Immobilienbewertung: Die Grundlage für den Kaufentscheid und die Finanzierung

Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, stellt sich die Frage: Wie viel ist diese tatsächlich wert? Die Verkaufspartei hat oft eine klare Preisvorstellung, welche jedoch nicht immer dem realistischen Marktwert entspricht. Umso wichtiger ist es, den Wert einer Liegenschaft möglichst objektiv zu bestimmen. Dies bringt Transparenz in den Kaufprozess und liefert eine verlässliche Grundlage für Entscheidungen.

Was ist der Belehnungswert und welche Rolle spielt er für die Finanzierung der Immobilie?

Eine nachvollziehbare und objektive Bewertung ist auch für die Bank zentral. Sie bestimmt den Belehnungswert – und damit, wie viel Eigenmittel Sie mindestens einbringen müssen und wie hoch Ihre Hypothek ausfallen kann. Sämtliche Berechnungen der Bank, wie beispielsweise die Höhe der benötigten Eigenmittel, basieren auf dem Belehnungswert.

Ein Beispiel: Wird eine Immobilie auf 1'000'000 Franken geschätzt, müssen Sie mind. 20% bzw. 200'000 Franken Eigenmittel einbringen. Die restlichen 800'000 Franken können Sie über eine Hypothek finanzieren. Liegt der Verkaufspreis jedoch höher – zum Beispiel bei 1'050'000 Franken –, dann bezahlen Sie die Differenz von 50'000 Franken zusätzlich aus eigenen Mitteln. Dadurch werden insgesamt 250'000 Franken Eigenmittel benötigt.

Banken sind verpflichtet, das sogenannte Niederstwertprinzip anzuwenden. Dabei wird der Marktwert einer Immobilie mit dem Kaufpreis verglichen, und der tiefere der beiden Werte gilt als Belehnungswert. Liegt der Kaufpreis über dem Marktwert, wird der Marktwert als Belehnungswert herangezogen. Ist der Kaufpreis tiefer, entspricht dieser dem Belehnungswert. Auf diese Weise basiert die Finanzierung auf einer realistischen und stabilen Grundlage.

Welche Bewertungsmethoden werden in der Praxis eingesetzt?

In der Praxis werden verschiedene Bewertungsmethoden angewendet. Welche Methode sich am besten eignet, hängt vor allem von der Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung ab. Oft kommt eine Mischung verschiedener Methoden zum Zug.

Eine Bewertung lässt sich rein digital oder nach einem Besuch vor Ort durchführen. Digitale Verfahren nutzen vorhandene Daten und liefern schnell eine Einschätzung. Bei einer Besichtigung vor Ort prüft die Immobilienfachperson alle wichtigen Merkmale direkt am Objekt: den Zustand, die Ausstattung, die Lage und weitere Faktoren. Sie dokumentiert diese Punkte sorgfältig und erstellt daraus eine umfassende und fundierte Bewertung. Dieser Prozess erfordert mehr Zeit und Fachwissen, sodass höhere Kosten entstehen. Deshalb werden solche Schätzungen vor allem beim Verkauf durch die Verkaufspartei in Auftrag gegeben.

Vom objektiven Marktwert abzugrenzen sind der Steuerwert und der Versicherungswert. Der Steuerwert – oft tiefer angesetzt – ist relevant für die Steuerberechnungen der Liegenschaft. Der Versicherungswert gilt für die Gebäudeversicherung. Er umfasst nur den Gebäudeteil, nicht aber das Land.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienpreis?

Die Lage ist der wichtigste Faktor für den Wert einer Immobilie. Sie hängt stark von der Infrastruktur und der langfristigen Entwicklung einer Region ab. Darum erreichen Objekte in Kleinstädten oder in schwach erschlossenen Agglomerationen oft deutlich tiefere Werte – teilweise 40 bis 60 Prozent unter vergleichbaren Immobilien in zentraler Lage. Neben der Lage spielen weitere Merkmale eine wichtige Rolle: der Grundriss, das Baujahr, die Ausstattung, der Zustand sowie die Grösse von Gebäude und Grundstück. Auch die Energieeffizienz spielt eine wichtige Rolle. Eine bessere Einstufung oder Massnahmen wie eine moderne Heizung oder eine verbesserte Dämmung steigern den Wert. So profitieren Sie doppelt: von tieferen Energiekosten und einem höheren Marktwert.