Finanziare un progetto di costruzione grazie alle garanzie

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Il nuovo arrivato nel settore, Peter Schnückel, ha dovuto affrontare diverse sfide per realizzare il suo progetto di costruzione: trattative di vendita difficili, mancanza di finanziamenti e difficoltà nell'acquisto di mobilio. Con ulteriori garanzie, ha creato la fiducia necessaria tra i suoi partner commerciali e ha realizzato con successo il suo progetto.

 

Il rischio di una ristrutturazione totale da 40 milioni

Il Kornhaus Romanshorn è rinato in tutto il suo splendore. Peter Schnückel ha salvato dal degrado il magazzino di 150 anni. «Nessuno voleva metter mano a questo edificio storico. Così, ho deciso che l'avrei fatto io», afferma l'imprenditore. La sua visione: trasformare le mura poste sotto la tutela del patrimonio storico in una moderna boardinghouse.

 

«Ho lavorato come imprenditore informatico per 25 anni e avevo voglia di realizzare un progetto nel mondo analogico».

Peter Schnückel, imprenditore e committente del Kornhaus Romanshorn.

 

Questo è ciò che il Kornhaus (il Granaio) è oggi, e molto altro ancora. Oltre a 38 appartamenti business, l'edificio a tre piani ospita 14 loft, 6 case di vacanza, una sala per ricevimenti, locali espositivi, un'attività gastronomica e un bistrò con enoteca. Sorprendentemente, la mente dietro l'edificio non è quella di un tecnico: «Ho lavorato come imprenditore informatico per 25 anni e avevo voglia di realizzare un progetto nel mondo analogico», racconta lo svizzero tedesco di adozione. Nel 2015, dopo due anni di trattative, il proprietario precedente era disposto a vendere. Il committente aveva superato il primo ostacolo, ma doveva ancora affrontare la sfida più grande: finanziare la ristrutturazione totale da 40 milioni.

 

Opera di persuasione tramite pianificazioni professionali

Peter Schnückel ha elaborato un business plan e ne ha fatto realizzare delle visualizzazioni elaborate per convincere gli investitori. Ha svolto trattative con numerose banche ma tutte hanno rifiutato; i rischi erano troppo grandi, la fiducia nel nuovo arrivato nel settore troppo modesta. Solo la sua Banca principale, nel suo luogo di domicilio a Herisau, lo ha ascoltato: «Siamo rimasti impressionati dalla professionalità e dalla determinazione con cui ha affrontato il progetto», afferma Simon Frehner, Presidente della Direzione della Banca Raiffeisen Appenzeller Hinterland. La Banca ha visto il potenziale e ha concesso un'ipoteca.

Per avere a disposizione più denaro, Peter Schnückel ha cercato di propria iniziativa degli investitori privati. Ha proposto gli appartamenti business molto prima dell'inizio della costruzione. «Con le vendite degli appartamenti, ho ulteriormente finanziato lo stato di avanzamento dei lavori», dichiara.

 

«Una garanzia di pagamento crea fiducia tra i partner commerciali se questi non si conoscono tra loro e se sono in gioco ingenti somme.»

Simon Frehner, Presidente della Direzione della Banca Raiffeisen Appenzeller Hinterland

 

L'acquisto dei mobili per l'area gastronomica è stato più difficile. Qui, il committente si è trovato di nuovo di fronte a una mancanza di fiducia: il fornitore dall'estero ha preteso da lui una garanzia di pagamento  per l'intero importo d'acquisto. Schnückel, colto di sorpresa dalla richiesta, si è nuovamente rivolto alla sua Banca principale. «La richiesta di un simile strumento di copertura è usuale in queste situazioni. Una garanzia di pagamento crea fiducia tra i partner commerciali se questi non si conoscono tra loro e se sono in gioco ingenti somme», spiega Simon Frehner, Direttore della Banca. Trattandosi di gestire un caso standard, la garanzia è stata emessa rapidamente e la consegna ha potuto avere luogo.

 

La garanzia di pagamento sostituisce il diritto di pegno

Lo stesso strumento di copertura è stato utilizzato di nuovo poco tempo dopo, ma questa volta la situazione era inconsueta: l'impresa generale ha rivendicato un diritto di pegno degli artigiani in relazione ai costi supplementari degli appartamenti in proprietà, che non erano ancora stati chiariti. Questa situazione avrebbe potuto creare difficoltà nella sottoscrizione di un'ipoteca o nella vendita di unità per piani.

La soluzione: il diritto di pegno è stato sostituito da una garanzia di pagamento della Banca. Questo ha ridato ai proprietari di appartamenti la piena libertà dispositiva e il credito dell'impresa generale è rimasto comunque assicurato. «Si è trattato di un caso complicato che ha richiesto molta esperienza legale. Ma è un esempio di come la sicurezza può essere creata in modo flessibile con le garanzie», afferma Simon Frehner.

E anche il committente Peter Schnückel è convinto di questo strumento: «Grazie alle garanzie di pagamento, Raiffeisen è stata in grado di superare due ostacoli sorti durante il progetto di costruzione». Tuttavia, quanto raccontato non rappresentava la fine della strada tortuosa. L'apertura della boardinghouse nel settembre 2020 ha coinciso con il primo anno del coronavirus: un inizio difficile. Con l'attenuarsi della pandemia, tuttavia, il Kornhaus ha ora ripreso la sua normale attività. Dieci anni dopo il momento di esultanza, la visione di un committente determinato si sta riempiendo di vita.

 

Kornhaus Romanshorn AG
Kornhaus Romanshorn AG

La Kornhaus Romanshorn AG gestisce una boardinghouse sul lago di Costanza dal 2020. Costruito nel 1870/71, il magazzino nel porto di Romanshorn (TG) è stato di proprietà delle FFS per molto tempo per poi cadere in rovina nel corso di diversi cambi di proprietà. Nel 2015, il dirigente d'azienda Peter Schnückel ha rilevato l'edificio e l'ha sottoposto a una ristrutturazione totale. L'impresa affitta appartamenti business e loft. L'edificio dispone anche di case di vacanza, una sala per ricevimenti, locali espositivi, un'attività gastronomica e un bistrot con enoteca.

 

Ecco perché Peter Schnückel lavora con Raiffeisen

Il committente del Kornhaus Peter Schnückel menziona tre motivi per cui collabora con Raiffeisen per quanto concerne le garanzie: 

  1. Grande fiducia nella propria Banca principale
  2. Esecuzione rapida e senza complicazioni burocratiche
  3. Approcci risolutivi creativi per questioni complesse