Hypopedia – Grundlagen der Immobilien­finanzierung

Marktwert Immobilie

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Warum gibt es eine Liegenschaftsschätzung? Eine objektive Beurteilung des Verkaufspreises ist für den Interessenten selten möglich. Eine Wertberechnung der Liegenschaft ist deshalb nicht nur im Interesse der Bank. Sie gibt dem Käufer Sicherheit, sein Wunschobjekt nicht zu überzahlen. 

Warum bewertet die Bank eine Liegenschaft?

Ein Kriterium für die Festlegung der Höhe der gewährten Hypothek ist der Wert der Liegenschaft. Dieser wird von der Bank aufgrund der eingereichten Unterlagen berechnet. Weichen Schätzung und Verkaufspreis stark voneinander ab, könnte der Verkaufspreis überhöht sein. Eine punktgenaue Wertberechnung gibt es jedoch nicht. Für den persönlichen Wert eines Eigenheimes spielen auch individuelle Vorlieben eine Rolle. 

Wohneigentumsberatung – Objektanalyse Eigenheim (PDF, 129.9KB)

 

7 Schritte - wie geht eine Bank vor, wenn sie das Wunschobjekt eines Kunden bewertet?

Die Bank berechnet den Wert einer Liegenschaft anhand verschiedener Kriterien zur Liegenschaft selbst und zu deren Lage. Für Letztere zählen folgende Faktoren: 

1. die Lage

  • In welcher Gemeinde liegt das Objekt und wie ist dessen Lage? 

2. die Steuersituation

  • Wie hoch ist der Steuerfuss in der entsprechenden Gemeinde? 

3. die Verkehrsverbindungen

  • Wie gut sind die nächsten Zentrumsorte mit individuellem und öffentlichem Verkehr erreichbar? 

4. die Marktlage

  • Herrscht in der Region eine rege Nachfrage nach Immobilien oder gibt es ein Überangebot an Objekten? 

5. die Infrastruktur

  • Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen usw. in der Nähe? 

6. Arbeits- und Freizeitangebot

  • Wie sieht das Arbeitsplatzangebot in der Gemeinde aus? Gibt es ein ansprechendes Freizeitangebot? 

7. Bevölkerungsmix

  • Wie ist die Durchmischung der Kulturen in der Gemeinde?

 

Wie wird eine Liegenschaft/Immobilie geschätzt?

Zusätzlich zum Grundstück wird die Immobilie unter die Lupe genommen. Bei der Bewertung von Haus und Räumen werden ausschliesslich das Alter, der Zustand und die Qualität betrachtet. Stil und Exklusivität sind nicht Bestandteil einer objektiven Immobilienbewertung. Anmerkung zu Stil und Exklusivität: Ein ausgefallener Ausbau- oder Baustil birgt Risiken. Bei einem Wiederverkauf eines Objekts mit kostspieligem exklusivem Ausbau besteht die Gefahr, hohe Abschreibungen in Kauf nehmen zu müssen. Die Wahrscheinlichkeit ist gering, einen zahlungskräftigen Käufer zu finden, der willens ist, einen extravaganten Ausbau mitzubezahlen. 

Wie wird Stockwerkeigentum bewertet?

Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung wird auch der Zustand des ganzen Gebäudes betrachtet. Der Gebäudezustand kann Kosten verursachen, wenn Dämmung, Heizung, Wasser- und Stromleitungen älteren Datums sind, können bei einer Gebäudesanierung hohe Kosten für die Stockwerkeigentümer anfallen. Unser Tipp: Kontrollieren Sie den Erneuerungsfonds vor dem Kauf. Bei Eigentumswohnungen dient ein Erneuerungsfonds der Renovation der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft. Verfügt dieser über genügend Kapital, sind Sie vor überraschenden Zusatzkosten geschützt. 

Welche Rolle spielt die Gemeindeentwicklung bei der Bewertung von Immobilien?

Eine genaue Analyse der Weiterentwicklung einer Gemeinde ist wichtig. Denn Sie kann unmittelbar Einfluss auf den Wert Ihres Eigenheims ausüben. Doch welche Faktoren können den Preis beeinflussen? Langfristig kann der Wert eines Wohnobjektes sinken, weil der Fluglärm zunimmt oder in der Nähe eine neue Autobahn gebaut wird. Ein Kaufpreis kann aber auch ansteigen, weil die Anbindung an den öffentlichen Verkehr optimiert wurde und die Gemeinde eine bessere Stadtanbindung erhält. 

 

3 Methoden einer Liegenschaftsschätzung

1. Hedonische Schätzmethode

Die Eigenschaften und die Lage des Wohnobjektes werden mit einer Vielzahl anderer Objekte in einem Computerprogramm verglichen. Auf Basis von tatsächlich erzielten Preisen wird mit einem statistischen Verfahren der Verkehrswert ermittelt.Diese Methode ist günstig und mit wenig Aufwand verbunden. Der Nachteil ist, dass spezielle Liegenschaften (hohes Alter, Liebhaberobjekte oder Häuser mit grossem Landanteil) nur unsicher bewertet werden können. 

