• Un'abitazione primaria tutela effettivamente dall'inflazione solo in prospettiva molto lunga.
• Sul mercato degli appartamenti in affitto, resistente alla crisi, persino una spinta inflazionistica duratura dovrebbe avere ben pochi effetti.
• I prezzi dello scarso terreno edificabile in Svizzera sono in costante aumento.

San Gallo, 12 agosto 2021. Con l'attenuarsi della situazione epidemiologica e la riapertura della società, anche l'economia mondiale si è svegliata dal suo lungo sonno. Come mostrano le carenze di fornitura di diverse materie prime, ciò non è del tutto privo di difficoltà. Con l'esplosione dei prezzi di alcuni beni acquistati dalle famiglie, soprattutto negli USA, riappare ora uno spettro che si riteneva ormai praticamente defunto. L'inflazione è sulla bocca di tutti. Anche se dovrebbe trattarsi solo di impennate dei prezzi temporanee, Raiffeisen Economic Research ha colto l'occasione della discussione per esaminare da vicino le correlazioni tra l'inflazione e il mercato immobiliare.

Il mito del valore reale dell'abitazione primaria

L'aumento dei prezzi della proprietà di abitazione ha ancora accelerato durante la crisi del coronavirus. Rispetto all'anno precedente, le case unifamiliari sono rincarate del sei per cento e gli appartamenti in proprietà di quasi il cinque per cento. I tassi bassi, l'attrattiva della proprietà di abitazione rispetto all'affitto e un'offerta estremamente ridotta continuano a fare salire i prezzi. «Nonostante prezzi a livello record, per una bolla sul mercato delle abitazioni primarie manca l'elemento speculativo. La domanda continua a essere spinta principalmente dai proprietari occupanti», spiega Martin Neff, economista capo di Raiffeisen Svizzera. Molti acquirenti di abitazioni primarie sperano, oltre ai vantaggi finanziari, di proteggersi, con il valore reale dell'immobile, anche dall'inflazione. Tuttavia, l'andamento dei prezzi degli ultimi 50 anni mostra che i prezzi delle abitazioni primarie non salgono automaticamente con i tassi d'inflazione. «Sul breve e medio termine, all'effetto dell'inflazione possono sovrapporsi altri fattori. L'abitazione primaria tutela effettivamente dall'inflazione solo in prospettiva molto lunga», afferma Martin Neff.

Mercato degli appartamenti in affitto resistente alla crisi

Il mercato degli appartamenti in affitto svizzero ha proseguito il suo atterraggio morbido anche durante la pandemia da Covid-19. Nemmeno la maggiore crisi economica e sociale della storia recente è riuscita a metterlo in difficoltà. Anche un aumento duraturo dell'inflazione con tassi d'interesse in crescita potrebbe difficilmente mettere in difficoltà questo mercato. Infatti il regime dei tassi d'interesse di riferimento dominante impedirebbe un brusco aumento degli affitti. Inoltre, il trasferimento di maggiori costi di finanziamento o prezzi di costruzione sarebbe senz'altro difficile, nell'attuale contesto di mercato caratterizzato da un elevato numero di sfitti. «Anche se in Svizzera l'inflazione aumentasse considerevolmente, si dovrebbe ancora fare i conti con affitti offerti in calo», spiega Martin Neff. Affitti in calo con tassi in aumento avrebbero un impatto anche sulle valutazioni degli immobili a reddito svizzeri. Contrariamente all'opinione comune secondo la quale gli immobili proteggono contro l'inflazione, in tal caso, i prezzi dell'immobile a reddito a valore reale scenderebbero all'insorgere dell'inflazione. La maggior parte degli investitori immobiliari professionali dovrebbe ben resistere persino a un tale scenario, grazie al suo orizzonte d'investimento pluriennale e a importanti riserve di valutazione.

Cambiamento strutturale accelerato nel commercio al dettaglio

Il commercio al dettaglio stazionario si lascia alle spalle mesi difficili. Negozi chiusi e mutato comportamento dei clienti hanno causato drastiche perdite di fatturato in alcuni segmenti. Inoltre, la crisi ha condotto a un aumento delle quote di mercato dei rivenditori online. Con una quota di fatturato dell'11.8 per cento, nel 2020, per la prima volta, più di un franco su dieci è stato speso nello shopping online. Il cambiamento strutturale ha inoltre subito una netta accelerazione, soprattutto nel settore non food già sotto pressione. A seguito della crisi, quindi, per le superfici di vendita, in particolare quelle mal situate, sono prevedibili accresciute difficoltà di commercializzazione. «Se le misure di sostegno statali si esauriscono, i commercianti al dettaglio rischiano di trovarsi nuovamente in difficoltà. Dopo le esperienze degli ultimi mesi, è poco probabile che commercianti al dettaglio non food o ristoratori si contendano superfici suscettibili di divenire sfitte», ritiene Martin Neff.

Lo scarso terreno edificabile diventa sempre più caro

Nell'attuale pubblicazione «Immobili Svizzera» gli economisti Raiffeisen hanno accordato particolare attenzione al mercato poco esplorato del terreno edificabile». Il terreno edificabile non edificato, soprattutto per uso abitativo, è scarso in Svizzera. E questo proprio là dove ce n'è effettivamente più urgente bisogno. Le severe disposizioni normative in materia di gestione delle limitate risorse di terreno, manterranno bassa l'offerta anche in futuro. Al contempo, nell'attuale contesto di tassi bassi, le parcelle libere per abitazioni primarie e appartamenti in affitto sono molto richieste, il che ha causato netti aumenti dei prezzi negli ultimi anni. Solo nei comuni turistici le grandi riserve di terreno edificabile e le chiare limitazioni dei potenziali acquirenti hanno portato a un calo dei prezzi a seguito della Legge sulle abitazioni secondarie. Mentre nella maggior parte delle regioni i prezzi dei terreni sono nettamente aumentati, i prezzi di costruzione sono cresciuti solo di poco. «In Svizzera non sono le case a diventare sempre più care, ma solo il terreno sui cui sono costruite», constata Martin Neff.

Lo studio «Immobili Svizzera» offre ogni trimestre una valutazione dettagliata del mercato immobiliare svizzero. La studio attuale e altre informazioni sono disponibili su www.raiffeisencasa.ch.