«Le marché peut gérer les chocs»

La crise du coronavirus a semé jusqu’à présent l’incertitude sur le marché immobilier. Personne ne peut dire comment les choses vont évoluer. Il est difficile de faire des prévisions. Notre chef économiste Martin Neff tente de mieux cerner la situation et indique: «Le marché immobilier ne sera jamais autant impacté que d’autres secteurs de notre économie.»

Après 20 années de boom ininterrompu, la pandémie de coronavirus va freiner le marché du logement à usage propre. C’est une réalité incontestable. Mais du fait des exigences réglementaires très élevées en matière de fonds propres et de capacité financière, les risques sur le marché immobilier suisse sont extrêmement faibles, même durant cette crise. En effet, grâce au chômage partiel et aux allocations pour perte de gain, les revenus réguliers de la plupart des propriétaires sont assurés. Mais l’incertitude demeure chez les propriétaires d’un bien immobilier. Diverses questions se posent. 

 

Notre chef économiste tente de mieux cerner la situation

Entretien: Pius Schärli

 

Quelles autres conséquences prévoyez-vous à moyen et long termes pour le marché immobilier?

Martin Neff: l’immigration va fortement diminuer. Le secteur du bâtiment et l’immobilier doivent adapter leurs capacités en conséquence. Les bureaux et les surfaces commerciales ne vont pas non plus se redresser du jour au lendemain. En effet, les chocs exogènes, comme on en a vécu après la faillite de Lehman Brothers, sont souvent suivis d’une phase de prudence assez longue dans ce domaine. En Suisse aussi, supprimer des emplois va plus vite que d’en créer. La vacance structurelle sera plus élevée qu’avant la crise du coronavirus.

 

On parle d’une hausse vertigineuse du nombre de locaux vacants ou de ventes d’urgence: cet alarmisme est-il exagéré?

Oui, car c’est en réalité tout le contraire. Nous n’observons aucune agitation, mais plutôt une sorte de calme presque étrange. Dans les coulisses, tout est bien sûr en ébullition, et des secteurs comme le tourisme devraient être gravement affectés. Mais dans l’immobilier, l’activité reste axée sur le long terme. De tels chocs laissent bien sûr des traces sur le marché, mais il peut globalement les gérer.

 

Y a-t-il aussi des nouvelles positives sur le marché immobilier?

Très certainement. L’immobilier reste un placement attractif, le marché des logements à usage propre est stable. Dans l’immobilier locatif, la hausse du nombre de locaux vacants va permettre une certaine détente, d’autant plus que la demande est également plus faible.  

 

Pourquoi les intérêts hypothécaires ont-ils grimpé d’un coup durant la crise du coronavirus?

Nous avons eu au pic de la crise un mini-krach financier qui a rendu fous les marchés et a entraîné une hausse des primes de risque. Mais nous devons rester rationnels. Les taux d’intérêt sont toujours extrêmement bas.

 

Les taux swap jusqu’à 10 ans restent négatifs; néanmoins, les taux d’intérêt hypothécaires ont été relevés. Est-ce que Raiffeisen s’enrichit sur le dos de ses clients? 

C’est absurde comme raisonnement. Pour Raiffeisen, le prix du refinancement a également augmenté, même les lettres de gage sont devenues beaucoup plus chères, et cela a été pris en compte dans les nouveaux taux d’intérêt.

 

Si les taux d’intérêt hypothécaires augmentent, les taux d’intérêt servis sur les comptes épargne ne devraient-ils pas augmenter eux aussi?

En principe oui, mais les banques attendent en général que le nouveau niveau atteint par les taux apparaisse durablement stable avant de répercuter ces taux plus élevés aux épargnants.

 

Les propriétaires immobiliers se demandent comment la situation en matière de taux d’intérêt va évoluer...

De manière un peu moins spectaculaire qu’en mars, car les marchés commencent à se faire une raison et à espérer en la relance qui suivra. Je ne prévois plus de changement marquant, et je n’exclus même pas une légère correction des taux à la baisse. La crise du coronavirus a eu pour effet de consolider encore le bas niveau des taux d’intérêt. Partout, en effet, les Etats tentent de maintenir tant bien que mal l’économie en vie au moyen de mesures fiscales. Des taux d’intérêt plus élevés seraient néfastes dans ce contexte, et les gardiens de la monnaie veilleront donc à empêcher une hausse trop importante.  

En tant qu’acheteur, puis-je réaliser une bonne affaire grâce à la crise?

Ce n’est guère probable, car l’offre reste trop rare pour que les prix puissent baisser. L'offre devrait même plutôt être revue à la baisse.

 

Que recommandez-vous à ceux qui ont un bien immobilier à vendre: doivent-ils vendre malgré la crise ou attendre?

Ceux qui souhaitent acheter ou vendre aujourd’hui devraient le faire dès lors que le prix leur convient.   

 

Comment ont évolué ces dernières semaines les ventes et les achats de biens immobiliers?

Nous ne disposons pas de données fiables, mais il est certain que le nombre de transactions a fortement diminué. Nous devons nous habituer jusqu’à nouvel ordre à un rythme un peu plus tranquille.

 

Vous trouverez la prochaine estimation de Martin Neff, notre chef économiste, dans l’étude trimestrielle sur l’immobilier.

A propos de l’auteur

Martin Neff, chef économiste de Raiffeisen

Martin Neff, chef économiste de Raiffeisen

Martin Neff est le chef économiste de Raiffeisen Suisse depuis début 2013. Il a étudié l'économie à l'Université de Constance. De 1988 à 1992, il a travaillé au sein de la Société suisse des entrepreneurs (SSE) de Zurich, avant d'entrer à l'Economic Research du Crédit Suisse et d'y mettre en place le «Suisse Research».