Estimation immobilière: la base de la décision d’achat et du financement

Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier qui vous convient, la question se pose: combien vaut-il réellement? Le vendeur a souvent une idée précise du prix, qui ne correspond toutefois pas toujours à une valeur du marché réaliste. Il est donc d’autant plus important de déterminer la valeur d’un bien immobilier de la manière la plus objective possible. Cela apporte de la transparence dans le processus d’achat et fournit une base fiable pour la prise de décision.

Qu’est-ce que la valeur d’avance et quel rôle joue-t-elle dans le financement du bien immobilier?

Une estimation claire et objective est également essentielle pour la Banque. C’est celle-là qui détermine la valeur d’avance – et donc le montant minimum de fonds propres que vous devez apporter, ainsi que le montant maximal de votre hypothèque. Tous les calculs de la Banque, comme le montant des fonds propres requis, se basent en effet sur la valeur d’avance.

Un exemple: si un bien immobilier est estimé à 1’000’000 francs, vous devez apporter au moins 20%, soit 200’000 francs, de fonds propres. Vous pouvez financer les 800’000 francs restants au moyen d’une hypothèque. Si toutefois le prix de vente est plus élevé, disons 1’050’000 francs, vous devrez alors régler la différence de 50’000 francs par vos propres moyens. Au total, 250’000 francs de fonds propres sont donc nécessaires.

Les banques sont tenues d’appliquer ce que l’on appelle le principe de la valeur la plus basse. La valeur du marché d’un bien immobilier est comparée au prix d’achat, la valeur la plus basse des deux servant de valeur d’avance. Si le prix d’achat est supérieur à la valeur du marché, c’est cette dernière qui est utilisée comme valeur d’avance. Si le prix d’achat est inférieur, il correspond à la valeur d’avance. De cette manière, le financement repose sur une base réaliste et stable.

Quelles sont les méthodes d’estimation employées dans la pratique?

Dans la pratique, différentes méthodes d’estimation sont utilisées. Le choix de la méthode la plus adaptée dépend avant tout du type de bien immobilier et de l’objectif de l’estimation. Souvent, on recourt à une combinaison de différentes méthodes.

Il est possible d’effectuer une estimation de manière entièrement numérique ou après une visite sur place. Les procédures numériques utilisent les données disponibles et fournissent rapidement une estimation. Lors d’une visite sur place, le spécialiste immobilier examine toutes les caractéristiques importantes directement sur le bien: l’état, l’équipement, l’emplacement et d’autres facteurs. Il documente soigneusement ces points et en tire une estimation complète et fondée. Ce processus nécessite davantage de temps et d’expertise, ce qui entraîne des coûts plus élevés. C’est pourquoi de telles estimations sont principalement mandatées lors de la vente par la partie venderesse.

Il convient de distinguer la valeur fiscale et la valeur d’assurance de la valeur de marché objective. La valeur fiscale – souvent fixée à un niveau inférieur – est déterminante pour le calcul des impôts fonciers de l’immeuble. La valeur d’assurance s’applique à l’assurance bâtiment. Elle ne couvre que la partie bâtiment, pas le terrain.

Quels facteurs influencent le prix de l’immobilier?

L’emplacement est le facteur le plus important pour la valeur d’un bien immobilier. Celle-ci dépend fortement des infrastructures et du développement à long terme d’une région. C’est pourquoi les biens immobiliers situés dans des petites villes ou des agglomérations mal desservies affichent souvent des valeurs nettement inférieures, parfois de 40 à 60%, par rapport à des biens comparables situés en centre-ville. Outre l’emplacement, d’autres caractéristiques jouent un rôle important: le plan, l’année de construction, l’équipement, l’état ainsi que la taille du bâtiment et la superficie du terrain. L’efficacité énergétique compte aussi pour beaucoup. Une meilleure classification ou des mesures de modernisation comme un système de chauffage récent ou une isolation rénovée augmentent la valeur. Vous en profitez doublement: des coûts énergétiques moindres et une valeur de marché plus élevée.