Was fällt auf im Immobilienmarkt?
Unter dem Titel Bau- und Wohnungswesen 2017 publizierte der Bund jüngst sein Almanach des Schweizer Bau- und Wohnungsmarktes. Es räumt turnusgemäss mit situativen Eindrücken, voreiligen Schlüssen und sonstigen wenig fundierten Werturteilen zum Schweizer Wohnungsmarkt auf. Nachfolgend habe ich einige Kostproben zusammengestellt, empfehle meinen Lesern aber, sich das ganze Werk einmal zu Gemüte zu führen, weil kurzweilig und sehr übersichtlich.
Von der Wohnungsknappheit bis zum Bauboom
Den ältesten Immobilienmarkt findet man im Kanton Basel Stadt. Gut drei Viertel der Gebäude wurden vor 1961 gebaut. In der ganzen Schweiz wurde mehr als die Hälfte der Gebäude nach 1961 errichtet. Die «jüngsten» Gebäude finden sich im Kanton Freiburg, wo fast ein Viertel aller Hochbauten im Jahre 2017 noch nicht einmal volljährig war, also nach dem Jahr 2000 entstanden. Auf Rang 2 und 3 folgen Schwyz und Zug. Dort sind etwa ein Fünftel der Gebäude im jugendlichen Alter. Wieso das?
Freiburg wurde die letzten zwei Dekaden zu einem Auffangbecken der «Verdrängten» aus den Wohnungsmärkten der Kantone Waadt und Bern, wo Wohnraum knapper und entsprechend teurer ist. Freiburg liegt sozusagen in der Mitte. Der Grund für den relativen Bauboom in Zug und Schwyz seit der Jahrtausendwende hat weitgehend steuerliche Ursachen. Ein Blick auf die A3 oder A4 genügt, wo tagaus tagein Tausende Pendler morgens nach und abends von Zürich aus unterwegs sind. Wohnen in Zug und Schwyz ist zwar so teuer wie in der Stadt Zürich, doch wer genug verdient fährt in ZG oder SZ besser, denn er spart so viel Steuern, dass er einiges mehr fürs Wohnen ausgeben kann.
Zum Glück wird endlich dichter gebaut und höher. Das dürfte die Wohnungsknappheit in Zürich oder Basel etwas entspannen.
Richtig hoch hinaus geht es erst seit wenigen Jahren und weniger im Wohnungs- als im Bürobau. Der Prime Tower in Zürich oder der Roche-Turm in Basel sind immerhin deutlich über 100 Meter hoch. Voraussichtlich im Juli wird mit exakt 100 Metern Höhe das höchste Wohnhaus der Schweiz, der Jabee Tower in Dübendorf fertig gestellt sein. Hochhäuser haben in der Schweiz traditionell keinen leichten Stand. Gerade mal 3‘215 Gebäude hatten 2017 mehr als zehn Geschosse. Das sind läppische 0.2% aller Gebäude. Fast 95% haben weniger als vier Geschosse, mehr als die Hälfte der Gebäude sogar nur zwei, kein Wunder bei immerhin 1 Million Einfamilienhäuser, die mittlerweile hierzulande stehen. Apropos Verdichtung, nur höher und dichter bauen bringt nicht viel, wenn die durchschnittliche Wohnfläche der Wohnbauten kontinuierlich zunimmt – auf heute 120 Quadratmeter. Zum Vergleich: in der Periode 1946 bis 1980 lag dieser Wert noch bei 87 Quadratmetern.
Fragen Sie den Chefökonom
Martin Neff, der Chefökonom von Raiffeisen
Martin Neff gehört zu den führenden Immobilienexperten in der Schweiz. Er ist seit Anfang 2013 bei Raiffeisen Schweiz. Neff studierte Volkswirtschaft an der Universität Konstanz. Von 1988 bis 1992 arbeitete er beim Schweizerischen Baumeisterverband (SBV) in Zürich, bevor er in die CS eintrat, dort das «Schweiz Research» aufbaute und seit 2008 Chefökonom war.