Mehrfamilienhaus – verkaufen oder sanieren?

Sie besitzen ein schönes Mehrfamilienhaus, stellen aber fest, dass der Renovations- und Investitionsbedarf zunehmend wächst. Die schlechte Dämmung und erste Feuchtigkeitsschäden bestätigen, was Sie schon länger vor sich herschieben. Was tun? Sanieren oder doch besser verkaufen? Wir zeigen Ihnen, welche Aspekte Sie bei der Entscheidungsfindung berücksichtigen sollten und welche Besonderheiten insbesondere bei der Sanierung eines Mehrfamilienhauses auf Sie zukommen.

Der Gebäudepark der Schweiz ist zunehmend veraltet, entsprechend gross ist das Sanierungspotenzial. Nimmt der Sanierungsbedarf auch bei Ihrem Mehrfamilienhaus zu, stehen Sie früher oder später vor der Entscheidung, ob Sie Ihre Liegenschaft verkaufen oder sanieren möchten. Wichtig für Ihre Entscheidung: Ihr Vorhaben hat weitreichende Konsequenzen für alle in der Liegenschaft wohnenden Parteien. Das macht die Sanierung meist zeit- und kostenintensiver als bei einem Einfamilienhaus. Um die beiden Alternativen – verkaufen oder sanieren – fundiert gegeneinander abzuwägen, ist es wichtig, dass Sie das finanzielle Potenzial Ihres Mehrfamilienhauses kennen, sich gleichzeitig jedoch auch über Ihre persönlichen Vorstellungen, Wünsche und Kapazitäten im Klaren sind. RaiffeisenCasa hat die wichtigsten Punkte für Sie zusammengetragen:

 

Sanierungsstau in der Schweiz

Der Gebäudepark der Schweiz ist zunehmend veraltet, mehr als die Hälfte der Schweizer Immobilien ist über 40-jährig. Die allgemeine Sanierungsbedürftigkeit ist damit gross. Wider Erwarten macht aber nicht allein das Alter der Immobilie den entscheidenden Unterschied, sondern insbesondere deren Bauweise. So liegt der grösste Sanierungsbedarf bei Bauten aus den 1950er- bis 70er-Jahren. Sie benötigen heute eine umfassende Sanierung, denn sie stammen aus einer Zeit, in der Heizöl rekordgünstig war und entsprechend in Sachen Isolierung und Dämmung nachlässig gebaut wurde.

Das macht die Gebäude in der Schweiz für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und für 30 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich. Obwohl der Sanierungsbedarf gross und dringlich ist, ist die Sanierungsquote nach wie vor tief. Laut dem Schweizerischen Nationalfonds beträgt diese 1 Prozent pro Jahr, sprich jährlich wird gerade einmal eines von 100 Häusern energetisch saniert. Somit sind nach wie vor über eine Million Haushalte – von insgesamt rund 1.7 Millionen – nicht oder kaum isoliert. Dabei hinken vor allem Mehrfamilienhäuser hinterher: So waren von den 8'500 Bauten, die im Rahmen des Gebäudeprogramms 2019 gedämmt wurden, weit mehr als die Hälfte Einfamilienhäuser und gerade mal ein Drittel Mehrfamilienhäuser. Ähnlich sieht es bei den von Grund auf energetisch sanierten Immobilien aus. Während rund 60 Prozent der Einfamilienhäuser von einer Sanierung profitierten, waren es bei Mehrfamilienhäusern lediglich ein Drittel.

Doch wo Aufholbedarf liegt, schlummert auch grosses Potenzial. Eine Sanierung kann viel bewirken: Beispielsweise liesse sich dank einer besseren Dämmung und Isolierung der Wärmebedarf des Mehrfamilienhauses um mehr als die Hälfte senken. Diese Investition ist langfristig nicht nur gut für die Umwelt, sondern spart viel Geld und steigert den Wohnkomfort.

 

Ein Mehrfamilienhaus sanieren – eine Herausforderung?

Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation und besitzen ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus, dann stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen. Als Eigentümer sind Sie nicht nur entscheidungsberechtigt, sondern auch verantwortlich für die Immobilie – in Bezug auf deren Umweltfreundlichkeit, Sicherheit und Rentabilität. So ist die Entscheidung, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus sanieren oder verkaufen möchten, vielschichtig. Sie hängt nicht allein vom Sanierungsbedarf ab, sondern auch von weiteren Aspekten, wie beispielsweise der aktuellen Marktlage sowie Ihrer persönlichen Situation und hat insbesondere weitreichende Konsequenzen für alle in der Liegenschaft wohnenden Parteien. Entscheiden Sie sich für eine Sanierung des Mehrfamilienhauses, kommen verschiedene Fragen auf: Können Sie die Immobilie in bewohntem Zustand sanieren? Wie kommunizieren Sie Ihr Vorhaben gegenüber den Mietern? Und wie setzen Sie eine allfällige Mietzinserhöhung durch? In der Regel möchte man das gute Einvernehmen mit den Mietern aufrechterhalten und sie nicht vor den Kopf stossen. 

