Un budget réduit et des biens immobiliers plus petit

Le chômage, le chômage partiel et les perspectives économiques moroses dus à la pan-démie vont-ils peser sur la demande de biens immobiliers? La réduction des budgets va-t-elle engendrer une modification dans le domaine de la construction? Voici les estimations des experts en immobilier.

Robert Weinert, responsable Immo-Monitoring chez Wüest Partner AG, tire un premier bilan du confinement: «Il y a eu une retenue nettement perceptible de la part des acheteurs comme des vendeurs». Les sociétés de conseil observent actuellement un retour à la normale de l’offre et de la demande. Les acteurs du secteur s’attendent cependant à ce que les baisses de revenu à venir – comme la perte d’un salaire au sein d’un ménage à deux salaires – aient des répercussions négatives sur le marché de l’immobilier. 

 

La pandémie et le marché immobilier

Quelles seront les conséquences de la pandémie sur le marché immobilier? Durant le confinement, la retenue de la part des acheteurs comme des vendeurs s’est fortement fait sentir.

Recul du pouvoir d’achat

Donato Sconamiglio, CEO de la société de services immobiliers CIFI, estime également que le recul du pouvoir d’achat, notamment en raison du chômage partiel ou des licenciements, influencera le marché immobilier: «cela sera plus difficile pour les objets onéreux.» Pour les logements à usage propre des segments de prix moyens et faibles, il faut s’attendre à peu de corrections à la baisse. Pour les maisons individuelles, les experts s’étonneraient grandement d’une évolution différente que la stabilité des prix. Pour Donato Sconamiglio «il n’y a pas de crash à redouter dans les secteurs où les banques réalisent l’essentiel de leur activité», mais il conseille cependant de procéder à un calcul minutieux de la capacité financière et du respect de l’amortissement. «Si une personne au chômage partiel avec un logement à usage propre devient un chômeur de longue durée, cela se transforme également en un problème pour le marché immobilier.»

 

Le conseil en prévoyance gagne en importance

Pour l’expert Raiffeisen en immobilier Pius Vogel, un tel scénario ne peut être écarté. «En raison des conséquences à long terme sur la capacité financière, le budget doit être analysé minutieusement.» Le coronavirus a incité les Banques Raiffeisen à accorder davantage d’attention au thème de la prévoyance. Pius Vogel en est convaincu: «le preneur d’hypothèque doit être assuré pour des arrêts de travail plus longs». Le conseil en prévoyance, qui inclut également le thème du burnout doit selon lui faire partie intégrante de toute analyse financière. 

Le terrain à bâtir reste le point sensible

Pour Martin Neff, chef économiste de Raiffeisen, le coronavirus n’a rien changé au défi le plus épineux pour les maîtres d’ouvrage – le terrain à bâtir. Si le prix du terrain représente un tiers des coûts totaux dans les régions rurales, il en représente la moitié dans les villes. C’est ce qu’il a constaté: «la raréfaction de l’offre a obligé les maîtres d’ouvrage à construire plus petit, sur moins de terrain». L’étude actuelle d’un spécialiste en hypothèques indépendant confirme que la surface habitable nette des nouvelles constructions se réduit. Cette diminution se ressent particulièrement en Suisse centrale. Depuis la Banque Raiffeisen Cham-Steinhausen, Pius Vogel peut observer que la demande dépend fortement du secteur de marché. Dans le canton de Zoug, la demande resterait élevée, mais l’offre modeste. Pour les objets intéressants, jusqu’à 50 personnes font part de leur intérêt. Pius Vogel indique que même une récession ne pourrait affecter la situation des prix de l’immobilier à Zoug. Par comparaison, il constate «que certains agents immobiliers font une évaluation des offres bien supérieures à la nôtre.»

 

Optimisation de la construction

L’écart entre la maison de rêve et la réalité s’accentue. Au cours des dix dernières années, l’augmentation des prix de l’immobilier a été cinq fois supérieure à celle du revenu moyen. Donato Scognamiglio ne veut donner de faux espoirs à personne: «avec le revenu actuel, une jeune famille ne peut plus s’offrir la même surface qu’il y a 20 ans.» La limitation des zones constructibles conduit à une optimisation de la construction. «Le plan de surface s’adapte à ces conditions», poursuit Martin Neff. Ainsi, les cuisines sont plus petites et les espaces intermédiaires sont conçus de manière à économiser de la place. Les maîtres d’ouvrage sont davantage ouverts aux compromis. Selon Pius Vogel, l’avenir sera «plus en hauteur et moins en largeur» conformément à la loi sur l’aménagement du territoire de la Confédération. Néanmoins, le budget disponible ne devrait pas influencer seulement la taille de la construction, mais également sa qualité. Martin Neff estime que la construction préfabriquée pourrait bénéficier de la situation. Robert Weinert est déjà arrivé à cette conclusion: «la construction avec des structures préfabriquées voit sa demande augmenter fortement.»

 

De mauvaises concessions?

Les méthodes de construction les moins onéreuses ne sont pas à conseiller dans tous les cas (même lorsque l’index des prix de la construction indique une augmentation des coûts de construction). D’après les expériences de Donato Scognamiglio, les objets qui seront «construits et vendus sont ceux qui tireront le meilleur parti du terrain – et en général ce ne sont pas les immeubles d’habitation les moins onéreux.» Pius Vogel se montre également sceptique. Il s’appuie sur des résultats avec les constructions préfabriquées: «nous n’accordons pas immédiatement de crédit à chaque entreprise de construction.» Il conseille aux maîtres d’ouvrage de réaliser leur construction sur des fondations solides, car «celui qui économise sur le standard d’aménagement ne peut attendre la même valeur d’avance de la part de la banque.»

Le rêve de posséder sa propre maison n’est certes pas plus facile à réaliser après le coronavirus qu’il ne l’était avant, mais il n’est pas pour autant hors d’atteinte. De nombreux maîtres d’ouvrage ont la volonté d’épargner pour obtenir l’objet idéal. Pius Vogel l’a constaté à l’aune des demandes arrivées après la quarantaine: «la surface du jardin est à présent devenue un élément très important.»