In unserem Newsletter begleiten wir auch dieses Jahr Anna auf ihrem Lebensweg und erläutern anhand ihres Lebens verschiedene Szenarien, die uns alle betreffen (können).

Anna lebt nun seit mehreren Jahren mit ihrem Lebenspartner, Tom, in dessen Haus. Nun stehen beide kurz vor der Pensionierung und denken über ihre Zukunft nach. Tom hat zwei erwachsene Söhne aus einer früheren Ehe, die ihm sehr am Herzen liegen. Auch steckt sein meistes Vermögen in seinem Haus und er möchte es gerne in der Familie "sichern".
Tom macht sich nun Gedanken, ob es sinnvoll wäre, das Haus an seine beiden Söhne zu übertragen.

Welche Überlegungen muss Tom sich nun machen?
 

1.    Ausgangslage eruieren

In einem ersten Schritt ist es sinnvoll, dass sich Tom mit seinen Söhnen zusammensetzt und auch ihre Vorstellungen abholt. Haben die Söhne überhaupt Interesse, das Haus zu übernehmen? Weshalb möchten die Söhne das Haus übernehmen? Was ist langfristig ihr Ziel?
Sollte nur ein Sohn das Haus übernehmen wollen, ist das eine ganz andere Ausgangslage, als wenn beide das Haus übernehmen möchten. Im letzteren Fall ist weiter zu überlegen, was passieren soll, wenn ein Sohn versterben sollte oder nur ein Sohn das Haus selber bewohnen möchte

Gleichzeitig muss sich aber auch Tom überlegen, wie es mit ihm und Anna weitergeht. Möchten sie weiterhin im Haus wohnen bleiben? Oder möchten sie allenfalls lieber in eine kleine Wohnung ziehen? Möchten sie dann zur Miete wohnen oder lieber eine Wohnung kaufen? Müssen sie das Haus verkaufen oder möchte Tom das Haus lieber verschenken?

Merke: Erst wenn die verschiedenen Interessen angesprochen wurden, ist es sinnvoll, konkret abzuwägen, ob die Übertragung sinnvoll ist. 
 

2.    Übertragungsformen

Sollte Tom mit seinen Söhnen eine Lösung gefunden haben, ist es sinnvoll, eine Verkehrswertschätzung zu veranlassen, damit alle Parteien wissen, was für ein (Geld-)wert im Raum steht. Für die Überschreibung von Grundeigentum sieht das Gesetz verschiedene Möglichkeiten vor, wobei auch Mischformen denkbar sind:

a.     Kauf

Beim Kauf vereinbaren die Parteien eine Gegenleistung, die im grundsätzlich dem Verkehrswert entspricht bzw. ein geringes Missverhältnis aufweist. Zur Begleichung der Gegenleistung sind verschiedene Möglichkeiten denkbar. So kann die Gegenleistung u.a. eine Bezahlung oder ein Darlehen darstellen.

Im Kanton Zürich löst ein Verkauf auch innerhalb der Familie Grundstückgewinnsteuer aus. Deswegen ist es ratsam, die Grundstückgewinnsteuer vorab vom zuständigen Steueramt provisorisch berechnen zu lassen. Dabei kann im Kaufvertrag berücksichtigt werden, dass die provisorisch berechnete Grundstückgewinnsteuer von der Gegenleistung abzuziehen ist und direkt ans Steueramt bezahlt werden soll.

b.    Schenkung

Als Schenkung (im weiteren Sinn) versteht man eine freiwillige, unentgeltliche Zuwendung unter Lebenden. Es wird also keine Gegenleistung erbracht. Von einer gemischten Schenkung ist auszugehen, wenn zwar eine Gegenleistung erbracht wird, diese aber in einem Missverhältnis zum effektiven Verkehrswert steht. Im Kanton Zürich muss der Schenkungsanteil mindestens 25% des Verkehrswerts betragen, damit steuerrechtlich eine Schenkung vorliegt. Wenn dies erfüllt ist, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben und damit nicht fällig.

Ein Erbvorbezug liegt vor, wenn eine solche Schenkung insbesondere nur an eines (von mehreren) Kindern ausgerichtet wurde. Demnach muss das bevorzugte Kind diese Zuwendung im Todesfall von Tom gegenüber seinem Geschwister ausgleichen.
 

3.    Nutzniessung vs. Wohnrecht

Sofern Tom im Haus wohnen bleiben möchte, kann er dieses Recht mit einer Nutzniessung oder einem Wohnrecht absichern. Dabei wird zwar das Haus auf die Söhne überschrieben, aber Tom kann das Haus nachwievor bewohnen bzw. allenfalls vermieten.

a.     Nutzniessung

Sollte sich Tom die Nutzniessung am Haus vorbehalten, kann er das Haus nachwievor selber bewohnen oder dieses an einen Dritten vermieten. Tom hat aber auch sämtliche mit dem Haus zusammenhängenden Kosten zu tragen, wie Hypotheken, Nebenkosten, Versicherungen und Steuern. Sollte Tom das Haus vermieten, steht ihm alleine der Ertrag zu.

