Marktwert Ihrer Immobilie schnell & einfach online ermitteln

Wann macht eine Online-Bewertung Sinn?

Wie funktioniert die Online-Bewertung?

Beim Experten nachgefragt: Wohin entwickelt sich die Online-Bewertung?

Wann macht eine Online-Bewertung Sinn?

Herr und Frau Z. suchen seit bald zwei Jahren ein Einfamilienhaus. Vor kurzem haben sie ein 6.5-Zimmerhaus entdeckt, das ihnen sehr gefällt. Der Kaufpreis liegt bei 1.8 Millionen Franken. Herr und Frau Z. wollen nun wissen, ob dieser Preis dem Marktwert entspricht und suchen nach einer einfachen und günstigen Methode zur Immobilienschätzung. Das Ehepaar B. lebt seit 20 Jahren im eigenen Reiheneinfamilienhaus. Da demnächst Unterhaltsarbeiten fällig werden, wollen Herr und Frau B. die bestehende Hypothek erhöhen, um die Sanierung zu finanzieren. Als Vorbereitung für das Gespräch mit ihrem Bankberater lässt das Ehepaar mit einer Online-Immobilienbewertung den aktuellen Wert ihrer Liegenschaft ermitteln. 

Zwei Paare, zwei Ausgangslagen, eine Lösung: Wer eine Immobilie kaufen will oder bereits besitzt und den Marktwert ermitteln möchte, bekommt mit einer Online-Immobilienbewertung einfach und schnell eine Schätzung. Anhand von 25 Fragen, unter anderem zu Bauqualität, Standort oder Zeitpunkt der letzten Renovation, berechnet die Online-Schätzung direkt den Marktwert der Liegenschaft. Damit lassen sich Kaufverhandlungen, Gespräche zur Hypotheken- oder Sanierungsfinanzierung mit Ihrer Bank bestens vorbereiten.

Den exakt richtigen Preis für eine Liegenschaft gibt es allerdings nicht! Denn viele Faktoren beeinflussen das Ergebnis: Je nach Wahl der Schätzmethode und der Genauigkeit der Angaben zum Objekt kann der errechnete Wert mitunter deutlich variieren. Eine Online-Bewertung von IAZI kostet CHF 350.-. Raiffeisen-Mitglieder profitieren von einer Kostenreduktion von CHF 100.-. 

Wie funktioniert die Online-Bewertung?

Mit der Online-Immobilienbewertung lassen sich schweizweit Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser bewerten. Die Firma IAZI greift bei der Berechnung dabei auf den grössten Transaktionsdatenpool der Schweiz zurück. Dieser statistisch errechnete Wert basiert auf den effektiv erfolgten Handänderungen und somit auf aktuellen Marktdaten. Er spiegelt damit denjenigen Preis wider, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben. Man spricht hier von der sogenannten hedonischen Bewertungsmethode.

Neben der Schätzung liefert das Tool auch eine Angabe zur Schätzgenauigkeit: Kann das Objekt gut bewertet werden, weist es leicht atypische Eigenschaften auf oder ist es im Vergleich zum Datenpool ungewöhnlich? Bei einer guten Schätzqualität beträgt die Unsicherheit rund zehn Prozent. Der ermittelte Schätzwert liegt somit mit grosser Wahrscheinlichkeit innerhalb von plus/minus zehn Prozent zum Verkaufspreis. Bei atypischen oder gar ungewöhnlichen Objekten sind grössere Schwankungen möglich.

Wie präzise ist die Online-Bewertung?

Familie Z. will wissen, was ihr Traumhaus wert ist. Sie entschliesst sich, die Online-Bewertung von IAZI durchzuführen. Schätzergebnis: 1.6 Millionen Franken. Schätzgenauigkeit: Gut. Herr und Frau Z. sind nach der Online-Bewertung leicht verunsichert. Der verlangte Kaufpreis von 1.8 Millionen Franken weicht rund 20 Prozent vom Schätzergebnis der Bewertung ab.

Prof. Dr. Donato Scognamiglio, CEO von IAZI, empfiehlt in einem solchen Fall, die Eingaben nochmals genau zu überprüfen: «Wurde beispielsweise nach einer grossen Renovation auch die Einschätzung des Gebäudezustandes im Bewertungstool nach oben angepasst? Oder stimmt die angegebene Wohnfläche - oder ist da eventuell ein Fehler passiert?». Der geschätzte Wert muss zudem nicht immer dem Kaufpreis entsprechen: Gerade in Regionen wie der Stadt Zürich, wo die Nachfrage das Angebot übersteigt, sind Käufer eher bereit, Preise über dem Marktwert zu bezahlen. Nicht zuletzt hängt der Kaufpreis auch vom Verhandlungsgeschick der Parteien ab. «Ein Immobilienkauf ist häufig eine emotionale Angelegenheit und nicht immer aufs finanzielle Optimum ausgerichtet», sagt Donato Scognamiglio.

