés qu'avec une grande marge d'incertitude.

Méthode de la valeur de rendement

Avec la méthode de la valeur de rendement, la valeur de l'immeuble est calculée sur la base des revenus locatifs. Les revenus pouvant être générés par la location au fil des années sont extrapolés et capitalisés.

Méthode de la valeur réelle

La valeur réelle d'un immeuble se calcule de la manière suivante:

  • valeur du terrain + valeur actuelle de la construction

La valeur actuelle de la construction  

  • valeur à neuf - dépréciation pour cause de vétusté + frais annexes de construction

Quelles sont les particularités de la propriété par étages?

Avec une propriété par étages, le propriétaire peut disposer librement de l'intérieur de son appartement en propriété. Il peut l'aménager à son goût.

En revanche, les modifications extérieures, par exemple la rénovation de la façade, doivent être décidées par l'ensemble des propriétaires par étages.

Les frais générés par le bâtiment et les locaux communs ou les installations communes doivent être supportés par tous les propriétaires par étages.

A quoi faut-il veiller dans le cas d'une propriété par étages?

Immeuble et propriétaires

  • Le voisinage (âge, milieu social) vous correspond-il?
  • De nouveaux bâtiments risquent-ils d'être construits dans l'environnement immédiat de l'immeuble?
  • L'immeuble a-t-il des malfaçons connues?

La gérance accomplit-elle soigneusement ses tâches?

(décomptes, entretien, réalisation de l'assemblée annuelle des copropriétaires, surveillance des paiements, etc.)

  • La gérance de l'immeuble a-t-elle bonne réputation?
  • Existe-t-il des aspects positifs ou négatifs?
  • S'il s'agit d'une nouvelle construction, il est utile de s'informer sur les références du maître d'ouvrage.

Règlements

Les documents suivants doivent être soigneusement examinés:   

  • règlement de copropriété (PPE)
  • extrait du registre foncier
  • règlement intérieur
  • procès-verbal des dernières assemblées des copropriétaires
  • décompte des propriétaires par étages (PPE)
  • contrat de gérance
  • sur quels points existe-t-il des divergences par rapport au règlement standard de l'Association des propriétaires fonciers ?
  • y a-t-il des obligations ou des restrictions différentes?

Achat

Pour être valides, les contrats de vente doivent être notariés. Habituellement, le vendeur soumet à l'acheteur intéressé un projet de contrat de vente.

  • Quelle est la répartition des coûts prévue dans le contrat de vente pour l'établissement d'un acte authentique (par ex. coûts de changement de propriétaire)?
  • Tous les défauts apparents sont-ils documentés ?
  • Qu'est-il prévu en matière de défauts cachés et de prétentions à garantie?

Fonds de rénovation

Le fonds de rénovation permet de mettre à disposition les moyens financiers pour les futurs travaux de rénovation des parties communes de l'immeuble. Le propriétaire par étage est contraint par la loi de verser à ce fonds des montants fixés annuellement par l'assemblée des copropriétaires. Pour les immeubles, le montant global du versement au fonds se calcule généralement sur la base de la valeur d'assurance. Il est habituellement de 0,2 à 0,5 % par an.

  • Quel est le montant des contributions au fonds de rénovation pour la propriété par étages concernée ?
  • Quel est le besoin en rénovation pour l'ensemble de l'immeuble ?
  • Le fonds suffit-il à couvrir les coûts à venir? Un fonds insuffisamment approvisionné peut signifier pour un nouvel acheteur des dépenses imprévues.
  • L'acheteur devra s'informer sur les rénovations réalisées dans le passé, sur le solde du fonds et sur la durée de vie prévue des parties communes.
  • Le vendeur a-t-il véritablement effectué les versements au fonds de rénovation ?
  • Des versements d'autres propriétaires manquent-ils encore?

Frais annexes

A combien s'élèvent les frais annexes? Pour estimer ces frais, il faut demander au vendeur les 2 à 3 derniers décomptes annuels des coûts de copropriété et le budget des coûts prévus pour l'année en cours et l'année suivante. Sauf disposition contraire du règlement PPE, l'ensemble des coûts est réparti en fonction des quotes-parts.

  • Y-a-t-il des charges élevées pour les parties communes? Les charges et les frais d'entretien représentent habituellement de 0,5 à 1,5 % du prix d'achat.
  • Les anciens propriétaires ont-ils satisfait à toutes leurs obligations de paiement?