Finanzielle Aspekte beim Hausverkauf

Sobald der Hausverkauf beschlossene Sache ist, tauchen viele Fragen rund um die finanziellen Aspekte auf. Wie viel ist mein Haus Wert? Wie regele ich den Hausverkauf mit der Bank? Welche steuerlichen Aspekte kommen auf mich zu? Hier finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten.

Was ein Hausverkauf kostet

Ein Hausverkauf bringt oft viele finanzielle Fragen mit sich.

7 Faktoren, die Sie beachten sollten

Wie regle ich den Hausverkauf mit der Bank?

Bei einem Hausverkauf wird die bestehende Hypothek bei der Bank entweder getilgt, also zurückbezahlt, oder sie wird durch den Hauskäufer übernommen. Dies hängt davon ab, wie attraktiv die Konditionen der bestehenden Hypothek sind. Ob eine Rückzahlung oder Ablösung zum Zuge kommt, wird im Kaufvertrag festgehalten. Bei einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek besteht gegenüber der Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese regelt die Entschädigung der Bank durch die Auflösung. 

 

Wie viel ist mein Haus wert?

Verschiedene Faktoren haben Einfluss auf den Wert, unter anderem die Lage, der energetische Zustand und der Ausbaustandard. Eine seriöse und professionelle Hausschätzung mit verschiedenen Bewertungsmethoden ist empfehlenswert.

 

Wie läuft die Übergabe der Hypothek an den Käufer ab?

Sollte der Käufer die bestehende Hypothek des Verkäufers übernehmen wollen, wird die zuständige Bank zuerst seine Bonität prüfen. Erst wenn der Käufer als zahlungs- bzw. rückzahlungsfähig gilt, kann die bestehende Hypothek an den neuen Käufer übergehen. 

 

Hausverkauf an Kinder

Ein aus mehreren Gründen heikles und viel diskutiertes Thema: Einerseits gilt eine Hausübergabe an Kinder als Erbvorbezug, ist also erbrechtlich relevant und ausgleichungspflichtig. Andererseits gibt es steuertechnische Aspekte zu berücksichtigen, da durch solche Transaktionen nicht selten versucht wird, Steuern einzusparen respektive zu umgehen.

Wenn von mehreren Nachkommen nur einer die Liegenschaft kaufen will, empfiehlt sich bei einem Verkauf zum Freundschaftspreis die Aufsetzung eines Vertrags unter den Geschwistern. Dieser sollte vorsehen, dass der Verkaufsgewinn der Immobilie, falls diese in einem zu definierenden Zeitraum (z. B. 10 Jahre) verkauft wird, gerecht unter den Geschwistern aufgeteilt wird. Damit kann vielen Diskussionen und Streitereien innerhalb der Familie vorgebeugt werden. Im Falle einer Erbteilung sollte unbedingt vorgängig eine Schätzung zur Ermittlung des Marktpreises stattfinden. Grundsätzlich ist es Inhalt des Erbschaftsvertrages, wie ein künftiger Wertzuwachs genau geregelt wird. Sollte jedoch das Objekt zu einem massiv günstigeren Preis an ein Kind übertragen werden, gilt dies als Erbvorzug und ist unter den Kindern ausgleichungspflichtig.

 

Was mache ich mit dem Erlös aus dem Verkauf?

Es gibt viele Möglichkeiten, um den Erlös aus dem Hausverkauf zu nutzen. Hier ist es empfehlenswert frühzeitig mit der Hausbank über steuerliche Aspekte sowie passende Anlagemöglichkeiten zu sprechen.

 

Was muss ich versteuern?

Zu versteuern ist nach einem Hausverkauf der Grundstückgewinn (erzielter Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks), der in der Regel direkt bei der Handänderungstransaktion an das entsprechende Steueramt geht. Er berechnet sich aus der Differenz des Verkaufspreises und der Anschaffungskosten. Wertvermehrende Investitionen und die mit dem Verkauf zusammenhängenden Aufwände werden angerechnet. 

 

Dokumente für die Hypothekauflösung

Die Bank des Verkäufers benötigt zur Auflösung einer bestehenden Hypothek ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank (jene des Käufers). Dies ist die Zahlungsgarantie und bestätigt, dass per Datum des Besitzantritts der Verkaufserlös an die Verkäuferbank bezahlt wird. Ebenfalls braucht die Bank das Kündigungsschreiben des Verkäufers und die Mitteilung, an wen die Schuldbriefe (persönliche Forderung, die grundpfändlich sichergestellt ist) gesendet werden sollen.