Die Söhne werden im Grundbuch zwar als Eigentümer eingetragen, haben aber, solange Tom lebt, keinerlei direkten Rechte am Haus.

b.    Wohnrecht

Das Wohnrecht stellt sicher, dass Tom im Haus weiter wohnen kann. Tom kann direkte Angehörige oder Hausgenossen bei sich aufnehmen, er darf das Haus aber nicht an Dritte vermieten. Tom hat bei einem Wohnrecht einzig die Nebenkosten und den ,,kleinen Unterhalt’’ zu bezahlen. Sämtliche Hypothekarkosten und Steuerlasten gehen grundsätzlich auf die beiden Söhne über. Deswegen kann es im Einzelfall sinnvoll sein, das Wohnrecht entgeltlich auszugestalten und Tom verpflichtet werden, den Söhnen ein Entgelt zu bezahlen.

c.     Stolpersteine

Tom muss sich bewusst sein, dass er nicht mehr Eigentümer des Hauses ist. Sollte er also eine höhere Hypotheke benötigen, weil er noch einen Wintergarten bauen möchte, die bestehende Hypotheke verlängern möchte oder das Haus verkaufen möchte, seine Söhne immer mitwirken müssen und ihre Zustimmung erteilen müssen.

Die Söhne ihrerseits müssen sich bewusst sein, dass wenn sie ihrerseits Grundeigentum erwerben möchten, die Hypothek auf dem Haus, welches sie von Tom erhalten haben, bei der Tragbarkeitsberechnung mitberücksichtigt wird. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn sie das Haus, solange Tom lebt, gar nicht nutzen können.

Merke: Darüber hinaus ist in jedem Fall auch zu überlegen und zu regeln, ob und wie Anna abgesichert werden soll.
 

4.    Erbrechtliche Aspekte

Wenn nur ein Sohn von Tom das Haus übernommen hat und in diesem Zusammenhang eine Schenkung erhalten hat, kann dies erhebliche erbrechtliche Probleme beinhalten.

Sollte die Familie nichts geregelt haben, so wird das Haus im Todeszeitpunkt von Tom auf den Verkehrswert geschätzt. Ein allfälliger Mehrwert wird (anteilsmässig) an die erhaltene Schenkung aufgerechnet. Der Sohn hat also gegenüber seinem Bruder nicht nur die Schenkung, sondern auch einen Anteil am Mehrwert auszugleichen. Sollte der Sohn nicht über genügend flüssige Mittel verfügen, könnte er in finanzielle Notlage geraten.

Um Streit und juristische Schritte zu verhindern, ist es empfehlenswert in einer solchen Situation einen Erbvertrag mit beiden Söhnen abzuschliessen, in welchem der Übernahmewert von allen anerkannt wird und die Ausgleichung sauber geregelt wird. Darüber hinaus kann in einem solchen Vertrag auch ein Vorkaufsrecht oder ein Gewinnanteilsrecht zugunsten des nicht übernehmenden Sohnes begründet werden.

5.    Ergänzungsleistungsproblematik

Sollte Tom das Haus (teilweise) unentgeltlich an seine Söhne übertragen haben und auf Ergänzungsleistungen angewiesen sein, kann dies weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen. Aus Sicht des Ergänzungsleistungsrechts stellen sämtliche lebzeitigen Schenkungen/Erbvorbezüge oder ein übermässiger Vermögensverzehr einen freiwilligen Vermögensverzicht dar. Solches Verzichtsvermögen wird bei der Beurteilung, ob jemand Anspruch auf Ergänzungsleistung hat, durch die Behörden berücksichtigt, und zwar unabhängig davon, wie lange die Schenkung schon zurückliegt. Dabei wird das Verzichtsvermögen dem effektiven Vermögen hypothetisch aufgerechnet. Vom Verzichtsvermögen wird jährlich CHF 10'000.00 in Abzug gebracht.

Aufgrund dieses so eruierten hypothetischen Vermögens wird festgestellt, ob und in welchem Umfang Ergänzungsleistungen geleistet werden.

Merke: Nach Gesetz gibt es KEINE Verjährungsfrist für Schenkungen.

Fazit: Die Übertragung von Grundeigentum zu Lebzeiten hat kann massive rechtliche Konsequenzen bergen. Deswegen ist es in jedem Fall sinnvoll, sich professionell beraten zu lassen und insbesondere die finanziellen Möglichkeiten zu planen, damit keine unvorhergesehenen ,,Überraschungen’’ eintreten. In diesem Zusammenhang gibt es keine allgemeingültige Lösung. Jeder Einzelfall ist gesondert zu prüfen und eine auf die individuelle Situation zugeschnittene Lösung zu finden.

Im nächsten Newsletter beleuchten wir, wie Anna ihr Vermögen so strukturieren kann, dass es bis zu ihrem Lebensende ausreicht.

Selbstverständlich beraten wir Sie in all diesen wichtigen Fragen persönlich.