Ipopedia – Principi del finanziamento immobiliare

Basi del prestito ipotecario

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Un'ipoteca è un prestito per il finanziamento di un immobile. L'immobile rappresenta per la Banca una garanzia. Il beneficiario di un'ipoteca cede i diritti sull'immobile ma riceve come contropartita prestazioni in denaro. L'importo dell'ipoteca viene concesso fino all'80 % del valore dell'immobile. La differenza deve essere versata con fondi propri da chi accende l'ipoteca.
 

Cosa significa sostenibilità?

La sostenibilità vi mostra se – soprattutto in relazione al vostro reddito – sono garantite le condizioni finanziarie per la copertura dei costi complessivi correnti per la vostra abitazione primaria. 

Quando un'ipoteca è sostenibile?

Un'ipoteca è sostenibile quando i vostri costi abitativi complessivi non ammontano a più di un terzo del vostro reddito. Inoltre dovete contribuire al finanziamento almeno con il 20 % di capitale proprio. 

Quali particolarità vi sono nel calcolo della sostenibilità?

La particolarità del calcolo della sostenibilità consiste nel fatto che per rilevare i vostri costi ipotecari correnti non vengono utilizzati i tassi attuali ed effettivi, ma i tassi medi a lungo termine (ossia indicativi).

In questo modo si garantisce che il vostro finanziamento sia sostenibile per voi anche se i tassi a medio termine dovessero nuovamente salire a un livello più elevato. 

Quali tassi d'interesse vengono utilizzati per il calcolo della sostenibilità?

Per il calcolo non vengono utilizzati per esempio gli attuali tassi d'interesse per ipoteche, bensì i tassi medi a lungo termine (ossia indicativi).

Grazie a questo supplemento di rischio si garantisce che il vostro finanziamento sia sostenibile per voi anche qualora i tassi a medio termine dovessero nuovamente salire a un livello più elevato. 

Di cosa bisogna inoltre tener conto nel calcolo della sostenibilità?

Infine dovreste sapere che oltre agli interessi ipotecari vengono inclusi nel calcolo della sostenibilità anche i rimborsi (ammortamento) per la seconda ipoteca e gli accantonamenti per spese accessorie, riparazioni o ristrutturazioni. 

Cosa posso fare quando i fondi propri o il reddito sono scarsi?

Verificare se è possibile aumentare i fondi propri con le seguenti opzioni:

  • prestito di terzi
  • donazione
  • acconto della quota ereditaria
  • fideiussione
  • costituzione in pegno di valori patrimoniali

In ogni caso voi dovete apportare  personalmente il 10 % del prezzo d'acquisto come liquidità oppure averi in conto. 

Come si calcola la sostenibilità di un'ipoteca?

Un esempio di finanziamento

Capitale proprio: dovete versare almeno il 20 % del prezzo d'acquisto – mediante risparmi, titoli, prelievi anticipati di fondi previdenziali o proprietà terriere. 

Prezzo d'acquisto CHF 650'000

Meno il capitale proprio:

  • Avere sulla previdenza vincolata 3a: CHF 40'000
  • Risparmi su conti di risparmio / conti privati: CHF 90'000
- CHF 130'000
Finanziamento necessario CHF 520'000

Finanziamento bancario: il finanziamento bancario ammonta a un massimo dell'80 % del prezzo d'acquisto – suddiviso in due ipoteche

1a Ipoteca                 2/3       CHF 433'000

2a Ipoteca                1/3        CHF 87'000

 

Quali spese accessorie si devono considerare?

Oltre alle spese accessorie e ai costi di manutenzione vi sono i costi per energia, acqua, assicurazioni, manutenzione giardino, riparazioni e sostituzione di apparecchi.

Ai proprietari di abitazioni e di case raccomandiamo di creare accantonamenti, affinché anche le riparazioni impreviste possano essere eseguite in qualsiasi momento. 

Qual è l'importo opportuno per accantonamenti per spese accessorie?

A seconda dell'età e dello stato dell'immobile, le spese accessorie e i costi di manutenzione ammontano allo 0.7 – 1.5 % del prezzo d'acquisto attuale. 

Che cos'è un fondo di rinnovamento?

Per gli appartamenti in proprietà (proprietà per piani), un fondo di rinnovamento serve alla ristrutturazione delle parti comuni dell'immobile.

In caso di un acquisto di proprietà per piani esistente occorre verificare se nel fondo sono stati versati adeguati mezzi finanziari secondo il regolamento della proprietà per piani. 