Würde Scognamiglio der Familie Z. also zum Kauf raten? «Ein klares Ja oder Nein gibt es nicht. Wenn für die Familie alles stimmt und sie sich das Haus finanziell leisten kann, spricht trotz leicht überhöhtem Preis vieles für den Kauf.» Sei man jedoch nicht vollends vom Objekt überzeugt, seien die finanziellen Risiken wie ein Anstieg der Zinsen zu gross oder ein unerwarteter Renovationsbedarf nicht tragbar, empfehle es sich, von einem voreiligen Kauf abzusehen.

→ Gut zu wissen

Bei Objekten mit speziellen Eigenschaften wie Luxusimmobilien, Liebhaberobjekten oder Immobilien im Baurecht ist die Schätzunsicherheit bei einer Online-Bewertung erhöht. In solchen Fällen lohnt es sich, eine Schätzung vor Ort durch einen Experten durchführen zu lassen.

Gerade bei der Wohnfläche ist die Wahrscheinlichkeit von fehlerhaften Angaben relativ gross. Es kommt immer wieder vor, dass die in den Verkaufsdokumentationen angegebene Fläche nicht korrekt ausgewiesen wird. Eine Überprüfung lohnt sich da besonders. Vor allem wenn bei der Besichtigung der Eindruck entsteht, die Wohnung oder das Haus seien kleiner als in der Dokumentation angegeben. Auf den Grundrissplänen sind in der Regel die m² Angaben der einzelnen Zimmer aufgeführt. Grobe Fehler lassen sich so bereits anhand der Prüfung des Wohn- oder des Schlafzimmers erkennen – so muss nicht die gesamte Liegenschaft nachgemessen werden. Ein weiterer Punkt, der sich zu prüfen lohnt: der Zustand der Liegenschaft. Wenn dieser in der Dokumentation als gut angegeben wird, der Augenschein vor Ort allerdings ein anderes Bild abgibt, dürfte auch der Kaufpreis nicht mit dem tatsächlichen Marktwert übereinstimmen. Es lohnt sich auch, sich mit dem Fachjargon vertraut zu machen. Ein «Bijou» oder «Liebhaberobjekt» bedeutet oft erheblichen Renovationsbedarf. Und ein «origineller Grundriss» heisst meist: schwierig einzurichten.

Interview: Corina Hany, awp Multimedia

Herr Scognamiglio, wohin entwickelt sich die Online-Immobilienbewertung? Planen Sie weitere Dienstleistungen in diesem Bereich?

Ende letzten Jahres lancierten wir die schweizweit erste Smartphone-App zur Immobilienbewertung - diese wird per Q1 2019 auch den Raiffeisen-Kunden zur Verfügung stehen. Laden die Nutzer einen Schnappschuss ihres Lieblingsobjektes hoch, erhalten sie sofort eine Schätzungsbandbreite. Diese wird anhand der IAZI-Marktmodelle am jeweiligen Standort ermittelt. Erfasst der Anwender zusätzlich seine finanziellen Verhältnisse, erhält er detailliertere Informationen: Kann er sich das Objekt aufgrund der Bankenrichtlinien leisten? Und wie hoch sind die effektiven Zins- und Amortisationskosten? Somit bekommt der Nutzer die wichtigsten Angaben für ein Beratungsgespräch mit dem Kundenberater. 

Seit Jahren ist immer wieder von einer Immobilienblase in der Schweiz die Rede. Sehen Sie das auch so?

Tatsächlich verzeichnet Schweizer Wohneigentum in den vergangenen 20 Jahren ein beträchtliches Wachstum. Der durchschnittliche Preisanstieg pro Jahr betrug etwa drei Prozent. Die Gründe dafür liegen aber weniger in der Preisspekulation, sondern vielmehr im attraktiven Zinsniveau und in der Zuwanderung. Folglich ist der Begriff «Immobilienblase» für die Schweiz nicht angebracht, auch wenn die Fallhöhe nach den wachstumsstarken Jahren in vielen Regionen erhöht ist.

Was denken Sie: Sinken in den nächsten Monaten die Immobilienpreise?

Aufgrund der hohen Bautätigkeit und der rückläufigen Zuwanderung sind vielerorts die Leerwohnungsquoten gestiegen. Dies betrifft insbesondere periphere Gebiete überdurchschnittlich stark. Aus diesem Grund sind gewissen Preiskorrekturen durchaus wahrscheinlich. In welchem Ausmass diese aber eintreffen, hängt auch stark von den wirtschaftlichen Gegebenheiten im In- und Ausland statt.