Eine Sanierung bedeutet damit grossen Abstimmungs- und Verwaltungsaufwand. Dieser beansprucht Zeit und verursacht Kosten. Ähnliche Situationen kennen auch Stockwerkeigentümer, wenn es darum geht, persönliche Interessen in der Gemeinschaft durchzusetzen. Beim Sanierungsvorhaben kommt hinzu, dass behördliche Auflagen und Vorschriften für die Baubewilligung oftmals schwer zu durchblicken sind. All diese Faktoren machen die Sanierung eines Mehrfamilienhauses komplex, aufwändig und nicht zuletzt auch risikoreich. Dies beeinflusst auch die Finanzierung des Vorhabens. Hier lohnt es sich, Möglichkeiten inklusive Laufzeiten, Zinsen und Tragbarkeit der Finanzierung frühzeitig und genau mit der Bank zu besprechen. Hinzu kommt, dass das schweizerische Mietrecht eine Kostenüberwälzung auf die Mieter nur bedingt zulässt. All diese Fragen und Einschränkungen sind nicht nur anspruchsvoll zu regeln, sondern stellen auch immer die Wirtschaftlichkeit eines Sanierungsvorhabens in Frage. Stimmen also zeitlicher und finanzieller Aufwand am Ende mit dem Nutzen überein? 

 

→ Gut zu wissen

Um die Komplexität und Unsicherheiten von energetischen Sanierungen zu mindern, unterstützt und fördert der Online-Ratgeber «Renovabene» den Austausch zwischen Vermietern und Mietern. Denn Kommunikation und partizipative Prozesse erhöhen die Akzeptanz sowie das Verständnis und wirken sich positiv auf den Baufortschritt und das Resultat einer Sanierung aus. Auf welche Punkte Sie in der Kommunikation von geplanten Sanierungsmassnahmen achten sollten, erfahren Sie auf renovabene.ch.

 

Argumente für eine Sanierung

Trotz der Komplexität sprechen viele Gründe für die Sanierung eines Mehrfamilienhauses. Zum einen lässt sich der Wert des Gebäudes durch eine Sanierung erhalten oder steigern. In diesem Zusammenhang steht meist eine Sanierung des Mauerwerks oder eine Modernisierung haustechnischer Installationen im Vordergrund. Immer wichtiger werden auch Umweltfreundlichkeit und Energieeffizienz von Bauten. Im Zuge einer Sanierung können Sie diesen Aspekten Rechnung tragen, indem Sie die Dämmung und Isolierung der Wohnungen verbessern, auf nachhaltige Energieformen, wie beispielsweise Solarenergie, sowie auf eine Heizung und Geräte umstellen, die weniger Energie verbrauchen. Das ist langfristig nicht nur aus finanzieller Sicht interessant, indem sich Einsparungen bei den Heiz- und Unterhaltskosten ergeben, sondern auch aus Umweltsicht; für einen nachhaltigeren Gebäudepark in der Schweiz.

 

Information

Über die Impulsberatung von EnergieSchweiz

Die Impulsberatung von EnergieSchweiz ist eine neutrale und professionelle Beratungsleistung für Ein- und Mehrfamilienhäuser. Geschulte Impulsberater stehen Ihnen rund um das Thema erneuerbar Heizen zur Seite und beraten Sie auf der Suche nach einem passenden Heizsystem. Viele Kantone fördern die Impulsberatung und bieten Fördergelder an.

Verkauf als Alternative

Trotz vieler Vorzüge ist eine Sanierung nicht immer die passende Lösung. Die persönliche Situation spricht manchmal eher für einen Verkauf der Immobilie, beispielsweise wenn es an Liquidität oder Eigenkapital für eine umfassende Sanierung mangelt. Im Weiteren ist ein Verkauf sinnvoll, wenn Ihnen als Privateigentümer die Zeit fehlt, sich mit den zahlreichen Fragen der Sanierung auseinanderzusetzen oder Ihre Erbengemeinschaft unvereinbare Interessen hat, was die Sanierung der Immobilie anbelangt. Hier können Aspekte wie die Aufteilung des Vermögens oder die Absicht der nächsten Generation, das Haus später einmal bewohnen zu wollen oder eben davon abzusehen, eine entscheidende Rolle spielen.

 

Optionen abwägen – eine Entscheidung treffen

Die eine richtige Antwort auf die Frage «Verkaufen oder sanieren?» gibt es damit nicht. Der Entscheid, wie Sie mit Ihrem sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhaus verfahren, hängt von verschiedenen Faktoren ab – von der Immobilie selbst, aber auch von Ihren persönlichen Bedürfnissen, Kapazitäten und Vorstellungen. Um dennoch einen fundierten Entscheid treffen zu können, ist es wichtig, den Ist-Zustand und den damit verbundenen Sanierungsbedarf sowie das finanzielle Potenzial der Liegenschaft zu kennen und sich über die persönlichen Vorstellungen und Wünsche im Klaren zu sein.