Cosa significa entità dell'anticipo e come viene calcolata?

In caso di acquisto di una casa, l'entità dell'anticipo è l'opposto del capitale proprio. In caso di acquisto di un immobile dovete versare almeno il 20 % di capitale proprio. In questo modo potete finanziare fino all'80 % del prezzo d'acquisto con un'ipoteca. 

Esempio

Prezzo d'acquisto CHF 800'000
Capitale proprio 20 % CHF 160'000
Entità dell'anticipo 80 % CHF 640'000

Finanziamenti con fondi previdenziali: prelievo anticipato o costituzione in pegno?

In caso di finanziamento della proprietà di abitazione con fondi previdenziali viene da chiedersi se sia meglio optare per il prelievo anticipato o per la costituzione in pegno.

Cosa sono i fondi previdenziali?

Per fondi previdenziali si intendono i fondi della previdenza professionale obbligatoria depositati presso la Cassa pensioni o sul conto di libero passaggio (2° pilastro), nonché i fondi della previdenza volontaria vincolata di una polizza di previdenza o del conto previdenza (pilastro 3a). Spesso si parla anche di avere di previdenza.

In linea generale i prelievi dal 2° o dal 3° pilastro sono soggetti alle medesime regole, con alcune lievi differenze. Le spiegazioni successive mirano a chiarire i principi del prelievo anticipato e della costituzione in pegno e a illustrare analogie e differenze fra i vari sistemi di previdenza.

Prelievo anticipato di fondi previdenziali per il finanziamento della proprietà di abitazione

Il capitale necessario viene corrisposto e aggiunto al capitale proprio. In questo modo l'importo dell'ipoteca si riduce e l'addebito degli interessi risulta inferiore. È possibile ricorrere al prelievo anticipato dai fondi previdenziali solo per la proprietà di abitazione a uso proprio una volta ogni cinque anni. Il capitale prelevato anticipatamente determina l'addebito di un'imposta sul capitale che viene calcolata a un'aliquota ridotta separatamente dal reddito. Il prelievo anticipato di fondi previdenziali della Cassa pensioni può comportare riduzioni delle prestazioni sotto forma di rendita per la vecchiaia, in caso di decesso o di invalidità.

Costituzione in pegno di fondi previdenziali per il finanziamento della proprietà di abitazione

Il capitale costituito in pegno serve alla Banca come garanzia. Il denaro rimane vincolato e vi si ricorre solo in caso di insolvenza del debitore (realizzazione del pegno). Non sono previste imposte, poiché non viene effettuato alcun pagamento. Nel caso della costituzione in pegno di fondi previdenziali la Banca ha la possibilità di offrire condizioni più vantaggiose o di aumentare l'importo dell'ipoteca.

Vantaggi della costituzione in pegno

Gli interessi ipotecari più elevati sono deducibili dal reddito imponibile. Il debito ipotecario non diminuisce, bensì è solo garantito. Di conseguenza le rendite di vecchiaia e le prestazioni di rischio continuano a sussistere in toto finché non subentra un caso di previdenza.

Differenze fra i vari sistemi di previdenza

  Cassa pensioni
Conto di libero passaggio
Conto / polizza di previdenza
Importo minimo
CHF 20'000
No
No
Importo massimo
Fino a 50 anni al massimo l'importo dell'attuale avere. Dopodiché il maggiore fra i seguenti importi:
Fino a 50 anni al massimo l'importo dell'attuale avere. Dopodiché il maggiore fra i seguenti importi:
L'avere massimo sul conto o l'attuale valore di riscatto della polizza
l'avere di vecchiaia all'età di 50 anni oppure
·         l'avere di vecchiaia all'età di 50 anni oppure  
metà dell'attuale avere
metà dell'attuale avere
 
Iscrizione presso l'Ufficio del registro fondiario in caso di prelievo anticipato


No
Età limite
3 anni prima del pensionamento ordinario / come da regolamento della Cassa pensioni
5 anni prima del raggiungimento dell'età di pensionamento ordinaria
5 anni prima del raggiungimento dell'età di pensionamento ordinaria
Possibilità di rimborso di un prelievo anticipato


No
Obbligo di rimborso di un prelievo anticipato


No
In caso di vendita dell'abitazione primaria
In caso di vendita della proprietà
 
Se in caso di morte dell'assicurato non viene pagata alcuna prestazione di previdenza
   

Che effetto ha l'entità dell'anticipo sulle imposte?

