Calculez en ligne la valeur du marché de votre bien immobilier, rapidement et en toute simplicité

Quelle est la valeur du marché d'un bien immobilier? Cette question préoccupe les propriétaires de biens immobiliers (potentiels) à différentes phases du cycle de vie d’un logement: lors de l’achat d'un logement, de travaux de rénovation imminents ou en cas de prolongation d'une hypothèque. Avec l'évaluation immobilière en ligne de CIFI, vous obtenez une estimation de la valeur d'un bien, en toute simplicité et à moindre coût. Les sociétaires Raiffeisen bénéficient même d'un rabais de CHF 100.– sur l'évaluation d'un bien. Découvrez ici à quel moment il est opportun de réaliser une évaluation et comment fonctionne une évaluation en ligne.

Estimation de la valeur du marché

Obtenez une estimation de la valeur du marché de votre bien, rapidement et en toute simplicité, grâce à l'outil d'évaluation en ligne!

Points essentiels de l'évaluation en ligne

A quel moment est-il opportun de réaliser une évaluation en ligne?

Cela fait près de deux ans que M. et Mme Z. sont à la recherche d'une maison individuelle. Récemment, ils ont trouvé leur coup de cœur: une maison de 6 pièces ½. Le prix d'achat est de CHF 1,8 million. M. et Mme Z. souhaitent savoir si ce prix correspond à la valeur du marché et recherchent une méthode simple et bon marché pour estimer ce bien. M. et Mme B. vivent depuis 20 ans dans leur maison mitoyenne. Etant donné que des travaux d'entretien seront prochainement nécessaires, le couple souhaite augmenter l'hypothèque existante pour pouvoir financer la rénovation. Pour préparer l'entretien avec leur conseiller bancaire, M. et Mme B. réalisent une évaluation immobilière en ligne de la valeur actuelle de leur bien immobilier. 


Deux couples, deux situations différentes, mais une solution: que vous soyez déjà propriétaire ou que vous ayez le projet d'acheter un bien immobilier, vous pouvez réaliser une évaluation immobilière en ligne de la valeur du marché de votre bien, rapidement et simplement. A l'aide des 25 questions relatives à la qualité de la construction, à la situation géographique ou encore à la date des derniers travaux de rénovation, l'évaluation en ligne vous permet de calculer directement la valeur du marché d'un bien immobilier. Grâce à ce calcul, vous disposerez des meilleures armes possibles pour négocier le prix d'achat ou pour des entretiens avec votre banque, sur le financement d'une hypothèque ou de travaux de rénovation.

 

 

Offre exclusive destinée aux sociétaires Raiffeisen 

 

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Démarrez une évaluation en ligne

Toutefois, le juste prix pour un bien immobilier n'existe pas, car de nombreux facteurs viennent influencer les résultats. Le calcul peut varier considérablement en fonction de la méthode d'estimation choisie et de la précision des données sur le bien concerné. Une évaluation en ligne de CIFI coûte CHF 350.–. Les sociétaires Raiffeisen bénéficient d'un rabais de CHF 100.–  sur celle-ci.

 

Comment fonctionne une évaluation en ligne?

L'évaluation en ligne d'un bien immobilier s'effectue sur les maisons individuelles, les appartements en propriété et les immeubles locatifs dans toute la Suisse. Pour établir ce calcul, l'entreprise CIFI utilise la plus importante banque de données de transactions de Suisse. La valeur calculée tient compte de changements de propriétaire réels et de données du marché actuelles. Elle reflète le prix atteint au cours de ces derniers mois pour des biens comparables, avec une situation géographique similaire. On applique ici une méthode d'estimation dite «hédoniste».

En complément à cette évaluation, l'outil fournit des informations sur la précision de cette estimation. Le bien peut-il être évalué correctement, est-il atypique ou même insolite par rapport à la base de données? Le taux d'incertitude d'une estimation de qualité tourne autour des 10%. La valeur estimée révèle ainsi très probablement le prix de vente à plus ou moins 10% près. Pour les biens atypiques voire même insolites, les variations peuvent cependant être plus importantes.

 

Quelle est la précision de l'évaluation en ligne?

La famille Z. souhaite savoir à combien s'élève la maison de ses rêves. Elle décide de réaliser une évaluation en ligne de CIFI. Estimation: 1,6 million de francs. Précision de l'estimation: bonne. M. et Mme Z. sont pris de quelques doutes concernant cette opportunité, suite à l'évaluation en ligne. Le prix d'achat exigé, de 1,8 million de francs, présente en effet un écart de près de 15% par rapport à l'estimation obtenue.

Donato Scognamiglio, CEO de CIFI, recommande dans ce cas de figure de revoir les données indiquées avec précision: «Suite à des travaux de rénovation importants, l'estimation de l'état du bâtiment a-t-elle été ajustée à la hausse dans l'outil d'évaluation? Ou la surface habitable indiquée est-elle correcte ou comporte-t-elle éventuellement des erreurs?». La valeur estimée ne correspond pas non plus toujours au prix d'achat, puisque dans certaines zones comme dans la ville de Zurich, où la demande dépasse l'offre, les acheteurs sont prêts à payer un prix supérieur à la valeur réelle du marché. Par ailleurs, le prix d'achat dépend aussi des talents de négociateurs des parties. «L'achat d'un bien immobilier, c'est souvent un coup de cœur mais pas forcément un investissement optimisé», déclare Donato Scognamiglio.

