Finanziamento di costruzione di immobili a uso commerciale

Il settore edilizio lotta con difficoltà di fornitura

Stampa

La situazione degli ordini nel settore edilizio è ancora intatta. Le perdite di produttività dovute alla pandemia e l'aumento delle difficoltà di fornitura frenano tuttavia l'andamento del fatturato. Le aziende del settore edilizio devono aspettarsi un crollo?

 

Crescita demografica stabile

A fine 2020 la popolazione della Svizzera contava oltre 8.6 milioni. In confronto all'anno precedente il numero di abitanti è cresciuto dello 0.7 %. Quasi tutti i cantoni hanno registrato una crescita, ma la grande maggioranza vive in spazi a carattere urbano. Tuttavia, in un confronto su base decennale, la crescita si è indebolita. Le persone che ora si stabiliscono qui o che varcano i confini del cantone, cercano uno spazio abitativo. Il settore edilizio può trarne beneficio come prima?

 

La pressione sui prezzi si fa più forte

Pascal A. Meyer, Manager di segmento di Raiffeisen Svizzera, conosce la situazione delle aziende del settore edilizio: «Si continua a costruire molto, tuttavia il picco del prolungato boom edilizio è ora alle spalle.» Così, nel 2021 le richieste di concessioni edilizie per nuovi appartamenti in locazione sono oltre il 50 % al di sotto del livello record del 2017. Il mercato reagisce quindi all'eccesso di offerta esistente che si manifesta nel numero crescente di locali sfitti e nel calo di nuove locazioni. Guardando alle richieste di concessioni edilizie – l'indicatore per l'attività edilizia futura – Meyer individua un indebolimento nel segmento edilizio. I mercati commerciali non forniscono alcun impulso aggiuntivo al segmento dell'abitazione primaria, il cui numero è in calo da anni. Tuttavia le capacità del settore sono ancora orientate al livello di crescita più elevato degli anni scorsi. La conseguenza è una pressione sui margini.

 

Numero di appartamenti in locazione nelle richieste di concessioni edilizie, indicizzato, somme trimestrali, 1q07 = 100

Numero di appartamenti in locazione nelle richieste di concessioni edilizie, indicizzato, somme trimestrali, 1q07 = 100

 

Difficoltà di fornitura per il materiale edile

Nel 2021 i cantieri sono messi a dura prova da difficoltà di fornitura del materiale edile. La pandemia ha generato uno stato di emergenza a livello mondiale. Interi settori hanno subito un arresto a tempo indeterminato a causa della pandemia. Dopo l'arresto dovuto al coronavirus, la grande necessità di recupero del settore edilizio mondiale è fortemente percepibile. Le grandi potenze come gli USA e la Cina faticano a rifornire i propri mercati con materiali da costruzione locali e li acquistano sul mercato europeo. Di conseguenza la domanda ha subito un forte aumento per cui i prezzi sono stati corretti al rialzo. Tra ottobre 2020 e aprile 2021 i prezzi di costruzione hanno registrato il più forte aumento semestrale dal 2008. Secondo l'Ufficio federale di statistica, tra dicembre 2020 e agosto 2021 i prezzi dei materiali nell'edilizia sono infatti aumentati del 12 %. All'acquisto il legno è rincarato del 6 %, mentre i prezzi dei prodotti in metallo sono aumentati addirittura di quasi il 15 %. Pascal A. Meyer aggiunge: «Attualmente, sul mercato mondiale, alluminio e acciaio sono oltre il 50 % più cari rispetto a un anno fa. Il prezzo del gas naturale è al momento addirittura quintuplicato rispetto all'anno precedente.» Un sondaggio condotto tra 1000 imprese europee mostra che le aziende operanti nell'industria non prevedono una fine della spirale dei prezzi a medio termine. Per quasi tutti i gruppi di materie prime, le aziende prevedono ulteriori aumenti dei prezzi a due cifre.

 

Si prevede una leggera flessione

Le aziende del settore edilizio devono quindi aspettarsi un crollo? Non è ciò che prevedono gli esperti. «Il nostro scenario principale», dice Meyer, «è piuttosto una leggera flessione.» A supporto agiscono i tassi che continuano a essere bassi e il fatto che gli investimenti in immobili – a causa della mancanza di alternative d'investimento – offrono come prima un interessante profilo rischio-rendimento.

 

Operaio edile in cantiere

Operaio edile in cantiere

 

Come constatato dall'Ufficio federale di statistica, la crescita della popolazione è da ricondurre ai flussi migratori internazionali e all'eccedenza delle nascite. Nel 2020 alle 163'200 immigrazioni si sono contrapposte 109'400 emigrazioni. Il maggiore incremento dato da migrazioni interne, vale a dire i trasferimenti da altri cantoni, si registra nei cantoni di Friburgo, Vallese e Argovia.