Quanto minore è l'anticipo dell'immobile, tanto meno saranno gli interessi debitori che possono essere detratti dal reddito imponibile. Tuttavia viene aggiunto come contropartita anche il valore locativo al calcolo. In un colloquio personale saremo lieti di illustrarvi l'effecto dei differenti rapporti del capitale proprio e dell'ipoteca sulle vostre imposte. 

Quali documenti necessita la Banca per un finanziamento immobiliare?

Per l'acquisto o la costruzione di un immobile, la Banca necessita vari documenti; da un lato, su di voi come beneficiario del credito, dall'altro lato sull'immobile.

Potete consultare i documenti necessari che devono essere inoltrati per un finanziamento immobiliare presso la vostra Banca Raiffeisen nella panoramica sottostante dove troverete anche i dettagli per richiedere i documenti. 

Lista di controllo della documentazione da consegnare (PDF, 98.8KB) 

Quali sono i documenti contrattuali della banca per un'ipoteca?

Contratto di credito base

Presso Raiffeisen il contratto di credito base costituisce la base dell'ipoteca. In esso sono regolamentate tutte le condizioni:

  • l'importo del credito,
  • la regolamentazione degli ammortamenti,
  • le scadenze degli interessi,
  • le disposizioni relative agli interessi di mora e spese di sollecito,
  • la disdetta, i termini e le scadenze. 

Il contratto di credito base contiene inoltre le disposizioni relative al prodotto per l'ipoteca variabile.

Il contratto di credito base disciplina quindi tutte le condizioni vigenti a lungo termine.

Il cliente dovrà occuparsene una volta sola. Se un'ipoteca deve essere estinta, deve essere disdetto il contratto di credito base. 

Convenzione di prodotto

Le convenzioni di prodotto sono accordi accessori al contratto di credito base e disciplinano le condizioni (tasso d'interesse e durata) di un'ipoteca fissa o ipoteca Libor.

Le convenzioni di prodotto possono essere concordate per qualsiasi importo (talvolta si applicano importi minimi), nell'ambito della somma di credito, conformemente al contratto di credito base.

Alla scadenza la convenzione di prodotto può essere rinegoziata. Oppure non si intraprende nulla e in tal caso il corrispondente credito rimane automaticamente in essere come ipoteca variabile nell'ambito del credito base. 

Trasferimento di garanzia

  • Un trasferimento di garanzia serve per la copertura di un'ipoteca. In Svizzera è una pratica comune.
  • Il cliente cede alla banca la proprietà delle cartelle ipotecarie iscritte nel registro fondiario.
  • Solo in misura limitata alla banca è consentito utilizzare le cartelle ipotecarie come garanzia per il credito ipotecario concesso.
  • La banca diventa in questo modo creditrice ipotecaria dell'immobile del cliente. 

Per quanto tempo la banca rimane creditrice ipotecaria?

  • La banca rimane creditrice ipotecaria dell'immobile finché sussiste l'ipoteca. Dopo il rimborso dell'ipoteca la proprietà delle cartelle ipotecarie viene ritrasferita al cliente. 

Contratto di pegno

Con un contratto di pegno il cliente cede in pegno alla banca valori patrimoniali. Il cliente rimane il proprietario di detti valori patrimoniali, contrariamente al trasferimento di garanzia in cui la banca diventa proprietaria. 

Con un contratto di pegno cosa posso cedere alla banca a titolo di garanzia?

  • Con un contratto di pegno possono essere ceduti alla banca a garanzia di un credito averi in conto o depositi titoli. 

A quanto ammonta il diritto di pegno?

Il diritto di pegno sugli oggetti costituiti in pegno ammonta sempre e solo all'importo del credito. Dopo il rimborso del credito la banca restituisce l'oggetto costituito in pegno al cliente. 

Come pensionato posso ottenere ancora un'ipoteca?

Come posso mantenere il mio standard di vita con un'ipoteca?

Anche i pensionati possono ottenere un'ipoteca se la sostenibilità è garantita.

I proprietari di abitazione primaria con immobili con un basso valore d'anticipo spesso hanno investito gran parte del loro patrimonio nel loro immobile. Qui un'ipoteca può liberare mezzi finanziari per mantenere lo standard di vita dopo il raggiungimento dell'età pensionabile. L'ipoteca viene concessa in funzione della sostenibilità.