Contrat de vente : comment identifier les obstacles pour mieux les éviter

Les contrats de vente d'un appartement ou d'une maison impliquent de grandes sommes d'argent. Mieux vaut donc bien s'informer et éliminer certains problèmes dès le début. C'est votre partenaire, le notaire ou un autre officier public en fonction des cantons, qui authentifie le contrat de vente et enregistre l'achat au registre foncier. Sans ces formalités, vous ne pouvez pas devenir propriétaire de votre nouveau logement.

Avant de signer un contrat de vente, il faut reconnaître et surmonter les difficultés.

Avant de signer un contrat de vente, il faut reconnaître et surmonter les difficultés.

Exemples de contrats       

 
Exemple 1
– Viola T. 
Catherine T. aimerait acheter une petite maison avec un grand terrain. Le vendeur lui a assuré qu'il existait un droit de construction rapproché pour la véranda couverte, située dans un coin reculé du terrain. Mais celui-ci n'est plus mentionné dans le contrat de vente que le notaire lui a remis. Catherine T. se renseigne et demande un extrait du registre foncier actuel. Une fois qu'elle l'a reçu et que le contrat a été complété en conséquence, elle signe ce dernier.
Exemple 2
– Tonja et Freddy D.
Sandra et Frédéric D. ont trouvé l'appartement de leurs rêves. Ils signent un contrat de réservation avec l'entreprise générale qui doit construire les appartements et lui versent un acompte de CHF 30'000.00. Quelques semaines après la signature du contrat, Frédéric D. tombe malheureusement gravement malade et le couple décide de renoncer à l'achat. L'entreprise générale accepte leur décision, mais refuse de leur restituer les CHF 30'000.00.

Lorsque vous achetez un appartement sur plan, le vendeur vous demande souvent de signer un contrat de réservation ou une promesse d'achat. Afin de simplifier la procédure et d'en réduire les coûts, ces contrats sont généralement conclus sans acte authentique et n'ont par conséquent aucune valeur juridique. En d'autres termes, si vous résiliez le contrat, le vendeur ne peut rien entreprendre contre votre décision. A l'inverse, vous n'avez rien entre les mains s'il finit par décider de ne plus vendre son bien immobilier. Les promesses d'achat s'accompagnant de versements d'acomptes posent souvent davantage de problèmes. Si vous versez l'argent directement sur le compte du vendeur, il peut s'avérer difficile de récupérer le montant dans sa totalité, si l'achat n'a finalement pas lieu (Fiche d'information : Une promesse d'achat sans problème (PDF, 43.5KB)).

Fiches d'information

Une promesse d'achat sans problème Une promesse d'achat sans problème (PDF, 43.5KB)
Le notaire, votre partenaire Le notaire, votre partenaire (PDF, 37.1KB)

 

 

La pièce maîtresse dans l'achat d'un bien immobilier est le contrat de vente

La pièce maîtresse dans l'achat d'un bien immobilier est le contrat de vente. Il régit point par point les conditions, le prix et la date à laquelle l'objet va changer de mains. Il est généralement établi par un notaire, et non par les parties elles-mêmes. Celui-ci rédige tout d'abord une ébauche et demande aux deux parties de la contrôler et de la compléter. Le contrat de vente doit comporter les points suivants:

  • noms et adresses des deux parties contractantes
  • description du bien immobilier: adresse, numéro de cadastre, numéro de l'assurance bâtiment (si disponible), surface du terrain
  • prix d'achat
  • paiement des taxes et des impôts: le paiement des impôts sur les gains immobiliers doit notamment être clairement réglé (Fiche d'information : Tout ce que vous devriez savoir sur l’impôt sur les gains immobiliers (PDF, 40.5KB))
  • pour les objets neufs: description de la construction; pour les objets anciens: état du bien immobilier au moment de la reprise
  • conditions de paiement, modalités de paiement
  • date du transfert du bien immobilier
  • règlement sur la reconduction des assurances déjà souscrites, par exemple de l'assurance bâtiment
  • les servitudes doivent absolument concorder avec les indications figurant dans le registre foncier
  • documents faisant partie intégrante du contrat, par exemple une description de la construction
  • règlement au cas où l'une des deux parties ne respecte pas le contrat

✓ Conseil

Si certains points du contrat ont été juridiquement mal formulés ou oubliés dans l'ébauche (Fiche d'information : Des embûches dans le contrat de vente (PDF, 41.1KB)), ne tardez pas à vous mettre d'accord avec le vendeur. Ne demandez cependant au notaire d'effectuer les modifications que par la suite, car plusieurs corrections peuvent rapidement coûter cher.

Le vendeur et vous-même signez le contrat de vente devant le notaire, puis celui-ci l'authentifie. Généralement, le notaire se charge également de l'inscription au registre foncier (Fiche d'information : Le notaire, votre partenaire (PDF, 37.1KB)). Ce n'est que suite à cette inscription que vous serez propriétaire de votre nouveau logement.

 

→ Bon à savoir

Lorsque vous acquérez un bien immobilier déjà construit, le vendeur peut vous proposer une vente échelonnée. C'est sans problème juridique, dans la mesure où vous veillez à faire respecter certains points importants (Fiche d'information : L’achat échelonné (PDF, 35.9KB)).

 

Retrait du contrat de vente ?

Tant que le contrat de vente n'est pas signé, il est toujours possible de se rétracter. Mais si vous avez conclu l'achat oralement et que vous laissez le vendeur patienter inutilement, il pourra faire valoir ses dépenses (par exemple pour l'élaboration du contrat) et réclamer des dommages-intérêts, car il devra chercher d'autres acquéreurs.

 

La situation est différente si le contrat présente de graves défauts, soit par exemple s’il manque des documents importants ou si les informations qu'il comporte sont trompeuses. Vous pouvez alors refuser de le signer. Une fois le contrat de vente signé par les deux parties et notarié, les clauses de retrait y figurant sont les seules à s'appliquer, à l'exemple d'un accord selon lequel le contrat est invalide, si le vendeur n'obtient pas l'autorisation de construire dans les délais impartis.

✎ En cas d'oppositions entre la version française et allemande, sa structure, signification ou interprétation, la structure, signification ou interprétation de la version allemande fait foi.

 

 

Guides au format papier

Fiches d'information

 
L’achat échelonné L’achat échelonné (PDF, 35.9KB)
Tout ce que vous devriez savoir sur l’impôt sur les gains immobiliers Tout ce que vous devriez savoir sur l’impôt sur les gains immobiliers (PDF, 40.5KB)

Checklists

Points importants lors de l'achat d'un bien immobilier sur plan Points importants lors de l'achat d'un bien immobilier sur plan (PDF, 39.6KB)
Points importants lors de l'achat d'un bien immobilier déjà construit Points importants lors de l'achat d'un bien immobilier déjà construit (PDF, 43.4KB)

Exemple

 

Contrat de vente pour un bien immobilier Contrat de vente pour un bien immobilier (DOCX, 33.5KB)