 

In campagna

Nel 2020 l'84.8 % della popolazione viveva nelle città e nei rispettivi agglomerati. La metà di questi oltre otto milioni di persone viveva in uno dei sei più grandi agglomerati della Svizzera: Zurigo, Ginevra, Basilea, Losanna e Lucerna. Tuttavia la pandemia determina un significativo movimento in uscita dalla città: «La pandemia ha rafforzato il trasferimento in campagna», aggiunge Pascal A. Meyer. «Oltre agli effetti del COVID-19, influisce il fatto che in campagna, a parità di prezzo con la città, si possono ottenere superfici abitative maggiori, rendendo più praticabile il desiderio di home office», continua Meyer.

 

L'alta densità ha potenziale

Grazie alla crescita della popolazione, sale il potenziale per l'edilizia ad alta densità. Nel parco edifici svizzero si trovano numerosi edifici di vecchia data. Può l'edilizia compensare la mancanza di nuovi progetti con incarichi nell'alta densità? In effetti le nuove costruzioni sostitutive, gli incrementi e le ristrutturazioni dovrebbero produrre una compensazione. Tuttavia, i processi sono ancora estremamente lenti e gli ostacoli normativi e legali considerevoli.

 

 

5 consigli per acquistare materiali all'estero

Scoprite di più riguardo a quali componenti sono collegati tra loro per un acquisto di materiali all'estero riuscito.

 

1. Farsi un'idea generale

Per prima cosa dovreste chiarire il volume per le valute rilevanti nel corso dell'anno. Se una quantità significativa delle uscite previste per materiali da costruzione e materie prime è in valuta estera, si consiglia di elaborare una strategia valutaria. «Può convenire già a partire da una quota del 20 per cento», afferma l'esperto in divise di Raiffeisen Rosario Loria. «Per i fornitori orientati all'importazione, si consiglia in ogni caso di analizzare insieme agli esperti l'esposizione valutaria e i rischi connessi.»

 

2. Gestire il budget con attenzione e integrare un margine di sicurezza

Una gestione proattiva delle valute estere prevede anche un bilancio allestito attentamente con tassi di cambio presunti per tutte le valute rilevanti. Nel corso dell'anno, prevedere tassi realistici con un cuscinetto di sicurezza permettono di orientarsi e di prendere più facilmente decisioni, ad esempio, in merito al momento del cambio valutario. «Un tasso di riferimento può ridurre le incertezze. Inoltre un margine di sicurezza diminuisce i rischi di cambio», sottolinea Rosario Loria.

 

3. Garantire liquidità nelle valute rilevanti

Per molti fornitori del settore edilizio gestire le divise significa trovare l'equilibrio tra garanzia della liquidità e tasso di cambio ottimale. Se, ad esempio, a causa dei rincari di prezzo servono, contro ogni aspettativa, più euro per acquistare materiali da costruzione, in determinate circostanze si devono cambiare franchi svizzeri sebbene il momento sia sfavorevole. «Una pianificazione della liquidità lungimirante, incluso un cuscinetto di sicurezza in tutte le valute rilevanti, è decisiva per sfruttare in modo ottimale le oscillazioni di corso», osserva Rosario Loria. Al riguardo si deve tener conto soprattutto anche delle oscillazioni stagionali nel settore edilizio.

 

4. Se possibile, fare un'offerta separata per i costi dei materiali

Di solito, nel settore edilizio, i prezzi dei materiali vengono fissati al momento della sottoscrizione del contratto, ma l'acquisto viene effettuato solo una volta che è stata conclusa completamente la pianificazione dell'oggetto: spesso circa un anno dopo la firma del contratto. In questo lasso di tempo possono subire modifiche sostanziali non solo i prezzi, ma anche i tassi di cambio. Per quanto possibile, i costi dei materiali dovrebbero quindi essere trattati separatamente nell'offerta ed essere legati a indici così com'è tipico nei progetti della mano pubblica. In tal modo è possibile conteggiare ulteriormente eventuali incrementi di prezzo, tutelando così il proprio margine. Se sussiste un elevato rischio di cambio, si consiglia inoltre una copertura azionaria tramite strumenti valutari.

 

5. Utilizzare strumenti adatti

La condizione essenziale per una gestione ottimale delle divise è un conto in valuta estera tramite il quale vengono svolte tutte le transazioni nella rispettiva valuta. In tal modo si può stabilire autonomamente il momento del cambio valutario e fissare così il tasso di cambio. Si evitano pertanto spiacevoli sorprese dovute a inattese oscillazioni dei tassi di cambio. Inoltre, per operazioni commerciali con l'estero piuttosto consistenti con somme a cinque o sei cifre sono a disposizione strumenti di copertura azionaria quali operazioni a termine o swap.