Conseillerait-il à la famille Z. de réaliser cet achat? «La bonne réponse n'existe pas vraiment. Si la maison semble idéale pour la famille et que celle-ci a la capacité de la financer, l'achat semble alors envisageable, en dépit du prix légèrement surestimé.» Si toutefois l'acquisition de ce bien ne s'avère pas à 100% convaincante, si des risques financiers tels qu'une hausse trop importante des taux d'intérêt ou des travaux de rénovation inattendus et onéreux ne peuvent pas être écartés, il est alors recommandé de renoncer à un achat précipité.

  

→ Bon à savoir

Pour les biens disposant de caractéristiques spécifiques tels que les objets de luxe, les objets avec une valeur «affective» ou les biens soumis au droit de superficie, l'évaluation en ligne est moins fiable. Dans ce cas de figure, il convient de faire estimer le bien par un expert, sur place.

 

 

Erreurs fréquentes: saisie de la surface habitable effective

Le risque d'erreurs est particulièrement élevé sur la surface habitable. Il arrive souvent que les surfaces indiquées dans les documentations commerciales ne soient pas correctes. Une vérification s'impose alors. Cette situation apparaît notamment lorsque, lors de la visite d'un bien, on a l'impression que la maison ou l'appartement est plus petit que sur la brochure. Les plans de surface indiquent en principe la superficie en mètres carré des différentes pièces du logement. Il est ainsi possible d'identifier les erreurs les plus importantes dès la vérification du salon ou de la chambre. Il est donc inutile de contrôler l'ensemble du logement. Il convient de vérifier également l'état du logement. Lorsque celui-ci est indiqué dans les documentations commerciales mais qu'il ne semble pas correspondre une fois sur place, le prix d'achat ne peut pas non plus concorder avec la valeur réelle du marché. Comme quoi, il est préférable de maîtriser le jargon immobilier. Un «bijou» ou un «objet avec valeur affective» signifie souvent que le bien nécessite en fait d'importantes rénovations. Un «aménagement original» rime en principe avec difficile à meubler.

Surface habitable – Comment la calculer correctement?

Lors de la saisie concernant la surface habitable, ce sont les surfaces habitables nettes et brutes qui correspondent aux valeurs les plus courantes.

 

Pour l'évaluation immobilière en ligne de CIFI, c'est la surface habitable nette qui est déterminante. Elle englobe la surface habitable réelle sans les murs, le balcon ou la terrasse, le grenier, la cave ou encore les espaces de rangement et toutes les pièces d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,2 mètre. Si la surface habitable brute est indiquée, 150 mètres carré par exemple, on en déduit environ 10% pour obtenir la surface nette, soit 135 mètres carré.

3 questions à Donato Scognamiglio, CEO de CIFI

Interview: Corina Hany, awp Multimedia

 

Monsieur Scognamiglio, quel est l'avenir de l'évaluation immobilière en ligne? Envisagez-vous de mettre en place d'autres services dans ce domaine?

L'année dernière, nous avons lancé la première application smartphone suisse dédiée à l'évaluation immobilière. Elle sera disponible à compter du premier trimestre 2019 pour les clients Raiffeisen. Si l'utilisateur télécharge une image de son objet favori, il obtient immédiatement une fourchette de prix. Celle-ci est établie sur la base du modèle de CIFI sur le marché, pour le lieu concerné. Si l'utilisateur saisit également ses moyens financiers, il recevra des informations détaillées sur les thématiques suivantes: peut-il acheter ce bien sur la base des directives bancaires? A combien s'élèvent les frais liés au taux d'intérêt et les coûts d'amortissement? De cette manière, l'utilisateur reçoit les informations les plus importantes pour un entretien avec son conseiller à la clientèle.

 

Depuis des années, il est régulièrement question d'une bulle immobilière en Suisse. C'est aussi votre avis?

Effectivement, la propriété du logement en Suisse a connu une croissance importante au cours de ces vingt dernières années. En moyenne, la hausse des prix s'élevait à 3% par an. Cette tendance s'explique principalement par le faible niveau de taux d'intérêt attractifs et par l'immigration, et non par la spéculation. Par conséquent, la notion de «bulle immobilière» est inappropriée pour la Suisse, même si dans bon nombre de régions, l'impact de la chute sera renforcé après ces années de forte croissance.

 

Selon vous, les prix de l'immobilier baisseront-ils d'ici quelques mois?

En raison de l'activité de construction importante et du recul de l'immigration, les taux de vacance ont progressé dans plusieurs régions. Cette tendance affecte tout particulièrement les zones périphériques. C'est pourquoi, certaines corrections de prix sont très probables. Pour autant, le niveau de ces corrections dépend fortement des conditions économiques, tant au niveau national qu'international.

A propos de

Donato Scognamiglio (48) est CEO et copropriétaire du Centre d'Information et de Formation Immobilières SA (CIFI), basé à Zurich.

Dr. Scognamiglio a obtenu son doctorat à l'Université de Berne, est chargé de cours dans le domaine Real Estate & Finance et professeur titulaire de la Faculté des sciences économiques et sociales de l'Université de Berne.