Ihr neuer Arbeitsort liegt am anderen Ende der Schweiz, die Zimmer der erwachsenen Kinder stehen leer, Sie wandern aus und brauchen das im Haus gebundene Kapital – es gibt viele Gründe, das Eigenheim zu verkaufen. Ein solcher Verkauf ist ein Geschäft von grosser Tragweite. Wie packen Sie es am besten an?
Beobachter Edition
Dieser Ratgeber wurde zur Online-Publikation an Raiffeisen lizenziert.
Situationsbeispiele | |
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| Beispiel 1 – Nina und Franz L. | Nina und Franz L. können in Chile ein kleines Hotel übernehmen und wollen deshalb ihr Reihenhaus verkaufen. Um Geld zu sparen, beschliessen die beiden, die Sache selber an die Hand zu nehmen. Damit es auf den gewünschten Zeitpunkt hin auch wirklich klappt, erstellen sie eine genaue Terminplanung. Wenn alles gut läuft, sollte bis zum Februar 2024 ein Käufer gefunden und der Vertrag unterzeichnet sein. |
| Beispiel 2 – Doris D. | Doris D. sucht einen Makler für den Verkauf ihrer Wohnung. Im Branchenverzeichnis hat sie fünf Fachleute gefunden. Einer ist nicht bereit, Referenzen zu nennen. Die vier anderen haben gute Referenzen und offerieren ähnliche Konditionen. Nach einigen Verhandlungen gibt Frau D. den Auftrag einer Maklerin, die im Quartier bereits erfolgreich mehrere ähnliche Häuser verkauft hat. |
Wenn Sie sich dazu entschieden haben, Ihre Liegenschaft selber zu verkaufen, wartet eine spannende Herausforderung auf Sie. Erstellen Sie zuallererst einen Zeitplan für die gesamte Verkaufsabwicklung. Am einfachsten rechnen Sie vom gewünschten Verkaufstermin her rückwärts.
Ist Ihre Freizeit knapp, eilt der Verkauf oder liegt das Objekt weit von Ihrem Wohnort entfernt, werden Sie sich eher für den Beizug eines Maklers entscheiden. In der Regel begleitet Sie dieser vom ersten Beratungsgespräch bis zur Eintragung der Handänderung im Grundbuch.
Gut zu wissen
Auch bei der Festlegung des Verkaufspreises kann Ihnen der Makler behilflich sein. Wenn Sie Ihr Eigenheim selber verkaufen, lohnt es sich, in dieser Frage Rat bei Fachleuten zu holen. Unsere hauseigenen Immobilienmaklerinnen und -makler bieten Ihnen persönliche Unterstützung und Fachwissen, unabhängig davon, ob Sie bereits eine Bankbeziehung zu Raiffeisen haben oder nicht. Lernen Sie das Angebot von Raiffeisen Immomakler kennen: immo.raiffeisen.ch
Gut gestaltete Unterlagen sind eine wichtige Visitenkarte für Ihre Liegenschaft. Sie sollen nicht nur einen ersten, umfassenden und möglichst positiven Eindruck vermitteln, sondern auch alle wichtigen Angaben enthalten, damit Kaufinteressenten bei einer Bank ein Kreditbegehren stellen können.
Inserieren werden Sie Ihr Eigenheim einerseits auf den gängigen Internetplattformen (wie homegate.ch, immoscout24.ch, comparis.ch/immobilien, newhome.ch). Aber auch Mund-zu-Mund-Propaganda, Inserate im Quartieranzeiger, Social Media, das Intranet am Arbeitsplatz oder eine Rundmail an Bekannte und Verwandte sind gute Wege zu Kaufinteressenten.
Haben Sie den richtigen Käufer gefunden, geht es darum, den eigentlichen Verkauf abzuwickeln. Kernstück ist der Kaufvertrag. Dieser wird immer von einem Notar aufgesetzt und dann von Käufer und Verkäufer auf dem Notariat unterschrieben. Anschliessend wird der Vertrag vom Notar beurkundet. Das Eigentum an der Liegenschaft ist aber erst übertragen, wenn der Kauf im Grundbuch eingetragen ist. Erst dann gehört die Liegenschaft definitiv dem Käufer.
Gut zu wissen
Am Tag der Unterzeichnung beim Notar überweist der Käufer üblicherweise eine Anzahlung von 20 Prozent des Kaufpreises. Vor dem Eintrag ins Grundbuch muss dann ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen seiner Hypothekarbank vorliegen. Achten Sie darauf, dass dieses Vorgehen im Kaufvertrag festgehalten ist.
Ein Liegenschaftsverkauf kann nicht zuletzt weitreichende steuerliche Folgen nach sich ziehen. Ein Liegenschaftsverkauf hat nicht zuletzt auch steuerliche Folgen: Kaufen Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf keine neue Liegenschaft, erhöht sich in der Regel Ihr Vermögen und damit meist auch die Vermögenssteuer. Handkehrum sinkt Ihr steuerbares Einkommen durch den Wegfall des Eigenmietwerts. Sie werden aber auch mit neuen Steuern konfrontiert:
Gut zu wissen
Wenn Sie mit dem Verkaufserlös innert einer angemessenen Frist (meist zwei Jahre) wieder ein Eigenheim erwerben, kann die Grundstückgewinnsteuer ganz oder zumindest teilweise aufgeschoben werden. Sie muss erst bezahlt werden, wenn die neue Liegenschaft verkauft wird.
Ältere Objekte werden in der Regel unter Ausschluss jeglicher Haftung verkauft. Der Käufer übernimmt das Objekt «wie gesehen». Bei Liegenschaften, die weniger als fünf Jahre alt sind, laufen oft noch die Fristen für Garantieleistungen. Diese sollten im Vertrag auf den Käufer übertragen werden.
Der Ausschluss der Haftung für den Zustand bei älteren Gebäuden gibt Ihnen keinen Freipass dafür, offensichtliche Mängel zu verschweigen. Hier lohnt es sich, grössere Problemstellen – etwa ein undichtes Dach – explizit in den Verkaufsunterlagen zu erwähnen und bei Fragen ehrlich zu antworten. Verschweigen Sie Mängel bewusst, kann der Käufer später eine nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises verlangen.
