Wie überzeuge ich die Gemeinschaft von einer Sanierung?

Viele Sanierungsvorhaben drohen an der Stockwerkeigentümerversammlung zu scheitern. Wir zeigen mögliche Hindernisse – und stellen Argumente zur Verfügung, mit denen Sie als Stockwerkeigentümer Ihre Nachbarn von den Vorteilen einer Sanierung überzeugen.

Überzeugen Sie Ihre Nachbarn von den Vorteilen einer Sanierung.

Stockwerkeigentum (STWEG) gibt es in der Schweiz seit 1965. Damit sind viele der ersten STWEG-Gebäude heute über fünfzig Jahre alt und entsprechend sanierungsbedürftig. Doch wenn es um die Kosten für Renovationen geht, entsteht in Stockwerkeigentümergemeinschaften häufig Konfliktpotenzial. Können sich die Stockwerkeigentümer nicht über eine Erneuerungsstrategie einigen, ist häufig sogenannter Sanierungsstau die Folge. Dagegen helfen die nötige Weitsicht und überzeugende Argumente.

 

Ausreichenden Erneuerungsfonds schaffen

Einer der Hauptgründe für eine verhinderte Sanierung ist fehlendes Geld. Kein Wunder: Sanierungen sind teuer. So kostet etwa eine Dachsanierung rund CHF 100.- pro Quadratmeter und wer beispielweise eine Pelletheizung einbauen möchte, muss mit Kosten von rund CHF 30‘000.- bis 40‘000.- rechnen.

Im Gegensatz etwa zu den Wohnungstüren oder Böden der einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses, gehören das Dach und die Heizung zum Gemeinschaftseigentum. Sanierungen des Gemeinschaftseigentums werden von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gemeinsam getragen. Um sie zu finanzieren, gibt es sogenannte Erneuerungsfonds. Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt Stockwerkeigentümern, jährlich mindestens 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes als Einlagen für Renovationen zurückzulegen. Langfristig sollte der Erneuerungsfonds so auf 6 bis 8 Prozent des Gebäudeversicherungswertes anwachsen.

Sind für eine Sanierung zu wenig Mittel im Erneuerungsfonds vorhanden, müssen die beteiligten Eigentümer zusätzliche Beiträge einschiessen – was die Ablehnung gegenüber einem Sanierungsprojekt potenziell erhöht.

 

Saniert wird, wenn die Mehrheit zustimmt

Ist die Ablehnung zu gross, ist das Sanierungsvorhaben in Gefahr. Denn notwendige bauliche Massnahmen zur Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Immobilie erfordern ein einfaches Mehr der Eigentümerversammlung, also die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer. Für wertsteigernde Massnahmen, wie etwa die Installation von Solarkollektoren, ist gar ein qualifiziertes Mehr erforderlich. In diesem Fall muss nicht nur die Mehrheit der Miteigentümer zustimmen – sie müssen auch die Mehrheit der Anteile am Stockwerkeigentum besitzen.

Kann sich die Eigentümergemeinschaft nicht einigen, sollte sie externe Hilfe beiziehen. Dies kann der externe Verwalter sein, aber auch ein spezieller Mediator, der die Gemeinschaft dabei unterstützt, einen Konsens zu finden. Bevor eine solche Massnahme ergriffen wird, lohnt es sich aber, die richtigen Argumente für eine Sanierung vorzubringen. Welche das sind, und wie Sie sich am besten auf die Stockwerkeigentümerversammlung vorbereiten, lesen Sie in unserem Merkblatt (PDF, 28.7KB).

 

Im Notfall vor Gericht ziehen

Kommt trotz allem kein Mehr zustande, hält das Zivilgesetzbuch (ZGB) noch eine Tür offen. Gemäss Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 kann nämlich jeder Miteigentümer verlangen, «dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden». Zuständig ist in der Regel das Gericht am Ort der Liegenschaft. Möchten Sie mit Ihrem Anliegen vor Gericht gehen, sollten Sie juristische Hilfe in Anspruch nehmen.

Kommt ein Mehr zustande und die Sanierung wird beschlossen, besteht immer noch die Gefahr, dass die Durchführbarkeit nicht gegeben ist. Dies ist der Fall, wenn bei einer oder mehreren der beteiligten Parteien die finanzielle Tragbarkeit fehlt. In diesem Fall können Eigentümer von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gezwungen werden, ihren Beitrag zu leisten – auch wenn das dazu führen würde, dass sie ihren Anteil verkaufen müssen. In der Praxis wird das aber kaum gemacht. Denkbar ist es allerdings, das Sanierungsprojekt zu verschieben oder in Etappen einzuteilen, um Zeit für die Mittelbeschaffung zu gewinnen.

Bestenfalls spricht sich aber eine (qualifizierte) Mehrheit für die Sanierung aus, die Finanzierbarkeit ist gegeben und Sie können mit der Planung beginnen. Wie Sie am besten dabei vorgehen? Wir haben für Sie die 5 Schritte für eine erfolgreiche Planung einer Sanierung zusammengestellt. 

Wir unterstützen Sie!

Sie gehören einer Stockwerkeigentümergemeinschaft an, sind Verwalter oder planen den Kauf einer Wohnung im STWEG? Damit die Sanierung nicht bereits an der Planung scheitert, bieten wir Ihnen mit unserer Wohneigentumsberatung umfangreiche Dienstleistungen an.

Wohneigentumsberatung