 

Das finanzielle Potenzial des Mehrfamilienhauses bestimmen

Mit der Frage nach dem Potenzial Ihres Mehrfamilienhauses beleuchten Sie die finanziellen Aspekte Ihres Vorhabens und sorgen für eine faktenbasierte Grundlage. Bei der Option Verkaufen sind der aktuelle Marktwert und die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer die massgebenden Grössen. Bei der Option Sanieren sind das erwartete Nutzungspotenzial, der Sanierungsbedarf sowie das mit der Sanierung verbundene Ertragspotenzial und damit einhergehende Kosten entscheidend.

Da die Festlegung dieser Grössen für einen Laien komplex ist, empfiehlt es sich, den entsprechenden Experten zuzuziehen: Für die Einschätzung des Marktwerts der Immobilie ist dies ein professioneller Immobilienberater, für die Einschätzung des Sanierungspotenzials Ihr persönlicher Kundenberater und rund um das Thema erneuerbar Heizen, stehen Ihnen die Fachpersonen der Impulsberatung von EnergieSchweiz zur Seite.

 

Persönliche Vorstellungen und Wünsche

Die rein finanziellen Aspekte sind das eine. Nebst den zahlenbasierten Fakten sollten Sie sich als Mehrfamilienhauseigentümer aber auch mit Ihren persönlichen Vorstellungen, Wünschen und Kapazitäten auseinandersetzen. So spielen beispielsweise die Nachkommen und Ihr Interesse an der Liegenschaft eine Rolle. Können sich diese vorstellen, die Immobilie später einmal zu übernehmen, macht eine Sanierung möglicherweise mehr Sinn, weil so auch Ihre Nachkommen direkt profitieren. Im Weiteren spielen aber auch der zukünftig beabsichtige Nutzungszweck des Mehrfamilienhauses, persönliche Ansprüche an energieschonendes Wohnen sowie zeitlicher und finanzieller Spielraum eine Rolle.

 

Die wichtigsten Schritte, die sie durchgehen sollten und Ihnen bei der Entscheidung «Verkaufen oder sanieren?» helfen, finden Sie in nachfolgender Entscheidungshilfe zusammengefasst. 

 

Die Option Sanierung bewertenDie Option Verkauf bewerten
  • Überprüfen Sie das Nutzungspotenzial sowie die zukünftig beabsichtigte Nutzung der Immobilie.
  • Schätzen und erfassen Sie den Sanierungsbedarf des Mehrfamilienhauses mit Hilfe eines GEAK Plus.
  • Überprüfen Sie das Ertragspotenzial und schätzen Sie die mit der Sanierung verbundenen Kosten. Der Energiesparrechner eValo bietet Ihnen die nötigen Hilfestellungen und lässt verschiedene Sanierungsszenarien berechnen.
  • Klären Sie Möglichkeiten zur Finanzierung des Sanierungsvorhaben und schätzen Sie den Zeitbedarf ab.

  • Bestimmen Sie den Marktwert des Mehrfamilienhauses.
  • Berechnen Sie die damit verbundene (ungefähre) Grundstückgewinnsteuer.
  • Berechnen Sie den Nettoerlös aus dem allfälligen Verkauf: Das heisst, ziehen Sie vom Verkaufspreis die Grundstückgewinnsteuer, Gebühren und allfällige Honorare ab.
  • Lassen Sie von einem professionellen Makler ein Vermarktungskonzept erarbeiten.
Ihr persönlicher Kundenberater unterstützt Sie bei der Einschätzung des Sanierungspotenzials der Immobilie sowie mit den damit verbundenen finanziellen Abklärungen. Die Impulsberater von EnergieSchweiz helfen Ihnen bei konkreten Fragen rund um das Thema erneuerbar Heizen weiter.Bei den Abklärungen rund um einen möglichen Verkauf der Immobilie unterstützt Sie ein professioneller Immobilienmakler.

Nun, da Sie den Marktwert und das Potenzial des Mehrfamilienhauses im Falle einer Sanierung kennen, können Sie die beiden Optionen – verkaufen oder sanieren – gegeneinander abwägen und die persönlichen Vorstellungen und Kapazitäten zusätzlich in den Entscheid miteinbeziehen.

Sind diese Informationen interessant, aber nicht ganz auf Sie zugeschnitten? Auch für Stockwerkeigentümer finden Sie die entsprechenden Informationen bei uns. 

 

Die wichtigsten Überlegungen zusammengefasst

Wenn der Renovationsbedarf des Mehrfamilienhauses wächst, bleiben Ihnen die folgenden beiden Optionen offen: Verkaufen oder sanieren. Während die Sanierung Vorteile wie mehr Wohnkomfort, und langfristige Einsparungen mit sich bringt, handelt es sich gleichzeitig um ein aufwändiges und komplexes Vorhaben. Doch auch ein Verkauf der Immobilie will gut geplant sein und hängt zusätzlich von externen Faktoren, wie beispielsweise dem Immobilienmarkt ab. Es lohnt sich also, beide Optionen sorgfältig gegeneinander abzuwägen und auch persönliche Vorstellungen und Kapazitäten in die Entscheidung miteinzubeziehen. Unsere Checkliste (PDF, 54.7KB) fasst die wichtigsten Fragen aus finanzieller und persönlicher Sicht nochmals zusammen.