2. die Ertragswertmethode

Bei der Ertragswertmethode wird der Liegenschaftswert auf Basis der Mieterträge berechnet. Es werden die Einnahmen, die durch die Vermietung im Laufe der Jahre erzielt werden können, hochgerechnet und kapitalisiert. 

3. die Realwertmethode

Der Realwert einer Liegenschaft wird folgendermassen berechnet:

  • Landwert + Zeitbauwert 

Der Zeitbauwert wird so berechnet:

  • Neubauwert – Altersentwertung + Baunebenkosten 

 

Was sind die Besonderheiten von Stockwerkeigentum?

Beim Stockwerkeigentum kann der Eigentümer über das Innere seiner Eigentumswohnung frei verfügen. Er kann es nach den eigenen Vorstellungen ausbauen. Über äussere Veränderungen, beispielsweise eine Fassadenrenovation, muss jedoch die gesamte Stockwerkeigentümerschaft entscheiden. Anfallende Kosten für das Gebäude und die Gemeinschaftsräume oder – Anlagen müssen von allen Stockwerkeigentümern getragen werden. 

 

6 Tipps - worauf ist bei Stockwerkeigentum zu achten?

1. Liegenschaft und Eigentümerschaft

  • Passt die Nachbarschaft bezüglich des Alters und des sozialen Gefüges zu Ihnen?
  • Mit welcher Bauentwicklung ist im näheren Umfeld der Liegenschaft zu rechnen?
  • Sind Mängel an der Liegenschaft bekannt? 

2. Erfüllt die Verwaltung sorgfältig ihre Aufgaben?

(Abrechnungen, Unterhalt, Durchführung der jährlichen Stockwerkeigentümer-Versammlung, Überwachung der Zahlungen, usw.)

  • Wie ist der Ruf der Hausverwaltung?
  • Sind positive oder negative Seiten bekannt?
  • Bei einem Neubau lohnt es sich, Referenzen über den Bauherrn einzuholen. 

3. Reglemente

Folgende Unterlagen müssen genau geprüft werden:   

  • Stockwerkeigentümer-Reglement
  • Grundbuchauszug
  • Hausordnung
  • die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Stockwerkeigentümer-Abrechnung
  • Verwaltungsvertrag
  • In welchen Punkten gibt es Abweichungen zum Standardreglement des Hauseigentümerverbandes?
  • Gibt es abweichende Pflichten und Einschränkungen? 

4. Kauf

Kaufverträge müssen öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind. Üblicherweise unterbreitet der Verkäufer dem Kaufwilligen einen Entwurf des Kaufvertrags.

  • Welche Kostenverteilung sieht der Kaufvertrag für eine öffentliche Beurkundung vor (z.B. betreffend Handänderungskosten)?
  • Sind alle bekannten Mängel dokumentiert?
  • Was ist betreffend versteckter Mängel und Gewährleistungsansprüche geregelt? 

5. Erneuerungsfonds

Mit der Äufnung eines Erneuerungsfonds werden die Mittel für künftige Sanierungen an den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft bereitgestellt. Der Stockwerkeigentümer ist gesetzlich zur Bezahlung der jährlich von der Eigentümerversammlung festgelegten Einlagen verpflichtet. Bei Gebäuden erfolgt die Bemessung der gesamthaften Fondseinlage meist aufgrund des Versicherungswertes. Üblich sind zwischen 0,2 und 0,5 Prozent pro Jahr.

  • Wie hoch sind die zu zahlenden Beiträge in den Erneuerungsfonds für das betreffende Stockwerkeigentum?
  • Wie hoch ist der Erneuerungsbedarf für die gesamte Liegenschaft?
  • Reicht der Fonds zur Deckung der zukünftigen Kosten aus? Falls er nicht ausreichend geäufnet ist, kann das für den neuen Käufer überraschende Ausgaben bedeuten.
  • Der Käufer sollte sich über die in der Vergangenheit getätigten Erneuerungsinvestitionen, die Höhe des Fonds und die noch zu erwartende Lebensdauer der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile informieren.
  • Hat der Verkäufer die Einzahlung in den Erneuerungsfonds geleistet?
  • Stehen noch weitere Einlagen anderer Eigentümer aus? 

6. Nebenkosten

Wie hoch sind die Nebenkosten? Um die anfallenden Kosten abschätzen zu können, sollten vom Verkäufer die letzten 2 – 3 Jahresrechnungen der Gemeinschaftskosten und das Budget über die mutmasslichen Kosten für das laufende/neue Jahr zur Einsicht verlangt werden. Falls das StWE-Reglement keine andere Regelung vorsieht, werden sämtliche Kosten nach Wertquoten aufgeteilt.

  • Bestehen hohe Aufwendungen für die Gemeinnutzung? Üblicherweise betragen die Neben- und Unterhaltskosten 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Sind die bisherigen Eigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen?
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